Cha con đổi nhà, thủ tục có rắc rối?

 - Do nhu cầu thay đổi, tôi và cha vợ tôi đang muốn đổi một căn nhà cho nhau. Tuy nhiên, theo tôi biết người nào sở hữu 2 căn nhà khi mua bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Cả tôi và cha tôi đều đã có một căn nhà khác. Vậy trường hợp tôi và cha tôi đổi thì có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không? Thủ tục đổi như thế nào?

Cha con đổi nhà, thủ tục có rắc rối?
Cha con cho tặng nhà nhau không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Theo quy định tại điểm mục a.4 điểm a khoản 3 Điều 26 Thông tư 11/2013/TT-BTC thì “Trường hợp chuyển đổi nhà, đất cho nhau giữa các cá nhân không thuộc các trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm đ, khoản 1, Điều 3 Thông tư này thì từng cá nhân chuyển đổi nhà, đất phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân.” Như vậy khi bạn và cha vợ bạn đổi nhà trực tiếp cho nhau thì từng bên phải khai thuế, nộp thuế theo mức thuế quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, sửa đổi bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì “Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại”. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất. Như vậy thuế thu nhập cá nhân của từng bên đổi nhà, đất sẽ được tính theo khung giá chuyển nhượng đất và giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND Cấp tỉnh quy định.

 

Tuy nhiên, không thực hiện đổi nhà trực tiếp cho nhau để phải chịu thuế TNCN thì bạn và cha vợ bạn có thể tặng cho nhà cho nhau thì không phại chịu thuế TNCN. Khoản 4 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định về Thu nhập được miễn thuế thì Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.” là thu nhập được miễn thuế. Như vậy bạn cũng có thể đổi nhà cho cha vợ của bạn theo hình thức lập hợp đồng tặng cho nhà của mình cho cha vợ mình và cha vợ bạn lập hợp đồng tặng cho nhà cho bạn. Trường hợp này cả cha vợ bạn và bạn đều không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Về thủ tục chuyển đổi nhà đất: việc chuyển đổi nhà đất phải được lập thành hợp đồng và phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực theo quy định tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Tư vấn bởi luật sư Nguyễn Thành Công – Công ty Luật TNHH Đông Phương Luật

Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ banbandoc@vietnamnet.vn (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)

Ban Bạn đọc