Bất động sản Thủ Đức: thực trạng Thừa cầu - thiếu cung

Vốn là Quận phát triển sớm, đạt đến sự ổn định tương tự các Quận trung tâm, Quận Thủ Đức hiện không còn nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở tạo nên nghịch lý “thừa cầu” - thiếu “cung” từ nhiều năm nay

Dự án bung hàng đếm…trên đầu ngón tay

Khác với Q.2, Q.9 của Khu Đông, Q.Thủ Đức có đã có sự phát triển vượt trội trước khá lâu, mật độ dân cư trong khu vực khá cao. Do đó quỹ đất trống để phát triển các dự án mới là một vấn đề không dễ dàng. Điều này làm nguồn cung các sản phẩm ở tất cả các phân khúc ít hơn hẳn Q.2, Q.9.

Trong tương lai khi hình thành KĐT sáng tạo, dân số tại khu vực được dự báo sẽ tăng lên gấp đôi tạo ra bài toán dân số vô cùng bức thiết.

Bất động sản Thủ Đức: thực trạng Thừa cầu - thiếu cung
Nguồn cung BĐS Thủ Đức chỉ đếm…trên đầu ngón tay

Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, nếu phân khúc căn hộ tại Thủ Đức năm 2016 khá nhộn nhịp với các quỹ đất của của nhiều chủ đầu tư lớn đã “săn” từ nhiều năm trước thì hiện nay đang có dấu hiệu chững lại.

Thị trường đất nền từ năm 2016 đến nay gần như không có dự án quy mô lớn được triển khai. Nguồn cung đất nền chủ yếu đến từ những dự án phân lô hộ lẻ có quy mô vài chục nền, đa phần những khu vực vùng sâu của Thủ Đức hoặc nơi mà trước đây vốn là đất vườn/nông nghiệp còn lại.

Thị trường nhà phố/ biệt thự cũng không ngoại lệ với nguồn cung ít ỏi. Trong năm 2018 không có nguồn cung mới, nguồn cung sơ cấp chủ yếu là các dự án cũ.

Khan nguồn cung sơ cấp, hoạt động giao dịch thứ cấp cũng diễn ra ở mức tương đối tuy nhiên biên độ tăng giá của Thủ Đức thuộc top khá cao, nằm trong tâm điểm tăng giá của khu Đông. Bên cạnh đó, nhà đất Thủ Đức còn có ưu điểm biên độ tăng ổn định, đồng đều qua nhiều năm nên được nhà đầu tư ưa chuộng.

Giá nhà đất tăng “phi mã”

Giá bán một số dự án nhà phố/biệt thự ở Thủ Đức hiện nay dao động trung bình từ khoảng 5 - 15 tỷ đồng/căn tùy theo diện tích đất, vị trí, chủ đầu tư mà mức giá sẽ khác nhau.

 

Nếu đa số các dự án chào bán trên thị trường có tỷ lệ khách đầu tư chiếm trên 70% thì tại Thủ Đức khách mua ở và đầu tư khá đồng đều, chiếm tỷ lệ 50:50. Điều đó cho thấy nhu cầu ở tại khu vực này đang vô cùng “nóng”, tạo cơ sở vững chắc để giá nhà đất tăng giá.

Bất động sản Thủ Đức: thực trạng Thừa cầu - thiếu cung
Nhiều nhà đầu tư đang tìm kiếm dự án sơ cấp tại Thủ Đức để chờ cơ hội sinh lời

Khảo sát cho thấy, một số phường ở trung tâm Quận Thủ Đức như Linh Đông, Linh Tây, Phường Hiệp Bình Chánh mức giá bán trung bình dao động khoảng 40 - 55 triệu đồng/m2. Mức giá tăng trung bình khoảng 20% - 25% so với năm 2017.

Giá đất trên mặt tiền đại lộ Phạm Văn Đồng dao động khoảng 75 - 95 triệu đồng/m2, tăng trung bình khoảng 25% - 36% so với đầu năm 2017 (60 - 70 triệu đồng/m2). Trục đường khác như mặt tiền Tô Ngọc Vân cũng ghi nhận mức tăng dao động từ 20 - 40%/năm.

Nửa năm sinh lời 30%

Điển hình của làn sóng tăng giá tại Thủ Đức phải kể đến dự án Thăng Long Home - Hưng Phú do Thăng Long Real phát triển. Đây là dự án duy nhất trên trục Tô Ngọc Vân đồng thời là dự án ít ỏi thuộc phân khúc nhà phố biệt thự ra mắt tại Thủ Đức.

Dự án liền kề đại lộ Phạm Văn Đồng, Quốc lộ 1A, được quy hoạch chuẩn mực khi dành 66% để phát triển tiện ích và cây xanh. Nhờ sở hữu tọa độ vàng ngay trung tâm Thủ Đức, từ đây cư dân dễ dàng di chuyển tới hệ thống tiện ích cao cấp đã hiện hữu tại Thủ Đức như Vincom, khu vui chơi - giải trí, trung tâm hành chính, trường học, bệnh viện,...

Bất động sản Thủ Đức: thực trạng Thừa cầu - thiếu cung
Thăng Long Home - Hưng Phú với giá bán cạnh tranh đang được nhiều nhà đầu tư kỳ vọng sẽ tăng giá mạnh trong thời gian tới.

Sau hai giai đoạn công bố vào năm 2017 với khoảng 160 sản phẩm giao dịch thành công, cuối tháng 5 vừa qua, dự án tiếp tục công bố khoảng 50 căn biệt thự và nhà phố. Đây là những sản phẩm cuối cùng, có vị trí đẹp nhất dự án.
Đáng chú ý, nếu trong tháng 10/2017 sản phẩm công bố có mức giá 27 triệu/m2 thì giai đoạn này đã được điều chỉnh lên 38 triệu/m2.

Như vậy chỉ sau nửa năm, khách hàng đầu tư tại Thăng Long Home Hưng Phú đã có lãi khoảng 30%/suất đầu tư. Tuy nhiên, giá bán thời điểm này vẫn được đánh giá cực kỳ cạnh tranh so với thị trường khi mặt tiền đường Tô Ngọc Vân đang có mức giá 90 - 120 triệu/ m2 và giá đất tại các hẻm nhỏ trong cùng khu vực dao động từ 40 - 60 triệu/m2.

Bên cạnh đó, giá trị của dự án sẽ còn tăng cao sau khi Sở GTVT TP.HCM công bố thông tin đường Tô Ngọc Vân sẽ mở rộng lên 30m.
Tấn Tài