Cuộc mua bán tỷ đô: Cạm bẫy rủi ro trên thị trường BĐS

Mua bán - sáp nhập vẫn là xu thế thiết yếu khi thị trường bất động sản Việt Nam dần trưởng thành, và các nhà đầu tư sẽ phải chứng tỏ bản lĩnh, kinh nghiệm, phong độ và cả đẳng cấp của mình để đạt được các cơ hội hợp tác, tham gia vào các thương vụ với có giá trị và tiềm năng lớn.

Thời gian qua, thị trường bất động sản lần lượt chứng kiến những nước cờ mang tính chiến lược của các nhà đầu tư, bao gồm cả mua bán sát nhập và hợp tác phát triển. Một số thương vụ điển hình có thể kể đến như việc Gaw Capital mua lại một loạt những tài sản thương mại từ Indochina Land với tổng giá trị cao, Gamuda Land mua lại phần vốn của các nhà đầu tư nội trong dự án Celadon City. 

Cũng trong thời gian đó, thị trường thương vụ M&A diễn ra trên quy mô lớn ở tất cả các phân khúc khác nhau, như việc liên doanh tập đoàn Châu Tài Phúc và Suncity vào dự án nghỉ dưỡng, casino cực lớn Nam Hội An với tổng vốn đầu tư lên đến 4 tỷ đô la hay thương vụ Lotte thâu tóm Diamond Plaza. 

M&A  bất động sản, mua bán sáp nhập, mua bán dự án
BĐS nhộn nhịp dự án mua bán sáp nhập

Đáng chú ý, các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hồng Kông, Hàn Quốc và Singapore cũng đang chiếm ưu thế. Đơn cử, một nhà đầu tư nước này đã mua lại 70% quyền sở hữu tòa nhà văn phòng A&B tại trung tâm nội thành TP.HCM, hay Creed Group hợp tác cùng hai nhà đầu tư trong nước là Phát Đạt và An Gia phát triển các dự án nhà ở thương mại. 

Nhà đầu tư đến từ Singapore cũng không kém cạnh trên thị trường khi liên tục củng cố vị thế của mình, như Keppel Land tham gia vào dự án Empire City, CapitaLand gia tăng sở hữu của mình ở dự án The Vista hoặc nổi bật nhất gần đây là sự kiện Mapletree mua lại toàn bộ khu phức hợp Kumho Asiana Plaza - à dự án tầm cỡ bậc nhất tại TP.HCM.

 

Bên cạnh đó không thể không kể đến những gương mặt lớn như Vạn Thịnh Phát, VinGroup, Novaland, Sun Group,... đang thể hiện mình là nhà đầu tư chiến lược khi liên tục mua lại những dự án hay khu đất tiềm năng để phát triển sản phẩm một cách chuyên nghiệp, tung ra thị trường và cạnh tranh không kém thế với các nhà đầu tư nước ngoài. 

Theo đánh giá của Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, mặc dù các nhà đầu tư trong nước không thu hút nhiều sự chú ý so với các nhà đầu tư ngoại, nhưng họ đóng vai trò quan trọng, thể hiện trong các thương vụ sát nhập, hợp tác phát triển khi họ đóng góp sự am hiểu thị trường, kinh nghiệm của mình vào phát triển sản phẩm.

M&A  bất động sản, mua bán sáp nhập, mua bán dự án
Nhiều dự án thay tên đổi chủ

Những cạm bẫy

Mới đây, một công bố của JLL cho thấy, việc thâu tóm bất động sản từ M&A được xem là một cách để tối đa hóa giá trị mang lại hiệu quả cao, nhưng thông thường thì bất động sản được xem xét trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán, khi mà nhiều vấn đề “ẩn giấu” lộ diện.

Theo báo cáo của JLL, cứ năm thương vụ thì sẽ có ít nhất một thương vụ thất bại khi xem xét đến yếu tố bất động sản cho đến khi thỏa thuận được ký kết, điều này có thể làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh.

Trong đó, vấn đề được nhắc tới là giá thị trường của một danh mục đầu tư bất động sản bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương đánh giá, trong năm 2016 vừa qua và lan cả sang 2017, xu thế của M&A tiếp tục thể hiện sự bền bỉ của mình với nhiều những hoạt động sôi nổi. Với tầm nhìn một Việt Nam sở hữu nhiều cơ hội và tiềm năng, M&A sẽ tiếp tục là hình thức mà đại đa số những nhà đầu tư sẽ dùng để tham gia vào thị trường, nhằm hiện thực hóa mục tiêu của họ. 

Đây vẫn là xu thế thiết yếu khi thị trường dần trưởng thành hơn và các nhà đầu tư sẽ phải chứng tỏ bản lĩnh, kinh nghiệm, phong độ và cả đẳng cấp của mình để đạt được các cơ hội hợp tác, tham gia vào các thương vụ với có giá trị và tiềm năng lớn. 

Đại diện Savill cho rằng, có thể tiếp tục kỳ vọng vào sự bùng nổ của nhiều hoạt động M&A tiếp tục diễn ra trong năm 2017.

Nam Hải