Mảnh đất 10 tỷ, rao 5 triệu không ai thuê: Điều đáng sợ đang ẩn giấu

Bong bóng bất động sản bắt đầu được nhắc đến nhiều hơn trong bối cảnh giá đất ở các địa phương đều tăng vọt. Tuy nhiên, đó không chỉ là nỗi lo mất cân bằng cung cầu mà còn là nguồn vốn chảy vào thị trường này.

Nỗi lo cung cầu

Nỗi lo về bong bóng bất động sản như cách đây 10 năm trước đang ngày càng rõ rệt, nhất là khi tại một diễn dàn mới đây, ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, cho rằng, Việt Nam đã có 8 trên 10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản.

Sự quan ngại này càng rõ hơn ở phân khúc đất nền. Số liệu của DKRA Việt Nam cho thấy, giá đất nền tiếp tục tăng mạnh 60-70% ở một số khu vực như quận 9 hay Thủ Đức, huyện Bình Chánh (TP.HCM). Không chỉ ở vùng ven các đô thị lớn, đất ở 3 đặc khu Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang) tăng giá hàng giờ.

Giá bán tăng quá nhanh dẫn đến câu hỏi về giá trị thực mà đất đai mang lại. Ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Phát triển kinh doanh và Marketing Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, chia sẻ câu chuyện đi kiếm đất ở Vân Phong. Mảnh đất được rao giá 10 tỷ đồng nhưng giá thuê 5 triệu/tháng thì không có người thuê. “Mức giá này hoàn toàn không ổn. Từ những yếu tố này chúng ta có thể nhận thấy giá đất đang ảo hay thực”, ông Quang nói.

Mảnh đất 10 tỷ, rao 5 triệu không ai thuê: Điều đáng sợ đang ẩn giấu
Thị trường bất động sản tiềm ẩn nguy cơ bất ổn

Như vậy, giá trị cho thuê của bất động sản thấp hơn nhiều so với mức giá giao dịch trên thị trường hiện nay. Điều này đặt dấu hỏi về sự “ảo” của thị trường.

Theo TS Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính ngân hàng, khái niệm “ảo” là những thông tin không thực tế, thông tin đồn thổi không xác thực để đẩy giá đất lên nhằm kiếm chênh lệch. Chẳng hạn, một dự án 5 năm mới hoàn thành nhưng lại tung tin đồn 2 năm đã hoàn thành để tăng giá.

Ông Tín cho hay, mức tăng giá vượt quá mức thu nhập, hoặc giá trị lao động làm ra khoảng 15%, có thể được xem là tăng nóng. Còn ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng phát triển nhà, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, mức tăng giá khoảng 5-10% cùng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng là phù hợp. Đại diện Nam Long quan điểm mức giá bất động sản hợp lý là gấp 5-7 lần thu nhập của người dân (ví dụ thu nhập một năm 300 triệu thì giá căn hộ 1,5 tỷ đồng) là hợp lý.

Tuy nhiên, có không ít trường hợp môi giới cố tình thổi giá sản phẩm, chủ yếu khai thác yếu tố chênh lệch khi chuyển nhượng, sang tay sản phẩm. “Tăng giá đột biến tới 70% là không đúng giá trị thực của sản phẩm, cần xem lại”, ông Sơn nói.

Dù vậy, cũng theo các chuyên gia này, nhu cầu ở của người dân ở các đô thị lớn là có thật. Hiện nay, TP.HCM có khoảng 10 triệu dân, thì có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến đây sinh sống và làm việc, cũng như có khoảng 476.000 hộ gia đình đang sống chung có nhu cầu tạo lập chỗ ở thực, ông Sơn nói.

Nỗi lo về vốn

Nguồn vốn là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy mức tăng giá của bất động sản thời gian qua, bên cạnh yếu tố thu nhập tăng lên. Thanh khoản của các ngân hàng dồi dào hơn, lãi suất ổn định, kiều hối hay dòng tiền đầu tư tiếp tục chảy vào nhiều hơn đã thúc đẩy sự tăng giá đất ở nhiều địa phương.

 

Nhưng đây cũng là lúc mà nỗi lo về vốn bắt đầu xuất hiện, khi ngân hàng ngày càng siết chặt nguồn vốn đổ vào bất động sản, là lĩnh vực phi sản xuất với cơ cấu sử dụng vốn có 70% được tài trợ từ các tổ chức tín dụng.

Tiến sĩ Bùi Quang Tín dự báo, nguồn vốn của các ngân hàng đổ về bất động sản sẽ càng khó khăn hơn trong tương lai. “Vietcombank mới đây ước tính hệ số an toàn vốn tối thiểu theo Thông 41, có hiệu lực từ đầu 2020, giảm từ mức gần 10% xuống còn 6,5%, tức thấp hơn mức quy định tối thiểu là 9%. Đến năm 2020 thì toàn bộ hệ thống ngân hàng phải áp dụng tiêu chuẩn này”.

Về dài hạn, các ngân hàng đang tìm cách thay đổi cơ cấu cho vay của mình từ nguồn vốn trung và dài hạn, thay vì nguồn vốn ngắn hạn như hiện nay. Điều này làm ảnh hưởng đến dòng vốn đi vào thị trường bất động sản. Thêm nữa, quy định về tỷ lệ rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản cũng sẽ tăng từ mức 150% lên 250% theo Thông tư 06 càng làm cho dòng vốn từ các tổ chức tín dụng vào lĩnh vực bất động sản ngày càng “nhỏ giọt” hơn.

Về phía cá nhân, dòng vốn ngân hàng tài trợ cho người đi mua nhà tiếp tục tăng trưởng mạnh. Số liệu của Ủy ban giám sát tài chính quốc gia cho thấy, tăng trưởng tín dụng năm 2017 đạt khoảng 65% (năm 2016 tăng 50,2%), chiếm 18% trong tổng tín dụng (năm 2016 là 12,3%). Trong khoản vay tiêu dùng, chủ yếu là dành cho mục đích mua, sửa chữa nhà ở, chiếm 52,9% (năm 2016 là 49,5%).

Từ cuối năm ngoái đến nay, Ngân hàng Nhà nước nhiều lần cảnh báo về những khoản vay phi sản xuất, trong đó có bất động sản và không loại trừ những khoản vay “trá hình” dưới hình thức vay tiêu dùng.

Trong quá khứ, thị trường cũng đã biết chuyện gì sẽ xảy ra khi các ngân hàng siết dòng vốn. Nhưng điều an ủi là cả hệ thống tài chính được an toàn hơn trong tương lai.

Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp bất động sản ráo riết chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo với nỗi lo thiếu vốn. Họ tìm nguồn vốn từ bên ngoài thay vì phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng thông qua việc bắt tay với các nhà đầu tư ngoại để tranh thủ nguồn vốn, quỹ đất, tăng cường phát hành thêm cổ phần hay trái phiếu, không chỉ ở thị trường trong nước mà còn bước chân ra thị trường quốc tế.

V.Dũng

Cơn sốt đất nền: 'Buôn' đặc khu, 'săn' quy hoạch

Cơn sốt đất nền: 'Buôn' đặc khu, 'săn' quy hoạch

Từ đầu năm tới nay, giá đất nền khắp cả nước, từ Cần Thơ đến Nha Trang, Đà Nẵng và miền Bắc là Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Dương, giá đất nền đang tăng chóng mặt, tạo nên cơn sốt kéo nhiều người tham gia.

Một đợt lướt sóng lãi 500 triệu: Đất nền ven Sài Gòn sôi sục

Một đợt lướt sóng lãi 500 triệu: Đất nền ven Sài Gòn sôi sục

Trong 3 tháng đầu năm 2018, làn sóng đầu tư đất nền TP.HCM đang có dấu hiệu tăng đột biến.  Đáng chú ý, tỷ lệ tiêu thụ đất nền phân lô của riêng khu vực này đạt tới 100%.

Đất nền thanh lý 'siêu rẻ' có phải món hời?

Đất nền thanh lý 'siêu rẻ' có phải món hời?

Hoạt động buôn bán đất nền tại TP HCM gần đây lại nở rộ. Không chỉ dán giấy, phát tờ rơi quảng cáo mà người bán còn thường xuyên "dội bom" tin nhắn vào điện thoại của khách hàng.

Vì sao giá đất nền tăng phi mã từ Bắc vào Nam?

Vì sao giá đất nền tăng phi mã từ Bắc vào Nam?

Từ Cần Thơ đến Nha Trang, Đà Nẵng và miền Bắc là Hà Nội, Hải Dương, giá đất nền đang tăng chóng mặt. Tại sao có hiện tượng này?

Quanh dự án sân bay Long Thành: Nhiều công ty làm 'trò mèo' để bán đất nền

Quanh dự án sân bay Long Thành: Nhiều công ty làm 'trò mèo' để bán đất nền

Nhiều doanh nghiệp bất động sản "bắt tay" với một số cá nhân gom đất ở địa phương, sau đó các cá nhân này ủy quyền lại cho doanh nghiệp tự nhận mình là chủ đầu tư, tổ chức sự kiện và làm các “trò mèo” để bán hàng.

 
 

Không thể bỏ lỡ

.
 
2.000 đại biểu tham dự diễn đàn kinh tế Việt Nam 2019
2.000 đại biểu tham dự diễn đàn kinh tế Việt Nam 2019
Đầu tưicon  12/01/2019 

Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2019 do Chính phủ và Ban Kinh tế Trung ương phối hợp tổ chức trong 2 ngày 16-17/1/2019 tại Hà Nội.

 
Mỹ kêu gọi tẩy chay, Ba Lan lại bắt sếp Huawei
Mỹ kêu gọi tẩy chay, Ba Lan lại bắt sếp Huawei
Đầu tưicon  12/01/2019 

Một Giám đốc Huawei Ba Lan bị bắt sau loạt cảnh báo của Mỹ tới châu Âu về cách Huawei làm gián điệp.

 
Thủ tướng: Không được 'dậu đổ bìm leo'
Thủ tướng: Không được 'dậu đổ bìm leo'
Đầu tưicon  12/01/2019 

Nhắn nhủ PVN, Thủ tướng cho rằng “chúng ta không được thành kiến các sai phạm, không “dậu đổ bìm leo” mà phải quyết chí, quyết tâm vượt qua thách thức, khó khăn, xứng đáng là đơn vị anh hùng trong thời kỳ đổi mới.

 
Thủ tướng ra quy định mới, vạn gia đình nhẹ gánh tiền điện hàng tháng
Thủ tướng ra quy định mới, vạn gia đình nhẹ gánh tiền điện hàng tháng
Đầu tưicon  11/01/2019 

Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Quyết định sửa đổi quy định về giá điện đối với dự án điện mặt trời trên mái nhà.

 
Ban Kinh tế TW: Tham mưu quan trọng về chính sách phát triển kinh tế
Ban Kinh tế TW: Tham mưu quan trọng về chính sách phát triển kinh tế
Đầu tưicon  10/01/2019 

Ngày 9/1, tại Hà Nội, Ban Kinh tế Trung ương đã tổ chức Hội nghị tổng kết năm 2018, triển khai nhiệm vụ năm 2019.

 
Vừa xin gạo vừa... bắn pháo hoa
Vừa xin gạo vừa... bắn pháo hoa
Đầu tưicon  09/01/2019 

Nhiều tỉnh đã xin trung ương hỗ trợ gạo cho người dân nghèo trong dịp Tết nguyên đán 2019 nhưng lại tổ chức bắn pháo hoa với kinh phí cả tỉ đồng.

Chia cả nước thành 7 vùng: Thanh Hóa không thể nào lại lên Tây Bắc
Chia cả nước thành 7 vùng: Thanh Hóa không thể nào lại lên Tây Bắc
Đầu tưicon  09/01/2019 

 Có ý kiến cho rằng Thanh Hóa nên thuộc vùng Tây Bắc, chứ không phải Bắc Trung Bộ như lâu nay.

Bộ trưởng Trần Tuấn Anh gửi thư xin lỗi tới toàn thể nhân dân
Bộ trưởng Trần Tuấn Anh gửi thư xin lỗi tới toàn thể nhân dân
Đầu tưicon  08/01/2019 

Bộ trưởng Trần Tuấn Anh gửi thư xin lỗi đến nhân dân, các đồng chí lãnh đạo Đảng, Nhà nước và các đồng nghiệp trong ngành Công Thương.

Giấc mơ làm cầu ‘cổng vàng’ vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu
Giấc mơ làm cầu ‘cổng vàng’ vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu
Đầu tưicon  07/01/2019 

Chúng ta từng thực hiện hai công trình cầu vượt biển lớn nên giấc mơ cầu “cổng vàng” cho huyện Cần Giờ không phải quá xa xôi.

'Đổi' 100 ha đất lấy 1,39 km đường: 4 bộ kiểm tra, kết luận về 'giá bèo'
'Đổi' 100 ha đất lấy 1,39 km đường: 4 bộ kiểm tra, kết luận về 'giá bèo'
Đầu tưicon  08/01/2019 

Bộ Kế hoạch và Đầu tư báo cáo kết quả kiểm tra thông tin Bắc Ninh “đổi” gần 100ha lấy 1,39km đường với nhiều thông tin bất ngờ.

Chỉ 1 luật sửa nhiều luật để thực thi Hiệp định CPTPP
Chỉ 1 luật sửa nhiều luật để thực thi Hiệp định CPTPP
Đầu tưicon  09/01/2019 

Để thực thi Hiệp định CPTPP, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Công Thương chủ trì “Luật sửa một số Luật".

Chia cả nước thành 7 vùng: Lâm Đồng không ở Tây Nguyên, Huế nằm đâu?
Chia cả nước thành 7 vùng: Lâm Đồng không ở Tây Nguyên, Huế nằm đâu?
Đầu tưicon  07/01/2019 

 Xem xét đưa Thừa Thiên Huế vào vùng Bắc Trung Bộ, cân nhắc đưa Lâm Đồng về lại vùng Tây Nguyên.

Đề xuất bãi bỏ quy hoạch: Sắp đến thời mở sân golf thoải mái
Đề xuất bãi bỏ quy hoạch: Sắp đến thời mở sân golf thoải mái
Đầu tưicon  07/01/2019 

Có 13 quy hoạch sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ cụ thể do 4 Bộ đề xuất bãi bỏ gồm các quy hoạch của Bộ Công Thương, Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng,...

Chia cả nước thành 7 vùng: Đổi mới và đột phá, tất cả đồng ý
Chia cả nước thành 7 vùng: Đổi mới và đột phá, tất cả đồng ý
Đầu tưicon  05/01/2019 

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã đề xuất phân chia cả nước thành 7 vùng kinh tế - xã hội, thay vì 6 vùng như hiện nay.

Chờ đến 2030: Riêng điểm này Việt Nam sẽ hàng đầu ASEAN
Chờ đến 2030: Riêng điểm này Việt Nam sẽ hàng đầu ASEAN
Đầu tưicon  06/01/2019 

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đưa ra mục tiêu đến năm 2030 Việt Nam có ít nhất 1,5 triệu doanh nghiệp hoạt động bền vững trên cả nước.

12 dự án ngàn tỷ đắp chiếu: Con đường thoát khỏi 'danh sách đen'
12 dự án ngàn tỷ đắp chiếu: Con đường thoát khỏi 'danh sách đen'
Đầu tưicon  11/01/2019 

Bộ Công Thương từng đề xuất đưa 2 dự án ra khỏi "danh sách đen" 12 dự án thua lỗ, kém hiệu quả do có tiến triển tích cực.

Ngày hội đầu tư bất động sản và định cư quốc tế
Ngày hội đầu tư bất động sản và định cư quốc tế
Đầu tưicon  05/01/2019 

Trong tháng 1/2019, Ngày hội đầu tư bất động sản và Định cư quốc tế (Overseas Property Investment & Immigration Expo (BSOP Expo) sẽ được tổ chức tại 4 thành phố: Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng và TP.HCM.

Cát Linh-Hà Đông 8 năm chưa xong: 50 năm nữa, Hà Nội thoải mái đi metro
Cát Linh-Hà Đông 8 năm chưa xong: 50 năm nữa, Hà Nội thoải mái đi metro
Đầu tưicon  10/01/2019 

Hà Nội sẽ đầu tư phát triển hệ thống vận tải hành khách công cộng (VTHKCC) với 8 tuyến đường sắt đô thị (ĐSĐT). Tuy nhiên, về mặt chiến lược, TP đang có nhiều điểm cần lưu ý và cần tính toán lại.

Chẳng mấy ai dám đi làm bằng xe buýt ở Hà Nội: Sự thật cần thay đổi
Chẳng mấy ai dám đi làm bằng xe buýt ở Hà Nội: Sự thật cần thay đổi
Đầu tưicon  08/01/2019 

Thời gian đi lại - yếu ­­­­tố quyết định sự thành - bại của vận tải hành khách công cộng; cần khai thác tính cơ động, khả năng tiếp cận của phương tiện này.

Ô tô chiếm chỗ gấp 20 lần xe máy: Giao thông Hà Nội nguy cơ tê liệt
Ô tô chiếm chỗ gấp 20 lần xe máy: Giao thông Hà Nội nguy cơ tê liệt
Đầu tưicon  06/01/2019 

Vài năm tới, Hà Nội sẽ không còn đường để đi lại. Sự gia tăng các phương tiện cá nhân gây áp lực rất lớn lên hệ thống hạ tầng giao thông.

 
 
 
Hoàn thiện thông tin gửi bình luận

HOẶC ĐĂNG NHẬP NHANH BẰNG TÀI KHOẢN