Chịu hết nổi, chung cư giảm giá bán tháo

- Dù đã khuyến mãi để kích cầu, dù được mở cửa tín dụng nhưng bất động sản (BĐS) vẫn bê bết. Chịu hết nổi và cũng hết cách… BĐS phải chấp nhận giảm giá, bán tháo. Tuy nhiên, đây chính là thời điểm người tiêu dùng phải thận trọng vì mức giá vẫn còn cao và nhiều khả năng sẽ phải giảm tiếp. 

Dự án Hoàng Anh Thanh Bình của Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) sắp mở bán giá giảm 50% so với thị trường khu vực. Được biết, giá chung cư tại khu vực trên giá khoảng 40 triệu đồng/m2. Nếu giá bằng 50% giá khu vực thì có thể khoảng 20 triệu đồng/m2.

Mức giá khoảng 20 triệu đồng có lẽ cũng không có gì hấp dẫn vì nhiều dự án đã ép giá xuống thấp hơn. Cụ thể, tại dự án căn hộ cao cấp Phú Hoàng Anh ở Nhà Bè có giá 16 triệu đồng/m2, giảm 6 triệu đồng/2 so với giá cũ. Giá căn hộ Hoàng Anh River View từ 1.350 USD (28 triệu đồng) xuống còn 18,1 triệu đồng mỗi m2, giảm 30% so với năm 2009.

Thậm chí, dự án Ehome3 chào bán căn hộ với giá 13 triệu đồng/m2; dự án Sunview 3 ở Gò Vấp giá chỉ 13,5 triệu đồng/m2

Dự án Bảy Hiền Tower hiện được bán với giá 16 triệu đồng/m2, giảm hơn 33% so với mức giá chào bán lần đầu tiên là 24 triệu đồng. Dự án Carina Plaza có giá 13,2 triệu đồng/m2, giảm xấp xỉ 15% so với mức giá bán vào giữa tháng 3/2012.

Tại Hà Nội, dự án chung cư Tân Việt (huyện Hoài Đức, Hà Nội) có giá gốc 14-15,5 triệu đồng/m2, tuy nhiên giá trên thị trường chỉ còn 12-13 triệu đồng, giảm trên 2 triệu đồng/m2.

Sau thời kỳ tìm đủ lý do PR để lý giải giá nhà không thể giảm thêm nhằm neo giá bán; áp dụng các chiêu khuyến mãi, kích cầu hời hợt đã không thể giúp các chủ đầu tư và giới kinh doanh bán được nhà. Cách cuối cùng và kinh điển nhất là buộc phải giảm giá để bán hàng đã được áp dụng.

Giám đốc một sàn BĐS ở Hà Nội cho biết, hy vọng neo giá, kích cầu để chờ đợi thị trường sớm hồi phục nhưng không được, các DN buộc phải giảm giá, hòng bán hàng cắt lỗ, thu hồi vốn… kiếm chút ít tiền mặt khi nhu cầu cuối năm tăng lên mà chưa biết trông chờ vào đâu. Không mấy DN có sức để chịu đựng thêm nữa. Còn đi vay thì hầu như không DN nào dám dù ngân hàng đang mời.

Trao đổi với những chủ dự án và các nhà phân phối thì hầu hết đều thừa: thiếu tiền, hết cách xoay xở thì buộc phải giảm giá để đẩy hàng đi. Giám đốc một sàn bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh nói: “Cuối năm bao giờ DN cũng chịu sức ép lớn về nguồn tiền. Cả một năm qua đã cạn kiệt, bây giờ không thể vay mượn hay xoay xở nên buộc phải giảm giá, bán hàng để thu hồi vốn. Dù biết là lỗ vẫn phải làm.

Suy nghĩ trên đây cũng là tâm sự của những nhà phân phối lớn đi đầu trong làn sóng giảm giá hiện nay ở TP Hồ Chí Minh. CCông ty An Bình Land và Nhịp Cầu Địa Ốc… đã giảm giá để đẩy hàng tồn, thu hồi vốn. Các DN thà chịu lỗ còn hơn ôm hàng tồn mà không biết bao giờ mới bán được. Đại diện chủ đầu tư dự án Bảy Hiền Tower, cho rằng thị trường thời gian qua cho thấy không thể tiếp tục neo giá bán cũ và buộc phải giảm giá để bán hàng.

Nhiều chuyên gia tài chính và BĐS đều cho rằng, bên cạnh sức ép tài chính, thanh khoản cuối năm buộc DN giảm giá thì diễn biến thị trường cũng đã khiến các DN nhận ra rằng, tham vọng neo giá để chờ đợi sự hồi phục sớm của thị trường để kiếm lợi đã tan vỡ. Họ chỉ còn cách giảm giá. 

Trước diễn biến này, một chuyên gia tài chính đã nhắc lại nhận định cách đây nửa năm là: bơm tiền sẽ không cứu được BĐS khi giá cả vượt quá khả năng của người có nhu cầu.

Vị chuyên gia này chỉ rõ, sỡ dĩ các DN BĐS không chịu giảm giá sớm vì họ hy vọng thị trường sẽ sớm hồi phục khi có những động thái hỗ trợ từ chính sách và tín dụng.

Chính vì thế, trong suốt 1 năm qua, giới BĐS thay vì giảm giá thì vẫn cố tình neo giá, kích cầu với những chiêu PR và khuyến mãi hời hợt. Đặc biệt, BĐS đặt hy vọng lớn và tập trung nhiều cho việc vận động để được nới lỏng tín dụng và ưu đãi chính sách nhằm tiếp tục truyền thêm “sức nóng” để thổi giá lên tiếp.

Sau gần một năm vận động, BĐS đã đạt được hầu hết những gì mong muốn: tín dụng đã mở ra gần như tối đa, thậm chí còn ưu đãi cho nhiều phân khúc BĐS có tính xã hội cao. Chính sách hỗ trợ thuế, tiền thuế và sử dụng đất… cũng đã được áp dụng. Nhà nước còn có những động thái như: mua lại nhà kinh doanh để làm nhà tái định cư, làm nhà công vụ… hỗ trợ đầu ra cho BĐS…

Các ngân hàng thương mại cũng rất tích cực bơm tiền ứng cứu BĐS. Đã có rất nhiều gói tín dụng của các ngân hàng dành cho BĐS, lãi suất cho vay mua BĐS cũng đã xuống dưới 10%, thậm chí, ngân hàng không chỉ lo tiền mà còn đứng ra lo kết nối, giải quyết nợ nần, đầu ra cho BĐS…

Nhưng xem ra tất cả đều chưa có nhiều tác dụng khi nhu cầu mua nhà không tăng lên. Nhu cầu không được cải thiện, thậm chí còn giảm khi kinh tế tiếp tục khó khăn… Rõ ràng, bơm tiền đã không cứu nổi BĐS.

Đừng vội mua: Chờ đợi tạo thêm sức ép

Với mức giảm giá như hiện nay, thì mỗi căn hộ nhỏ cũng có thể giảm 40 – 50 triệu. Những căn hộ lớn có thể giảm tới 200 – 500 triệu đồng. Nhìn vào tính toán này, những người đã mua nhà từ đầu năm 2012 đến nay thực sự cảm thấy rất thiệt thòi.

Anh Phạm Huy mua nhà chung cư Văn Khê hồi đầu năm không khỏi tiếc rẻ khi căn hộ trên 100 m2 của anh đến nay đã mất giá hơn 200 triệu đồng. Tình trạng như anh Huy đang phổ biến ở những khu vốn rất nóng trước đây như Nam Cường, Làng Việt Kiều Châu Âu, Hà Đông… khiến cho rất nhiều người cùng phải nhận quả đắng khi vội vã mua nhà.

Theo báo cáo thị trường của hãng bất động sản CBRE, nguồn cung lớn và dư thừa hàng chục nghìn căn trên thị trường Hà Nội đang là vấn nạn của thị trường chung cư.

Theo đó số lượng nguồn cung mới chào bán ra thị trường Hà Nội trong năm 2012 vào khoảng trên 20.000 căn hộ. Còn lượng hàng tồn kho mà theo CBRE thống kê vào năm 2011 là 16.500 căn. Trong khi đó, tỷ lệ bán thành công trung bình của những tháng đầu năm 2012 là rất thấp, chỉ khoảng 10 - 15%. Nếu tình trạng thanh khoản của thị trường vẫn không cải thiện từ nay đến cuối năm, thì khả năng số lượng tồn kho căn hộ tại Hà Nội lên đến trên 35000 căn hộ.

Với số lượng tồn kho lớn trong khi tình hình tài chính của các DN bết bát không lối thoát thì việc giảm giá sẽ còn tiếp tục. Sự bình tĩnh chờ đợi và khôn ngoan lựa chọn của người mua chính là sức ép buộc chủ đầu tư phải giảm giá.

Thực tế thời gian qua cho đến đợt giảm giá bán tháo này cho thấy: Quyền lực của người mua đã được thể hiện.

Một chuyên gia từ Học viện Tài chính cho rằng, tình trạng thị trường chung cư Hà Nội ảm đạm, giảm giá bán kéo dài trong suốt nhiều quý nay đã đẩy nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lâm vào tình cảnh khó khăn, hàng tồn tăng cao, thua lỗ và có nguy cơ dẫn đến phá sản. Chính vì vậy, vấn đề tìm kiếm giải pháp nhằm thu hồi vốn từ các dự án là nhiệm vụ hàng đầu của những doanh nghiệp này hiện nay. Và giảm giá là cách kinh điển nhất, dù không muốn nhưng vẫn phải làm.

Thực tế trong tuần đầu tiên của đợt bán tháo mới cho thấy, dù giá đã giảm mạnh nhưng giao dịch vẫn không được cải thiện. Lượng khách quan tâm có nhiều hơn nhưng quyết định đặt mua chỉ "đếm trên đầu ngón tay".

Giá đã bắt đầu giảm và người mua vẫn thận trọng chờ đợi một mặt bằng giá mới. Hầu như không ai mạo hiểm mua nhà thời điểm này. Và chính các sàn BĐS cũng thừa nhận dù giá nhà chung cư đã được các chủ đầu tư giảm xuống thì các sàn cũng không dám "ôm" về vì chắc sẽ còn giảm tiếp.

Lê Khắc