Từ đầu năm đến nay, giá đất nền ven TP.HCM tiếp tục tăng nóng. Đặc biệt là sau hàng loạt vụ cháy chung cư, dòng tiền càng đổ dồn về phân khúc này. Tuy nhiên, câu chuyện sốt đất hiện nay là thật hay ảo?

Sốt đất tiếp tục lan rộng ra vùng ven

Khoảng giữa năm 2017, chính quyền TP.HCM đã cảnh báo sốt ảo đất nền các quận huyện vùng ven như: Quận 9, Bình Chánh, Củ Chi, Cần Giờ… Tuy nhiên, sau nhiều cảnh báo, cùng với các biện pháp hành chính, tình trạng tăng giá chỉ ngưng một thời gian và tiếp tục tăng nóng trở lại, từ sau Tết Nguyên đán đến nay.

Tại quận 9, giá đất nền đang được “thổi” lên cao ngất ngưởng. Cụ thể, đất đường Hoàng Hữu Nam được rao bán với giá từ 40 - 80 triệu đồng/m2; hay ở đường Ngô Chí Quốc, đất được bán với giá từ 45 - 50 triệu đồng/m2. Tại huyện Củ Chi, đất nền ở các đường nhỏ cũng giao động từ 10 - 12 triệu đồng/m2. Các đường lớn tiếp giáp trung tâm huyện có giá 20 - 30 triệu đồng/m2. Còn tại huyện Bình Chánh, giá đất trung bình từ 15 - 30 triệu đồng/m2, thậm chí một số tuyến đường có giá trên 40 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, do sự khan hiếm đất nền ở TP.HCM nên đất nền các tỉnh thành xung quanh TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng liên tục tăng giá. Đơn cử như ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, giá đất trên địa bàn hầu hết các huyện và thành phố trong tỉnh liên tục tăng mạnh từ cuối năm ngoái đến nay, nhiều nơi tăng 20 - 30% so với cách đây ít tháng.

Cụ thể tại TP.Bà Rịa, quanh các đường Hùng Vương, Hương Lộ 2, Phạm Hùng, Võ Văn Kiệt, giá đất mặt tiền ở khu vực này trước Tết chỉ khoảng 17 - 22 triệu đồng/m2 thì nay dao động ở mức từ 20 - 25 triệu đồng/m2.

Cá biệt tại thị trấn Long Hải, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư đổ bộ săn đất, đẩy giá khu vực đường Võ Thị Sáu, đường 44A cao nhất lên đến 60 - 80 triệu/m2.  Mức giá này đã tăng gấp đôi so với thời điểm 1 năm trước đó. Dù giá tăng cao, nhưng theo môi giới, không có nhiều giao dịch, vì hiện tại đây là những cung đường trung tâm, sầm uất, người dân kinh doanh thương mại dịch vụ tốt nên không muốn bán.

Mức giá đất thổ cư gần 2 trục đường 36 và tỉnh lộ 44A hiện được rao bán 13 - 18 triệu đồng/m2. Thị trường vẫn chủ yếu là nhà đất riêng lẻ, chưa có nhiều dự án được mở bán. Dự án condotel và biệt thự biển Cantavil tỉnh lộ 44A đang chuẩn bị triển khai, nhưng vẫn chưa công bố thông tin ra thị trường. Trước đó, dự án Lan Rừng Phước Hải công bố giá condotel trên dưới 40 triệu/m2, dự án resort Oceanami giao dịch ở mức giá khoảng 7 tỷ/căn.

{keywords}
Hàng ngàn nhà đầu tư vẫn lao vào cơn sốt đất nền

Lý giải sự tăng giá đất tại Long Hải, nhiều chuyên gia cho rằng, lợi thế các bãi tắm đẹp, khu du lịch nổi tiếng cùng sự xuất hiện của các resort 4 - 5 sao như: Long Hải Beach Resort, Almaoasis, Lan Rừng, Thuỳ Dương Resort, Oceanami… đã lượng khách đến với Long Hải liên tục tăng qua mỗi năm, đặc biệt là dịp lễ Nghinh Cô. Sự phát triển mạnh của du lịch đã kéo theo nhiều dịch vụ tăng trưởng, góp phần đẩy giá bất động sản tại đây tăng nhanh. Mặc khác, cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ, cũng tạo sự kết nối thuận tiện và cơ hội phát triển du lịch tốt hơn.

Đâu là giá trị thật?

Ông Phan Công Chánh, chủ tịch HĐQT Phú Vinh Investment, cho rằng, cần phân biệt rõ giá đất không tăng nóng giống nhau ở các khu vực khác nhau. Có nơi tăng ảo, nhưng có nơi tăng thật. Nguy cơ bong bóng là có nhưng việc nắm đúng bản chất của sự việc sẽ giúp người mua chủ động.

Cũng theo chuyên gia này, kinh nghiệm từ sốt đất 2007 ở Bình Dương là bài học lớn cho các nhà đầu tư. Việc vẽ ra đô thị hoành tráng là chuyện không khó đối với những địa phương có quỹ đất lớn. Tuy nhiên, sự tăng giá bền vững chỉ dựa trên giá trị thật của bất động sản đó, dựa trên việc đáp ứng nhu cầu ở hoặc khả năng khai thác thương mại.

Gần đây, một số khu vực giáp ranh giữa Bình Dương và TP.HCM giao dịch bất động sản và giá bán cũng đã có sự cải thiện. Đây là những khu vực đông dân cư hiện hữu, đáp ứng nhu cầu ở thật. Điều này trái ngược với những khu vực quy hoạch hoàng tráng từ chục năm trước nhưng vắng bóng người.

Trong khi đó, ông Lê Sỹ Nam, Tổng Giám đốc Công ty Nhà Thời Đại, cho rằng, rất nhiều dự án đất nền vùng ven hiện nay vẽ ra hoành tráng, nhưng tọa lạc ở vị trí “đồng không mông quạnh”, không một bóng người. Việc mua đất ở những khu vực này để chờ tăng giá, nhờ những thông tin quy hoạch mơ hồ được môi giới vẽ ra, là chuyện không tưởng.

Mặt khác, theo ông Nam, nhà đầu tư cần lưu ý, giá trị của bất động sản sẽ tăng lên dựa trên 2 yếu tố quan trọng là khả năng khai thác và tính khan hiếm. Những khu vực có quỹ đất quá lớn, dân số thưa thớt thì tính khan hiếm sẽ bị triệt tiêu, giá trị bất động sản sẽ khó tăng trưởng. Đây là điều đã và đang diễn ra ở những dự án được gọi là “thành phố ma”.

“Khi thị trường càng nóng sốt tình trạng “vàng thau lẫn lộn” sẽ càng phổ biến. Do vậy, nhà đầu càng cần phải tỉnh táo, phân tích đúng giá trị thật của sản phẩm, tránh mua phải những dự án không đáp ứng nhu cầu thật và giá ảo”, ông Nam khuyến cáo.

Thu Hằng