- Chưa có đột phá, không đáp ứng được đòi hỏi của Hội nghị TƯ 5... là nhận xét mà các luật sư và đại diện doanh nghiệp góp ý cho ban soạn thảo luật Đất đai sửa đổi trong phiên thảo luận sáng nay tại Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam.


Chưa gỡ được 6 nút thắt

Luật gia Vũ Xuân Tiền (Hội Luật gia Hà Nội) nêu 6 nút thắt cần tháo gỡ và bình luận rằng đây là những vấn đề đã góp ý nhiều lần nhưng ban soạn thảo chưa tiếp thu. "Tôi vô cùng thất vọng với bản dự thảo sửa đổi", ông Tiền than thở.

Cũng bày tỏ không hài lòng với dự thảo luật, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm cho rằng "dự thảo không có đột phá nào so với luật năm 2003".

Theo ông Liêm, dự thảo cố gắng quy định thêm nhiều quyền hạn quản lý cho Bộ TNMT một cách không cần thiết. Thậm chí "ban soạn thảo tỏ ra không đủ kiến thức về mối quan hệ giữa đất đai với đô thị hóa, với phát triển và quản lý đô thị", ông Liêm nói.

Với các cơ chế thỏa thuận giá đất, nhà đầu tư sẽ phải dùng đất tiết kiệm hơn thay vì phung phí dự án như hiện nay. Ảnh minh họa: Lê Nhung

Vì vậy, bản dự thảo ngoài những bổ sung chi tiết thì không thấy đột phá nào so với luật hiện hành, trong khi vẫn giữ nguyên các hạn chế cũ. "Dự thảo không đáp ứng được đòi hỏi của Hội nghị Trung ương 5 khóa XI là phải sửa đổi luật Đất đai một cách toàn diện", ông Liêm cho hay.

Theo ông, Quốc hội nên lập ra và trực tiếp chỉ đạo một ban soạn thảo khác, gồm các chuyên gia giỏi cả nước trong lĩnh vực đất đai, được tập trung làm việc trong 6 tháng để soạn thảo một dự thảo mới kịp thời đưa ra cho mọi người góp ý kiến rộng rãi.

Ông Liêm cũng "mong được thông cảm" cho các ý kiến của mình "vì sự kìm nén 10 năm nay đối với một luật mà các hạn chế đã lộ rõ ngay từ lúc mới ban hành".

Luật sư Trần Vũ Hải cũng "tiếc" vì dự án luật không đưa ra thông tin gì mới hơn. Theo ông Hải, cần một bộ luật đất đai mới, với cách tiếp cận và tư duy mới hơn. Ông cũng nêu một số ví dụ cho thấy "một số điều khoản đưa vào dự án luật không có tác dụng hạn chế tham nhũng mà có khi còn làm gia tăng".

Nguyên tắc 'giá công bằng'

Các đại biểu dự hội thảo cũng góp ý cụ thể vào nhiều vấn đề, đặc biệt câu chuyện định giá đất.

Chẳng hạn theo ông Vũ Xuân Tiền, Nhà nước nên thay thế việc thu hồi đất bằng cơ chế trưng mua "tạo điều kiện cho người có đất bị thu hồi xóa bỏ tâm lý bị tước đoạt". Việc thu hồi bằng quyết định hành chính chỉ áp dụng trong các trường hợp đặc biệt. Đó là do vi phạm pháp luật đất đai; do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện; do việc trưng mua không thực hiện được theo quy định.

Như vậy, giá đất khi trưng mua quyền sử dụng đất cũng khác với giá bồi thường khi thu hồi.

Ông Tiền đề xuất, nên sử dụng dịch vụ thẩm định giá độc lập để định giá đất trong các trường hợp trưng mua đất phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế. Còn với đất dùng cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng thì cơ quan có thẩm quyền nên thành lập hội đồng định giá.

Ngoài ra, nên phân cấp quyền định đoạt với đất đai (giao, thuê, quyết định) tới chủ tịch huyện. Quyền thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất chỉ giao cho chủ tịch tỉnh.

"Giới hạn như trên nhằm đảm bảo tính pháp lý cao hơn của những quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai, ngăn ngừa sự tái xuất của tầng lớp lý trưởng, xã trưởng trong thời đại ngày nay", ông Tiền cho hay.

Ông Phạm Sỹ Liêm góp ý, không nên quy định xác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Thay vào đó là nguyên tắc "giá công bằng". Tức là giá có thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và cộng thêm một khoản lợi ích do dự án phát triển đất đem lại. Theo ông Liêm, một số nước cũng áp dụng nguyên tắc này.

Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Ngọc Tuấn góp ý, nguyên tắc "phù hợp giá thị trường" còn mù mờ hơn cả khái niệm "sát giá thị trường" như hiện nay. Cũng theo ông, không nên đẻ ra các tổ chức thẩm định giá mới làm gì cho tốn kém mà có thể tận dụng luôn hệ thống công ty thẩm định giá độc lập như đang có hiện nay, để tư vấn và định giá đất. Bởi luật Giá  đã dành hẳn một chương quy định chi tiết về thẩm định giá.

Còn theo luật sư Nguyễn Tiến Lập, giá thị trường phải được hình thành trên cơ sở giá thỏa thuận thay vì nói chung chung, mù mờ. Theo đó, nhà đầu tư phải thỏa thuận với đại diện cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi. Nguyên tắc này có thể xem như là "phanh hãm" để giúp nhà đầu tư cân nhắc, tính toán tiết kiệm hơn khi đầu tư dự án thay vì phung phí như hiện nay.

Một số đại biểu khác phân tích, việc định giá đất không thể đạt tuyệt đối 100% với giá thị trường song Nhà nước nên có các công cụ để "kéo" giá đất gần nhất với giá thị trường, không nên để mức chênh lệch quá xa. Và hãy để thị trường làm công việc định giá, thay vì vẫn giao Nhà nước tiếp tục ôm đồm.

Có mặt tại hội thảo, Thứ trưởng Nguyễn Mạnh Hiển cho hay, các vấn đề lớn về đất đai đang được thảo luận tại Hội nghị Trung ương lần này. Sau đó, căn cứ vào Nghị quyết của Ban chấp hành Trung ương, cộng với quá trình tiếp thu ý kiến của người dân và doanh nghiệp, ban soạn thảo sẽ tiếp thu và hoàn chỉnh.

                "Đất đai thuộc nhóm lợi ích"

"Luật hiện hành có quá nhiều kẽ hở trong giao đất, cho thuê, thu hồi đất. Những kẽ hở của luật cộng hưởng với nạn tham nhũng ngày càng nghiêm trọng ở nước ta là nguyên nhân của khiếu nại tố cáo vượt cấp. Điều không bình thường là sau khi có luật thì số khiếu nại tố cáo lại tăng lên.

Việc xác định giá đất thiếu thống nhất, thiếu minh bạch, tự mâu thuẫn và tạo ra sự chênh lệch rất lớn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đây là nguyên nhân quan trọng nhất dẫn đến sự hình thành những liên minh trong bóng tối giữa một số công chức, quan chức thoái hóa biến chất với một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhằm chia nhau phần địa tô chênh lệch.

Phân cấp quản lý về đất đai quá rộng dẫn đến quá nhiều người có quyền giao đất cho thuê đất, thu hồi đất. Trên lý thuyết, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng thực tế, đất đai đang thuộc sở hữu của một nhóm lợi ích". (Luật gia Vũ Xuân Tiền)

Lê Nhung