Các quy định văn bản hướng dẫn thi hành hay các khái niệm và một loạt hệ thống quản lý, quy chế điều hành chung cư còn nhiều bất cập, dẫn tới những tranh chấp kéo dài giữa chủ đầu tư, khách mua và ban quản lý sau này.

Xem bài khác trên Vef.vn

Đau đầu cơ quan quản lý

Tòa nhà chung cư cao cấp Golden Westlake đi vào vận hành từ lâu nhưng tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân tại đây vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm. Nguyên nhân chính là vụ việc tranh chấp, khiếu nại về sở hữu tầng hầm và phí trông giữ xe giữa cư dân và chủ đầu tư dự án là Công ty Hà Việt Tung Shing kéo dài suốt mấy năm qua. 

Dù đây là những vụ việc dân sự nhưng căng thẳng đến mức Sở Xây dựng, Sở Tài chính đã nhiều lần giải quyết, có văn bản hướng dẫn nhưng vụ việc vẫn kéo dài. Mới đây, UBND TP Hà Nội vừa có kết luận vụ tranh chấp tại chung cư này giữa chủ đầu tư và cư dân. Theo đó, UBND thành phố khẳng định đồng ý với kết luận của Thanh tra thành phố từ 5/7/2013.

{keywords}
Tranh chấp tại nhiều khu chung cư kéo dài gây mệt mỏi cho cả cư dân và chủ đầu tư.

Theo kết luận của Thanh tra TP.Hà Nội, việc ban hành văn bản của Sở Tài chính hướng dẫn thu, nộp và quản lý sử dụng phí trông giữ xe tại tầng hầm toà nhà Golden Westlake trái thẩm quyền, vi phạm Luật Nhà ở là không có cơ sở.

Việc Sở Tài Chính xác định các khoản chi phí điện năng, chi phí khấu hao thiết bị tầng hầm, phí đỗ xe ô tô bao gồm cả thuế VAT và việc thẩm định phí trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 151 Thuỵ Khuê không phải thông qua Ban đại diện khu dân cư là đúng quy định của pháp luật.

Theo Thanh tra Thành phố, từ năm 2006 đến năm 2009, Công ty TNHH Hà Việt Tung Shing thực hiện dự án xây dựng chung cư cao cấp Golden Westlake 151 Thuỵ Khuê. Kết quả kiểm toán của Công ty TNHH Deloitte VN xác định giá vốn của căn hộ chung cư bán ra đã hạch toán vào chi phí để tính thuế thu nhập doanh nghiệp không bao gồm chi phí xây dựng tầng hầm. Hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư và người mua nhà xác định rõ khu vực tầng hầm thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Cách đây không lâu, tòa nhà chung cư Keangnam vừa đi vào hoạt động đã nảy sinh mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư. Đỉnh điểm của sự việc là ban quản lý cắt thang máy của cư dân, người dân thì căng băng rôn khẩu hiệu phản đối và tố cáo ban quản lý. Ngay khi sinh cơ quan chức năng vào cuộc, những tranh chấp đã dần được giải quyết nhưng tới nay nhiều người dân vẫn chưa thực sự hài lòng về phí dịch vụ của tòa nhà. 

Hàng loạt các chung cư cao cấp khác như The Manor, Sky City Láng Hạ, Pacific Lý Thường Kiệt cũng đã nảy sinh hàng loạt tranh chấp.

Lỗi từ nhiều phía

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, nguyên nhân dẫn tới các vụ tranh chấp ở chung cư chủ yếu là quy định của pháp luật không rõ ràng và không hợp lý, do đó không bảo vệ được quyền lợi chính đáng của người tiêu dùng, trong đó vấn đề quan trọng nhất là sỡ hữu chung diện tích để xe.

“Người sử dụng nhà thường đòi hỏi chất lượng dịch vụ cao, nhưng lại chỉ muốn nộp phí thấp. Ngược lại, chủ đầu tư thì luôn muốn thu nhiều, nhưng lại rất tiết kiệm chi phí. Chính vì thế, khi thấy không được thỏa mãn, hai bên đã diễn ra tranh chấp”, ông Đức nói.

{keywords}

Hiện nay, các quy định của pháp luật có liên quan đến tranh chấp chung cư được ban hành khá đầy đủ (tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ; tranh chấp liên quan đến diện tích chung - riêng; phí quản lý và bảo trì; chất lượng công trình và bảo hành…), nhưng lại nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp lý khác nhau như Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Khiếu nại, các nghị định, thông tư hướng dẫn...

Theo Luật sư Lê Minh Toàn, một trong những lý do khiến tranh chấp chung cư kéo dài là tình trạng phối hợp và giải quyết của các cơ quan chức năng (UBND các cấp, Tòa án) còn kéo dài, gây bức xúc cho các bên tranh chấp mỗi khi có tranh chấp xảy ra. Nhiều kết luận của các cơ quan chức năng tham mưu cho UBND các cấp trong việc giải quyết còn nhiều điểm chưa chính xác, không khách quan, thậm chí không đúng luật, khiến cho mâu thuẫn càng thêm trầm trọng. 

Do đó, việc nghiên cứu ban hành thống nhất một quy định pháp lý về quản lý chung cư sao cho dễ hiểu, dễ thực thi, để tránh sự chồng chéo, hoặc quy định rải rác trong các văn bản hiện nay là điều cần được tính đến trong việc luật hóa một lĩnh vực dễ bùng phát mâu thuẫn hiện nay.

Theo phản ánh của đại diện nhiều ban quản trị chung cư, mặc dù các cơ quan chức năng đã ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP nhưng các văn bản này chỉ hướng dẫn thực hiện mà không có chế tài khi chủ đầu tư không thực hiện những quy định của luật. 

Để giải quyết các tranh chấp ở chung cư, ông Đức kiến nghị, cần có những quy định chặt chẽ, cụ thể hơn trong việc giám sát, bảo đảm chất lượng và cam kết của chủ đầu tư, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Các cơ quan quản lý phải vào cuộc bắt buộc chủ đầu tư phải bàn giao quyền quản lý chung cư theo đúng quy định của pháp luật.

Những vụ lùm xùm này xảy ra ở các chung cư này không chỉ ảnh hưởng tới quyền lợi của người dân mà còn khiến cho người dân và những người đang có nhu cầu mua chung cư mất hết lòng tin vào loại hình nhà ở này và nó cũng khiến cho các cơ quan chức năng không khỏi đau đầu.

D.Anh