Tiền tỷ đổ về Đà Nẵng: Thêm một cảnh báo 'vết xe đổ'

Rộ lên như một kênh đầu tư với cam kết sinh lời hấp dẫn, condotel đang trở thành cơn sốt của thị trường BĐS Đà Nẵng. Tuy nhiên, theo cảnh báo của chuyên gia, nếu tiếp tục ồ ạt phân khúc này, các nhà đầu tư có thể đi theo vết xe đổ của loại hình khách sạn nhỏ như trước đây.

Không dễ hái ra tiền

Đối với thị trường BĐS Đà Nẵng, condotel không còn quá xa lạ. Chỉ cần search từ khoá “condotel Đà Nẵng”, các nhà đầu tư có thể tìm thấy hàng nghìn trang quảng cáo bán căn hộ với những mức cam kết hấp dẫn.

Nếu so với việc bỏ tiền tự đầu tư một khách sạn nhỏ, thì phân khúc mới mẻ này có nhiều ưu thế, trong đó cam kết lợi nhuận lên tới 10-12% khiến các nhà đầu tư không phải làm gì mà cũng có được tiền. 

Ông Nguyễn Quốc Khánh, đại diện một nhóm các sàn giao dịch bất động sản, dẫn các số liệu thống kê cho thấy trong năm 2016, hầu như tháng nào cũng có dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng được mở bán mới hoặc tiếp tục được chào bán thành công. Trong đó, giao dịch condotel chiếm tỷ lệ lớn nhất. Với mô hình này, số đông nhóm khách hàng vẫn là nhà đầu tư đến từ Hà Nội, TP.HCM.

Condotel, condotel Đà Nẵng, phân khúc condotel, bất động sản đà nẵng
Nguồn cung dự án căn hộ khách sạn tăng mạnh

Theo khảo sát, phân khúc condotel Đà Nẵng đang phát triển rầm rộ với sự góp mặt của các tên tuổi như Ariyana Beach Resort and Suites, Luxury Apartment Đà Nẵng và Ánh Dương Wyndham Soleil Đà Nẵng hay Infinity Field Premier Residences,... tổng số lượng lên tới vài nghìn căn.

Theo thống kê của Savills VN, tổng nguồn cung căn hộ khách sạn đạt khoảng 3.910 căn từ 10 dự án, trong đó nguồn cung sơ cấp ở mức 1.325 căn. Quận Sơn Trà dẫn đầu về nguồn cung với 50% thị phần, theo ngay sau là quận Ngũ Hành Sơn với 44% thị phần.

Anh Nguyễn Đức Dũng, một nhân viên tư vấn tại dự án condotel Đà Nẵng, cho biết, tại dự án anh đang bán cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm và kéo dài trong 8 năm, cao hơn hẳn so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng hiện là 6-8% và cũng cao hơn so với cam kết thông thường 8-10% của nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng khác trên thị trường. Ngay tại thị trường Đà Nẵng, những dự án tương tự chỉ đưa ra cam kết lợi nhuận 10%/năm trong 10 năm. 

Nhìn vào các con số cam kết lợi nhuận, nhà đầu tư sẽ cảm thấy hấp dẫn bởi hiệu suất sinh lời khá cao và trong thời gian dài. Nhưng cũng chính mức lợi nhuận cao như vậy sẽ khiến nhà đầu tư phải hoài nghi về năng lực của chủ đầu tư. Tại các thị trường du lịch lớn như Thái Lan, các chủ đầu tư đưa ra cam kết lợi nhuận chỉ khoảng 7%. 

 

Nhiều nhà môi giới BĐS tại Đà Nẵng cũng chỉ ra thực tế, rằng hiện nay, sự bùng nổ của quá nhiều cơ sở lưu trú thấp cấp, các khách sạn 2-3 sao dọc khu vực ven biển cũng như sự cấp phép cho quá nhiều dự án condotel trong khoảng thời gian ngắn dẫn đến hiệu quả mô hình này chưa được như kỳ vọng. Trong khi thị phần có hạn, việc cạnh tranh giữa các phân khúc này chắc chắn sẽ dẫn đến rối loạn thị trường.

Bên cạnh đó, condotel cũng phải chịu sự cạnh tranh từ khách sạn 5 sao. Theo Savills Việt Nam, trong năm 2017, 9 khách sạn 4 đến 5 sao cung cấp khoảng 2.200 phòng sẽ gia nhập thị trường. Nguồn cung thị trường biệt thự nghỉ dưỡng đạt 774 căn từ 14 dự án, trong số đó chỉ còn 153 căn trên thị trường sơ cấp.

Chưa kể tới, khi vận hành thời gian đầu, không ít dự án phải chấp nhận thua lỗ. Một chủ đầu tư cho biết, khi đàm phán hợp đồng quản lý với một tập đoàn danh tiếng và có nhiều khách sạn tại Việt Nam, tập đoàn này hoạch định kế hoạch kinh doanh lỗ trong 2 năm đầu tiên và đến năm thứ 3 mới cân bằng thu - chi.

Condotel, condotel Đà Nẵng, phân khúc condotel, bất động sản đà nẵng
BĐS Đà Năng đang nhiều nguồn cung

Cảnh báo các nhà đầu tư

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills tại Hà Nội nhận định, condotel hiện là một mô hình mới rất tích cực, tuy nhiên các chủ đầu tư không nên lấy việc này làm ưu tiên hàng đầu.

Tại hội thảo cách đây không lâu, ông Nguyễn Văn Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng, từng bày tỏ lo ngại về sự bùng nổ nguồn cung các dự án BĐS, đặc biệt là căn hộ condotel có thể khiến quy hoạch Đà Nẵng bị phá vỡ. 

Ông Nam cho biết, giai đoạn 2015-2016, thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng trưởng trở lại, Đà Nẵng xuất hiện xu hướng nhà đầu tư đề nghị được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất xây dựng condotel và biệt thự du lịch tại các dự án ven biển

Theo ông Nam, nếu cứ để các dự án condotel phát triển tự phát như hiện nay dễ dẫn đến tình trạng phá vỡ quy hoạch đô thị do đây là những vị trí có ảnh hưởng cao về kiến trúc, cảnh quan đô thị; hoặc khu vực được quy hoạch đất phát triển du lịch. Về lâu dài, ảnh hưởng khá lớn đến diện mạo đô thị cũng như việc phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của thành phố.

“Đối với các dự án ven biển, trường hợp toàn bộ hoặc phần lớn các hạng mục của dự án được đầu tư theo hình thức condotel, thì việc quản lý, vận hành khu du lịch không còn gắn liền với trách nhiệm với chủ đầu tư. Khi đó, khả năng hình thành các cụm dân cư trong khu vực được quy hoạch là đất du lịch”, ông Nam nhấn mạnh.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, condotel chỉ phát triển bền vững khi nguồn cung bung ra phải phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường. 

“Chúng ta phải chuẩn bị đầy đủ các yếu tố để giúp thị trường tránh những tác động về việc tạo ra nguồn cung quá lớn, nhất là khi nguồn cung lại không đảm bảo chất lượng", bà Hằng chia sẻ. Theo bà Hằng, khi thực hiện mô hình condotel, các chủ đầu tư cần cân nhắc tổng lượng hàng cũng như phải có chiến lược cân đối phân kỳ đầu tư và tính toán kỹ lưỡng các sản phẩm trên cơ sở năng lực thật sự của mình.

Duy Anh