Quy hoạch phá vỡ quy hoạch
Có một nét tương đồng phảng phất giữa đồ án quy hoạch Hà Nội đến năm 2030 với tờ trình của Bộ Kế hoạch Đầu tư (Bộ KHĐT) cho Chính phủ về quy hoạch hệ thống sân golf ở Việt Nam đến năm 2020.
Nếu bản quy hoạch Hà Nội đã được phê duyệt làm nổi lên dư luận về vài trăm dự án bất động sản (BĐS) sẽ được hợp thức hóa dọc trục Hồ Tây - Ba Vì, mặc dù một lãnh đạo Bộ Xây dựng trước đó đã khẳng định là chẳng "phát hiện" ra dự án nào "chạy" trước quy hoạch, thì đề xuất của Bộ KHĐT vào đầu tháng 8/2011 lại như thể đang nhắm đến việc hợp thức hóa cho hơn ba chục dự án sân golf đã "lỡ phát sinh".
Rốt cuộc, trong cả hai sự việc quy hoạch Hà Nội và quy hoạch sân golf, nếu nhìn nhận thấu đáo hơn, có thể nhìn ra đối tượng hưởng lợi chính: những doanh nghiệp trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến kinh doanh BĐS.
Năm 2009 có thể được xem là mốc chốt chặn ấn tượng đối với trào lưu phát triển sân golf vô tội vạ từ nhiều năm trước. Cho đến thời điểm đó, số dự án đã được cấp phép và đang xin cấp phép, đã hoàn công lẫn số còn đang nguyên đất ruộng vọt lên đến 150-160, gấp 4 lần so với toàn bộ sân golf của nước Pháp, trong khi thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam chỉ bằng 1/50-1/40 khối các quốc gia phát triển trên thế giới.
Có lẽ đó là lý do chủ yếu mà đã khiến Thủ tướng Chính phủ đã bày tỏ nỗi bức xúc cùng dư luận vào tháng 11/2009, đồng thời trong phê duyệt quy hoạch sân golf đến năm 2020 đã cắt giảm đến gần phân nửa số dự án chưa thành hình thành khối. Động tác tích cực này đã có hiệu quả tức thì: diện tích đất trồng lúa bị dự án sân golf chiếm dụng từ mức 28% đã giảm ngay xuống còn 2%.
Với nhiều người dân sinh sống tại các dự án nằm trong diện bị cắt giảm, quyết định đó thật sáng suốt, giúp họ tránh được một cận cảnh mất đất để trở thành vô kế sinh nhai. Còn chính quyền địa phương tại những nơi này cũng có lý do để vừa tiếc nuối nhưng cũng lại đỡ lo xa: trong khi không biết ăn nói với đối tác đầu tư ra sao về chuyện dự án sân golf bị hủy bỏ, vô hình trung chính quyền cũng loại bỏ được nguồn cơn của bất đồng có thể xảy ra từ phía người dân bị mất đất.
Chỉ có những nhà đầu tư sân golf là chìm trong nỗi nuối tiếc hùi hụi, nhất là đối với số dự án sân golf nằm ở vùng lân cận Hà Nội. Nỗi lòng này được giải thích khá đơn giản: sau cuộc khủng hoảng kinh tế 2008, từ giữa năm 2009 đến đầu năm 2011 thị trường BĐS Hà Nội đã phục hồi và tăng tốc. Mặc dù vào giai đoạn đó đối tượng chính lên cơn sốt là đất nền chứ không còn là thời hoàng kim của phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự như năm 2007, nhưng dù sao trong sóng tăng BĐS, việc tiêu thụ các sản phẩm cao cấp cũng dễ dàng hơn nhiều. Rõ là Chính phủ đã làm cho một số nhà đầu tư sân golf vuột mất cơ hội trời cho khi họ chẳng có "biệt thự golf" nào để bán.
Lý do hài hước
"Biệt thự golf" là một cụm danh từ nghe có vẻ lạ lẫm đối với chức năng đầu tư sân golf. Thế nhưng nếu nhìn vào thực chất của hoạt động kinh doanh sân golf trong nhiều năm qua, hiển nhiên là nhà đầu tư đã gắn mục tiêu kinh doanh BĐS với dịch vụ chơi golf, nếu không muốn nói BĐS mới là động lực chính cho gần 80% dự án đầu tư sân golf trong những năm gần đây.
Trong những báo cáo trước đây, chính Bộ KH&ĐT cũng đã xác nhận về hiệu quả khá thấp của rất nhiều dự án sân golf. Nhìn tổng quát, thường xuyên có đến 60-70% dự án sân golf chịu lỗ. Nhưng liệu có phải tình trạng lỗ lã đó là do hành vi "chuyển giá" của nhà đầu tư nước ngoài, hay như dân gian thường gọi nôm na là "lời thật lỗ giả"?
Trong thực tế, cũng đã xảy ra tình huống trên. Nhưng khác hẳn nhiều doanh nghiệp đầu tư nước ngoài khác, cảnh sắc hoang vắng của phần lớn sân golf ở Việt Nam đã là một bằng chứng hùng hồn về chuyện sân golf không có khách thì lấy đâu ra lời lãi. Đó cũng là hệ quả tất yếu của cái gọi là "làm theo phong trào" của các nhà đầu tư và chính quyền một số địa phương với óc tưởng tượng sân golf là con gà đẻ trứng vàng cho họ.
Chỉ có khoảng 65% diện tích đất dự án được dùng làm sân golf, còn 35% còn lại để xây khách sạn, nhà nghỉ, biệt thự - đó là chiến thuật mà chủ đầu tư dùng để lách trong việc kinh doanh. Đó cũng là một sự thật hiển nhiên mà Bộ KH&ĐT không thể không biết. Song, hai năm từ khi Thủ tướng phê duyệt quy hoạch sân golf đến năm 2020, lại có hàng loạt dự án mới phát sinh, tạo nên hiệu ứng "quy hoạch phá vỡ quy hoạch".
Đương nhiên, hậu quả đã phát sinh thì cần được sửa chữa. Đất nông nghiệp đã được thu hồi, mặt bằng đã được "giải phóng", nông dân đã nhận tiền vài ba đô-la cho mỗi mét vuông và không còn cớ để gây khó dễ cho chủ dự án... Thế là cũng như phần lớn dự án BĐS khác, cách hợp lý nhất để đưa dự án sân golf ngoài quy hoạch vào thế hợp lý là "bổ sung quy hoạch", cho số dự án này vào quy hoạch sân golf ở Việt Nam đến năm 2020, với lý do là từ nay đến năm 2020 - cả một thời kỳ dài - cơ quan quản lý sẽ không cần phải vướng bận về chuyện bổ sung lắt nhắt sân golf nữa. Quy hoạch sân golf vì thế sẽ không bị phá vỡ!
Ở nước ta đã có nhiều câu chuyện hài hước về đất đai. Lý do mà Tờ trình của Bộ KH&ĐT nêu ra để trình Chính phủ cho việc bổ sung quy hoạch sân golf có lẽ cũng… hài hước không kém.
Biệt thự "thu nhập thấp"
Với các chủ đầu tư dự án, mọi chuyện có dễ thở chăng? E là rất khó. Cứ cho là những dự án "lỡ" của họ được bổ sung vào quy hoạch đến năm 2020, thì tình hình hiện nay đã khác rất nhiều với bối cảnh năm 2009-2010. Con sóng BĐS ở Hà Nội và một số tỉnh phía Bắc đã trôi qua, với mặt bằng giá đất nền và căn hộ còn lơ lửng trên trời. Thử hỏi, với gần 30.000 căn hộ trung - cao cấp còn đang nằm "chết cứng" ở Hà Nội, liệu khối biệt thự, căn hộ được xây dựng trong dự án sân golf sẽ làm cách nào để bán được?
Đó là chưa kể đến việc nếu quy hoạch sân golf đến năm 2020 chấp nhận cho bổ sung những dự án "lỡ thì" như Bộ KH&ĐT đề nghị, nguồn cung biệt thự và căn hộ cao cấp ở nước ta sẽ càng tăng lên, càng làm khó hơn nữa cho quan hệ cung cầu vốn đã mất cân đối trầm trọng.
Hẳn là nhà đầu tư dự án sân golf phải hết sức cân nhắc, cho dù dự án của họ có được hợp thức hóa chăng nữa. Trong bối cảnh nền kinh tế trên thế giới lẫn trong nước chịu suy thoái chưa biết đến bao giờ, cùng tiền lệ nhiều năm trước khi suy thoái cũng vẫn vắng hoe khách chơi golf, họ phải tính tới khả năng sẽ còn nhiều hơn nữa những sân golf trở thành chùa Bà Đanh, và số biệt thự, căn hộ cao cấp trong sân golf của họ nếu muốn tiêu thụ được thì có lẽ phải chuyển sang đối tượng... thu nhập thấp.
Hiện thời, với mức giá 12-13 triệu đồng/m2, loại nhà thu nhập thấp ở Hà Nội đã từ chối khả năng của người mua. Còn với những biệt thự golf lên đến vài ba trăm ngàn USD, người viết liên tưởng ngay đến hình ảnh: "Khi dân cày nhìn golf" trên một tờ báo.
Hiện tượng dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam giảm hẳn trong mấy năm gần đây cũng phần nào cho thấy nhà đầu tư nước ngoài ngần ngại khi đổ tiền vào một thị trường BĐS mà sự cách biệt giữa giá nhà đất với mức thu nhập bình quân của người dân lên tới 25 lần , gấp đến 6 lần so với chuẩn chung của Liên Hiệp quốc.
Nếu những dự án sân golf vẫn "nhắm mắt" được thông qua, xác suất tiêu thụ các sản phẩm BĐS của chúng có thể nói là thấp, nếu không muốn khẳng định là vô vọng trong bối cảnh khó khăn kinh tế hiện nay và cả những năm sắp tới. Còn nếu vì lý do eo hẹp kinh tế hoặc chưa tìm thấy đầu ra mà chủ đầu tư ngưng trệ tiến độ triển khai dự án, đất đã được thu hồi sẽ giống như nhiều trường hợp dự án sân golf khác trước đây - trở nên hoang hóa và lãng phí đến xót xa.
Trong khi đó, người cày không còn ruộng... Với người dân nằm trong diện giải tỏa, đất đã mất, nhưng sẽ còn mất nhiều hơn. Tình cảnh nông dân đã nhiều bề khó khăn, một khi không còn đất thì kế sinh nhai của họ sẽ như thế nào?
Còn nhớ trong các hồ sơ dự án sân golf đều mô tả hào nhoáng về tương lai sẽ tạo nhiều công ăn việc làm cho nông dân, với mức lương cao hơn hẳn thu nhập từ nông nghiệp... Nhưng thực tế, tỷ lệ sử dụng lao động tại chỗ quá thấp, có dự án giải tỏa 1.000 dân mà chỉ sử dụng lại có 30 người.
Đó hoàn toàn không phải là một tương lai dễ thở cho người nông dân bị giải tỏa. Không kế sinh nhai, thậm chí không được bồi thường thỏa đáng như tiền lệ đã từng xảy ra nhiều lần. Rồi lại đủ loại "dịch vụ hỗ trợ thi công" được chủ đầu tư "động viên" tới các cấp của chính quyền địa phương nhằm thu hồi đất càng nhanh càng tốt. Và đó là cơn cớ của việc người dân lại rồng rắn kéo nhau đi khiếu kiện.
Trong 5 năm trở lại đây, đã có gần 4.000 cuộc khiếu kiện, trong đó có đến 80% liên quan đến vấn đề đất đai. Nếu Chính phủ không kiên quyết với quy hoạch sân golf như đã từng kiên quyết vào năm 2009, sự phát sinh của cái này lại dẫn tới sự phát sinh của cái khác.
Viết Lê Quân
.svg){kind=icon}
