Bơm tiền cho BĐS: Loay hoay nên rót hay không

- Mặc dù hàng trăm nghìn tỷ đồng đang bị "giam" trong các dự án bất động sản (BĐS) dở dang và hàng chục nghìn căn hộ thừa ế trên toàn thị trường, song trước sức ép tăng trưởng tín dụng dồn vào cuối năm, câu chuyện quay lưng hay rót thêm tiền cho BĐS lại được mổ xẻ.

Nhiều ý kiến trái chiều gây chia rẽ ngay cả trong giới nghiên cứu kinh tế về việc nên rút bớt hay bơm thêm tín dụng cho lĩnh vực BĐS các tháng cuối năm. Một luồng ý kiến cho rằng sự bất cân đối cung cầu nghiêm trọng trên thị trường BĐS đang gây nên nhiều hệ lụy và lãng phí nguồn lực xã hội rất lớn; trong khi quan điểm khác nhìn nhận, vai trò đầu tàu kích thích phát triển kinh tế là BĐS cần được bơm thêm tín dụng thông qua đẩy mạnh cho vay cá nhân mua nhà, sau một thời gian kìm kẹp.

Hai khả năng này đồng nghĩa với việc, hoặc là dùng sức dân để "cứu" doanh nghiệp và thị trường dưới sự kích thích của các gói tài chính cho vay mua nhà đối với cá nhân, hoặc phải tiếp tục dìm giá xuống, đến mức người dân có thể mua được căn hộ.

Tồn kho chất đống, tín dụng tiếp tục tăng

Theo chuyên gia kinh tế - TS. Vũ Đình Ánh, thực trạng hiện nay của thị trường BĐS và sự quản lý thị trường này đang "có vấn đề" khi để lượng hàng tồn kho rất cao mà chưa thể kiểm soát, xác minh rõ ràng về mặt con số. Bên cạnh đó, tín dụng dành cho BĐS nói chung qua tổng hợp, phân tích đối chiếu các nguồn, vẫn có chiều hướng tăng lên, thay vì giảm đi.

Để có số liệu tương đối, vừa qua, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các Sở ngành địa phương kiểm tra rà soát, báo cáo về thực trạng tồn kho trong lĩnh vực BĐS để trình Quốc hội vào kỳ họp tháng tới. Tuy nhiên, thông qua một đơn vị tư vấn nước ngoài, con số hàng hóa tồn đọng tại hai thị trường chủ lực là Hà Nội và TP.HCM ước chừng lên đến 60.000 căn hộ (trong đó Hà Nội chiếm 40.000 căn và TP.HCM là 20.000 căn).

Làm một phép tính sơ sơ, giả định mức giá mơ ước trung bình là 1 tỷ đồng/căn hộ, thì tình trạng "hóa đá" của thị trường BĐS đã "chôn" cùng với nó tối thiểu 60.000 tỷ đồng, tương đương gần 3 tỷ đôla Mỹ. Giá trị BĐS tại Việt Nam tuy có điều chỉnh nhưng vẫn quá cao so với thu nhập và khả năng thanh toán của người dân. Đơn cử, thu nhập bình quân của một người dân, theo Tổng cục Thống kê, hiện chưa đến 3 triệu đồng/tháng. Với giá BĐS hiện nay, để sở hữu một căn hộ bình dân khoảng 1 tỷ đồng, họ phải mất 20-30 năm không ăn, không tiêu gì.

Đặc biệt, dư nợ cho vay BĐS giảm còn trên 200.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước công bố hồi tháng 4 cũng cần phải xem lại. Bởi lẽ, TS. Ánh cho rằng, nếu tính chung cho vay BĐS (gồm cả hai khoản mục là cho vay ngành xây dựng và cho vay kinh doanh BĐS) thì tổng số phải lên tới 348.000 tỷ đồng - bằng đúng con số mà Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia đưa ra. Như vậy, cho vay BĐS vẫn tăng lên, thậm chí tăng cao chứ không hề giảm đi.

Khác với năm 2009, hiện Nhà nước không đủ nguồn lực để có gói kích cầu, bơm ra 8-9 tỷ USD. Vì thế, cách "tháo chốt" cho nền kinh tế phải bắt nguồn từ BĐS, mà với thị trường này, duy nhất bằng giải phóng hàng tồn kho thông qua giảm giá bán căn hộ, chưa kể cho không. Với 60.000 căn hộ tồn đọng, nếu giải tỏa được, chúng ta có thể giải quyết chỗ ở cho khoảng 300.000 người.

"Mấu chốt bây giờ là phải bán ra. Giải toả hàng tồn kho đi thì mới bắt đầu vào chu kỳ sản xuất mới, có tác dụng khơi thông dòng tiền. Vì nếu để hàng tồn kho như hiện nay thì tắc hết. Vừa rồi chúng ta có 3 chương trình tái cơ cấu nhưng cái quan trọng là tái cơ cấu thị trường BĐS thì lại không thấy bàn đến vì hiện đây là thị trường "tắc" nhất.

Doanh nghiệp không bán được hàng thì việc ngân hàng ôm tài sản đảm bảo cũng hao hao như trạng thái của doanh nghiệp. Vì thế, về trung và dài hạn, ngân hàng góp sức để làm sao khơi dậy được thị trường nhưng trước mắt, cần thực hiện cách làm của doanh nghiệp BĐS đó là bán tháo, thoát càng nhanh càng tốt" - ông Ánh nói.

Cũng theo tính toán của vị chuyên gia này, nếu làm không đúng, con số tồn kho của thị trường BĐS sẽ tiếp tục gia tăng. Sau khi rót tín dụng để hoàn thành các dự án, giá trị hàng tồn kho tới đây sẽ có thể lên tiếp 12.000 tỷ đồng.

Tín dụng cho BĐS: Rót vào đâu?

Dù đã xuất hiện những tín hiệu tốt về các chỉ số kinh tế vĩ mô, một số công cụ tài chính cho thị trường đã cơ bản hoàn thiện, các chính sách thắt chặt tín dụng đối với BĐS đã dần dần gỡ bỏ nhưng vì sao tiền vẫn chưa vận hành vào thị trường BĐS? - TS. Trần Kim Chung từ Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế TƯ, chủ yếu lý giải dựa trên các nguyên nhân khách quan như độ trễ chính sách, tình trạng phòng ngừa rủi ro, hay nguồn lực đang tập trung vào giải quyết vấn đề tái cấu trúc hệ thống ngân hàng...

Do đó, ông Chung cho rằng, ở bước phát triển mới khi thị trường chuyển sang giai đoạn tài chính hóa, việc huy động các nguồn vốn từ tất cả các chủ thể trong nền kinh tế vẫn là yêu cầu hàng đầu trong quản lý, phát triển thị trường BĐS.

Một trong những động thái điều hành quan trọng nhất tại thời điểm hiện nay là hướng đến tăng trưởng tín dụng từ hệ thống ngân hàng đối với thị trường BĐS. Trong nửa cuối năm và đến trước Tết âm lịch Quý Tỵ, tổng dư nợ tín dụng cho hệ thống BĐS cần phải lập lại mốc của năm 2009-2010.

"Thị trường BĐS đang đứng trước thử thách quyết liệt. Xu thế dịch chuyển theo quán tính hay tín hiệu mới sẽ làm chủ thị trường trong những tháng cuối năm 2012. Nếu xu thế nào quyết định những tháng cuối năm thì thị trường năm 2012-2013 sẽ vận hành theo hướng đó. Vì vậy việc tạo nguồn vốn, luồng tiền cho thị trường BĐS hiện nay là yếu tố quyết định".

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam bình luận, rõ ràng cùng một vấn đề nhưng giữa hai chuyên gia cũng có các cách lý giải, kiến nghị trái ngược nhau.

Thực tế đang diễn ra hiện nay là mặc dù doanh nghiệp đã giảm giá, thậm chí giá BĐS tại TP.HCM được đánh giá là đã "đến đáy", các doanh nghiệp đã điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cơ cấu hàng hóa theo hướng sát với nhu cầu thanh toán của thị trường nhưng giao dịch vẫn rất trầm lắng; lòng tin của xã hội bao gồm doanh nghiệp và người dân giảm mạnh. Cộng với các tác động của kinh tế vĩ mô thời gian qua, niềm tin chưa thể phục hồi.

Dẫu vậy, ông Nam quan điểm, BĐS là một thị trường quan trọng, có tiềm năng lớn về trung và dài hạn với tỷ lệ dân số đông, nhu cầu lớn, mức độ đô thị hóa còn thấp, vấn đề là xây dựng kế hoạch, tạo nguồn lực thế nào để đáp ứng khớp nối cung cầu.

Ông Nam phân trần, con số gần 350.000 tỷ đồng cho vay BĐS, bao gồm cả kinh doanh BĐS và xây dựng, mà xây dựng ở đây tính cả những công trình hạ tầng quy mô lớn như cầu đường (mà không phải hàng hóa). Còn tính riêng con số gần 200.000 tỷ đồng dư nợ cho vay BĐS bao gồm cả tiền đền bù giải phóng đất đai, vay xây dựng nhà cửa, khu công nghiệp thì "chưa phải nhiều". Vì thế, "cần tiếp tục đổ vốn vào đây".

Việc rút hay bơm thêm vốn, cần được điều tiết linh hoạt. Trong đó giảm bớt cho vay để đền bù giải phóng đất đai hay xây các dự án cao cấp, song cần tăng cho vay mua nhà ở, đặc biệt là đối tượng mua nhà ở lần đầu, cho vay cải tạo sửa chữa nhà ở cho thuê...

Hơn nữa, tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2012, đặt mục tiêu 15-17%, mà 8 tháng đầu năm cả nước mới đạt 1,4%. Như vậy, tăng trưởng tín dụng chung trong nền kinh tế rất thấp, cho vay BĐS cũng rất thấp là không hợp lý.

"Thay vì chúng ta có một giai đoạn siết chặt, đánh hết BĐS vào một cái gói phi sản xuất, đến nay bên cạnh việc khắc phục yếu kém, đang tồn tại của ngành ngân hàng thì chúng ta đã nhận thức ra, tháo gỡ dần dần, thực hiện việc cho vay, tăng dòng tiền, giảm lãi suất. Rõ ràng ở một giai đoạn chống lạm phát, việc điều chỉnh giảm tín dụng thế là được rồi nhưng việc này không thể diễn ra mãi được, vì như thế nền kinh tế sẽ đi vào suy thoái, không ổn" - ông Nam bày tỏ.

Xem ra bức tranh hoàn chỉnh, sát thực nhất về thị trường BĐS vẫn chưa thể tả nổi.