Găm tiền, đón sóng hạ giá chung cư cuối năm

- Giới bán hàng nhận định, thị trường căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp tại Hà Nội ba tháng cuối năm 2012 sẽ tiếp tục giảm giá kèm nhiều hình thức khuyến mại, ưu đãi để tăng tốc độ đẩy hàng của các chủ đầu tư.

Nửa muốn giảm thêm, nửa lại không

Dù đã được hỗ trợ nhưng thị trường căn hộ Hà Nội vẫn giữ thái độ chờ đợi và quan sát. Nhu cầu căn hộ tương đối thấp, hầu hết tập trung ở mảng căn hộ trung bình thấp và bình dân, ở mức giá dưới 2 tỷ đồng, diện tích từ 50-100m2 - báo cáo tình hình thị trường quý III/2012 của Knight Frank cho biết.

Thời gian qua, khách mua tiềm năng tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng các ưu đãi có giá trị giảm giá từ 10-20% tổng giá trị căn hộ. Hình thức phổ biến nhất là tặng quà và tặng vàng, voucher tiền mặt, du lịch nước ngoài, tặng ô tô, xe máy, đồng thời với các gói hỗ trợ tài chính từ ngân hàng với lãi suất trung bình từ 10-14%/năm, thậm chí là 0-6% trong thời gian đầu.

Xu hướng giảm giá vẫn tiếp diễn trong 3 tháng còn lại của năm. Để giải cứu mình khỏi khó khăn, đẩy mạnh tốc độ bán hàng, một vài chủ đầu tư đã có kế hoạch chào bán sản phẩm trong những quý tới với nhiều hình thức khuyến mại trong các chương trình chào bán thử nghiệm hay các đợt chào bán chính thức.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư trong nước sẽ phải chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn trong ngắn hạn khi đầu tư vào mảng căn hộ bình dân, diện tích nhỏ có giá trị thấp hơn 1 tỷ đồng/căn hoặc thấp hơn 15 triệu đồng/m2.

Quan sát của giới bán hàng, cách làm phổ biến của các chủ đầu tư dự án căn hộ phân khúc trung và cao cấp đang triển khai trên địa bàn Hà Nội là cắt xén mức độ hoàn thiện, bỏ nội thất căn hộ. Cũng theo hướng này, một dự án đình đám ở khu vực phía Tây Hà Nội đang có mức giá trên 40 triệu đồng/m2, giới kinh doanh đồn đoán, sắp tới sẽ được chủ đầu tư giảm chỉ còn trên 30 triệu đồng. Nhân đà này, sẽ có phản ứng dây chuyền của nhiều chủ đầu tư khác nhằm điều chỉnh giảm mạnh giá bán căn hộ thông qua các chiêu thức bán hàng.

Tuy nhiên, thị trường Hà Nội cho đến nay vẫn hiếm các chủ đầu tư áp dụng giảm giá trực tiếp sản phẩm có chất lượng (đang triển khai thi công, đảm bảo tiến độ, chất lượng như cam kết). Áp lực điều chỉnh rất lớn, bản thân chủ đầu tư nửa muốn giảm giá thêm, nửa lại không.

Lý do chính là họ đã bán được một phần sản phẩm cho các nhà đầu tư thứ cấp, điều phải đối mặt nếu hạ giá sản phẩm thứ nhất là chưa biết có bán được hàng hay không mà chủ đầu tư lại phải trả lại tiền cho các nhà đầu tư. Trong bối cảnh chưa rõ xu thế ra sao nên phần lớn chủ đầu tư đều án binh bất động, nhiều dự án gần như nằm im.

Giải pháp duy nhất: Giảm giá

Ba tháng cuối năm được cho là thời điểm mà thị trường BĐS sẽ có nhiều động thái nước rút. Một số chuyên gia kinh tế và giới quản lý trong lĩnh vực xây dựng vừa kiến nghị Nhà nước cần xem xét giảm 5% thuế VAT cho người mua nhà lần đầu các căn hộ chung cư giá bình dân để sản phẩm ra thị trường có mức giá hợp lý, giải quyết vấn nạn tồn kho. Mới đây nhất, các đơn vị bán hàng tại Hà Nội đang tìm cách tập hợp nhau lại trong phiên giao dịch BĐS định kỳ hàng quý.

"Phiên chợ" đầu tiên do Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp cùng Câu lạc bộ BĐS Hà Nội tổ chức trong các ngày từ 19-21/10/2012, sẽ tập hợp các sản phẩm đầy đủ pháp lý của các chủ đầu tư, các sàn môi giới lớn và các sản phẩm của cá nhân. Đặc biệt, thay vì mức phí môi giới thường dao động từ 0,5-2% trên tổng giá trị giao dịch, thì tại đây các cá nhân, chính chủ sẽ được miễn phí khi đăng tin cũng như mua bán thành công sản phẩm BĐS; các sản phẩm mua trực tiếp từ chủ đầu tư, các sàn giao dịch cũng không tính phí.

Ông Phan Thành Mai - Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận xét, thời gian qua doanh nghiệp BĐS giảm giá chủ yếu là đơn lẻ, không giải quyết được vấn đề của thị trường. Nếu bắt tay nhất quán cùng thực hiện các sự kiện bán hàng thì đây sẽ là một hướng kích hoạt nguồn cầu, tránh sự cạnh tranh khốc liệt.

Trước đó, thị trường cũng một lần nữa dậy sóng trước các đề xuất mang tính kỹ thuật của ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, xin xây căn hộ diện tích nhỏ giá rẻ hay nói cách khác là một sự "lách luật" với cách diễn đạt: nhà ở thu nhập thấp được bán theo kiểu thương mại. Người đề xuất hướng tháo gỡ này ví von: "nếu không cho chẻ nhỏ căn hộ, tôi đã tự tử từ hai năm trước".

Ông Đực dẫn giải, nhờ cảm nhận tốt về thị trường và sự chủ động, không trông chờ cơ chế chính sách, từ hơn một năm qua ông đã nỗ lực xin các cấp chính quyền và cơ quan quản lý từ trung ương đến địa phương cho phép chẻ nhỏ căn hộ. Vì thế kết quả bán hàng hiện thời khả quan đã cứu ông khỏi thảm cảnh "nhảy lầu" của lãnh đạo doanh nghiệp BĐS.

Cụ thể, trước đây dự án của ông có trên 700 căn hộ diện tích từ 40-60m2, riêng tầng trên cùng của dự án là 15 căn penthouse diện tích lớn. Nhìn trước được tương lai, doanh nghiệp tìm mọi cách xin chuyển 15 căn penthouse thành 52 căn hộ tiêu chuẩn. Sau 14 tháng ròng rã mới được phép và kết quả là tỷ lệ bán các sản phẩm căn hộ có giá từ 600-800 triệu đồng đạt đến 700 căn.

"700 căn là con số rất lớn trong hoàn cảnh hiện nay. Hiện nhiều dự án hàng xóm chúng tôi diện tích từ 80-100m2 không bán được, phải ngừng thi công, những căn 140-200m2 giá đã giảm 60%, vẫn còn trên 2,5 tỷ đồng tồn đọng lớn. Tôi cho đây là quyết định sáng suốt bởi nếu bây giờ mới xin thì có thể 14 tháng sau mới được phép".

Song, vị lãnh đạo không quên nhấn mạnh, ngoài giảm diện tích, việc chủ động giảm đơn giá bán trên m2 là rất quan trọng. Trong nhiều giải pháp thì giảm giá bán gần như là lối thoát duy nhất. "Nếu người mua nhà không quyết định, doanh nghiệp ngồi trên đống tài sản không bán được mà cũng không có biện pháp tự giải quyết thì từ nay đến cuối năm nhiều doanh nghiệp sẽ phá sản" - ông nói.

Chuyên gia kinh tế - TS. Vũ Đình Ánh cũng ủng hộ chiều hướng muốn BĐS thoát khỏi vấn nạn tồn kho - cục máu đông của nền kinh tế - thì chỉ còn cách tiếp tục dìm giá xuống. Ở đây, không phải bằng các biện pháp bề ngoài mang tính hô hào vận động hay các tiếp ứng nửa vời, không đúng chỗ, mà bên cung phải trực tiếp giảm giá bán đến ngưỡng mà người mua chấp nhận.