- Đúng như dự đoán, sau một thời gian dò dẫm thăm dò thị trường, quý cuối cùng của năm 2012 xuất hiện nhiều động thái bán hàng dồn dập từ các chủ đầu tư. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm mạnh nhất để cố hút khách về phía mình.

Xem bài khác trên Vef.vn
Giảm hết đợt này đến đợt khác

Công ty CP Đầu tư Mai Linh - chủ đầu tư dự án Golden Palace (Mễ Trì, Từ Liêm) vừa tiếp tục gây chú ý trên thị trường khi tiếp tục đưa ra tùy chọn giá căn hộ rẻ, cạnh tranh trong chính dự án của mình. Theo đó, loại căn hộ "không gian sáng tạo" của dự án này, mở bán tới đây sẽ chỉ có giá từ 22,6 triệu đồng/m2 (chưa VAT).

Đây là sản phẩm được hoàn thiện thô hay nói cách khác, mức độ hoàn thiện được giản lược tối đa. Ngoài cửa ra vào và các cửa sổ, khu vực ban công ngoài trời được chủ đầu tư hoàn thiện, thì bên trong căn hộ, tường, trần và các vách ngăn phòng chỉ được trát, sơn lót màu trắng bao gồm hệ thống kỹ thuật đi ngầm, sàn nhà được cán cốt nền để sau này chủ nhà có thể lát gạch hay gỗ tùy theo ý thích.

Đáng nói là cuối tháng 6/2012, chủ đầu tư dự án này đã từng tiên phong triển khai các gói tùy chọn nội thất cho khách hàng nhằm mang đến mức giá hợp lý. Thời điểm đó, giá căn hộ đã được giảm trực tiếp từ 180-320 triệu đồng, xuống còn 27-29 triệu đồng/m2 với lựa chọn gói nội thất cơ bản chỉ bao gồm các thiết bị gắn tường. Trong khi gói nội thất đầy đủ, mức giá bán căn hộ vẫn giữ từ 30-33 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT).

Như vậy so với quý trước, mức độ bóc nội thất và hoàn thiện bàn giao căn hộ của chủ đầu tư có thể khiến mức giá tiếp tục giảm thêm từ 5-8 triệu đồng/m2.


Cũng mượn cớ "cắt nội thất", chủ đầu tư dự án Madarin Garden (quận Cầy Giấy) là tập đoàn Hòa Phát vừa tranh thủ giảm giá sâu để kích cầu thị trường.

Theo chính sách bán hàng mới vừa công bố, với tùy chọn chưa bao gồm nội thất, khách hàng tự hoàn thiện căn hộ chỉ phải trả từ 29 triệu đồng/m2; còn với căn hộ hoàn thiện đầy đủ nội thất, giá chỉ còn 35 triệu đồng/m2 (thay vì mức 45 triệu đồng/m2 trước kia). Như vậy, giá căn hộ cùng loại đợt mở bán lần này đã giảm ít nhất 10 triệu đồng/m2.

Nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ trung và cao cấp khác cũng đang điều chỉnh mức độ hoàn thiện bàn giao để đưa ra mức giá giảm từ vài triệu đến hơn chục triệu đồng so với trước.

Đơn cử dự án Golden Land (Nguyễn Trãi, Thanh Xuân) hiện giá bán căn hộ thấp nhất khoảng 23 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT), so với mức 34 triệu đồng/m2 hồi đầu mở bán, hay dự án Hà Đô Park View (Dịch Vọng, Cầu Giấy) có khả năng giảm từ trên 29 triệu đồng xuống còn 26 triệu đồng/m2 tới đây.

Trước đó hai dự án chung cư thuộc phân khúc trung và cao cấp có giá trên 30 triệu đồng/m2 là VP3 Linh Đàm và dự án Wesla (Hà Đông) tiếp tục được chủ đầu tư điều chỉnh giảm giá. So với thời điểm đầu mở bán, tính đến nay hai dự án đều đã giảm đến 30% giá bán, xuống còn khoảng 20 triệu đồng/m2. Có thể nói chưa bao giờ, giá sơ cấp trên thị trường căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội lại tuột dốc không phanh như hiện nay.

Nhà giá thấp tiếp tục dò đáy

Không chỉ phân khúc cao cấp, mà chủ đầu tư dự án bình dân là Đại Thanh cũng vừa thực hiện một loạt các động thái "dò đáy" thị trường. Đầu tiên, căn hộ của dự án được bán từ 14 triệu đồng/m2, sau đó chủ đầu tư công bố giảm giá còn 10 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT) chỉ cho cán bộ công nhân viên. Vài ngày sau, chủ đầu tư tiếp tục nới rộng diện mua nhà sang tất cả khách hàng mua căn hộ diện tích nhỏ, dưới 50m2.

Kết hợp với việc hỗ trợ vay vốn mua nhà từ các ngân hàng với lãi suất thấp trong năm đầu tiên, nhiều dự án giá bình dân trên địa bàn Hà Nội như Sail Tower (Hà Đông) tiếp tục khiến người có nhu cầu phải "giật mình" với các thông tin mời gọi hấp dẫn như chỉ cần đóng 30%, tức 240 triệu đồng, khách hàng đã có thể sở hữu căn hộ trị giá 789 triệu đồng. Số còn lại khách hàng được vay vốn trả dần trong 15 năm tại ngân hàng. Chủ đầu tư cho rằng, khách hàng chỉ cần trả khoảng 4,5 triệu đồng/tháng, sau một năm đầu tiên sẽ được nhận nhà vào ở ngay.

Có thể thấy, các dự án mà chủ đầu tư điều chỉnh giảm giá lần này là các dự án quy mô nhỏ và vừa đang triển khai xây dựng và mở bán. Không có sản phẩm nào được bàn giao ngay cho khách hàng trong năm 2012, mà chủ yếu tập trung vào các năm 2013-2014 theo như cam kết. Trong khi đó một số chủ đầu tư các dự án khu đô thị lớn với tiến độ thi công nhanh chóng hiện vẫn kiên trì giữ giá.

Theo ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhiều chủ đầu tư hiện vô cùng khó khăn với hoạt động bán hàng do nguồn cung đang tăng mạnh trong khi giá thành sản phẩm đã chi ở mức cao trong điều kiện kinh tế suy thoái. Hàng tồn kho và chi phí xây dựng cơ bản dở dang, chiếm tỷ trọng lớn trên bảng cân đối tài sản. Gánh nặng chi phí lãi vay và trả nợ đến hạn sẽ tiếp tục là sức ép buộc các doanh nghiệp phải giảm giá bán hoặc tìm hướng chuyển nhượng dự án để có nguồn tiền hoạt động. Trong khi đó, việc huy động vốn qua thị trường chứng khoán hoặc vay mới ngân hàng tiếp tục gặp nhiều khó khăn.

Hiện tại, khuynh hướng chính sách điều tiết thị trường bất động sản - xây dựng đang nghiêng về các đề xuất hỗ trợ nguồn cầu như xây nhà ở căn hộ để bán có diện tích nhỏ, từ 25m2; thúc đẩy chiến lược Nhà ở cho thuê, tăng cường thêm các quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở, quỹ đầu tư bất động sản nhằm thu hút nguồn tiền nhàn rỗi vào đầu tư. Tuy nhiên, để có thể bám trụ dài hơi trong cuộc chơi này, các doanh nghiệp phải giữ thế chủ động, tự tìm ra lối đi phù hợp cho mình.

Cho rằng thị trường đang đứng trước thử thách quyết liệt, trong đó việc tạo nguồn vốn, luồng tiền cho thị trường là yếu tố quyết định, ông Trần Kim Chung từ Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương nêu quan điểm, đối với những doanh nghiệp thực sự khó khăn, giải pháp lúc này là tìm các đối tác có năng lực tài chính để chuyển giao, sáp nhập, thậm chí đưa ra quyết định dời bỏ thị trường trong lúc này để tìm kiếm cơ hội mới trước khi các cơ hội đã bị thâu tóm hết.

Còn với những doanh nghiệp đã bước ra khỏi tình trạng khó khăn, cần triển khai tích cực các dự án có khả năng thanh toán. Những doanh nghiệp vẫn đang khó khăn - cần phải chấp nhận loại bỏ những dự án, sản phẩm kinh doanh khó khăn, bước tiếp theo là lựa chọn các sản phẩm, dự án có khả năng hiện thực hóa. Thị trường sẽ tiếp tục xu thế điều chỉnh mạnh mẽ về mọi mặt.

Thành Dũng