BĐS trước 'cơn bão' thoái vốn của cổ đông

- Chưa khi nào tình trạng rút vốn tại các dự án bất động sản đình đám một thời lại diễn ra mạnh mẽ như hiện nay.

Ồ ạt thoái vốn

Tổng công ty Vinaconex vừa ra thông báo đã chính thức hoàn tất chuyển nhượng 3,75 triệu cổ phiếu, tương đương 25% vốn điều lệ tại Công ty cổ phần đầu tư và Phát triển Đô thị Vinaconex Hoàng Thành, chủ đầu tư dự án Park City tại quận Hà Đông. Theo Vinaconex, nguyên nhân của việc thoái vốn để "tái cơ cấu danh mục đầu tư" của tổng công ty.

Trong thông báo, đơn vị nhận chuyển nhượng số vốn góp không được nêu tên nhưng việc đổi chủ sở hữu đã bắt đầu từ ngày 16/10. Như vậy, Tổng công ty Vinaconex đã chính thức rút hết phần vốn của mình tại siêu dự án đắt nhất Hà Nội này.

Trước đó, Vinaconex cũng đã thoái phần lớn vốn tại một số đơn vị thành viên khác như quyết định rút 51% vốn tại Công ty Xây dựng Số 3, toàn bộ 24% vốn tại Vinaconex - VCN và 15% trong số 51% vốn góp tại Công ty Vinaconex 6.

Chưa khi nào tình trạng rút vốn tại các dự án bất động sản lại diễn ra mạnh mẽ như giai đoạn hiện nay, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong và ngoài ngành này đang tìm cách thu xếp lại dòng vốn.

Cách đây không lâu, Tập đoàn Dầu khí Việt Nam (PetroVietnam) cũng ra thông báo về việc xin rút vốn khỏi đầu tư dự án PVN Tower tại Mễ Trì. Việc làm này được triển khai theo chỉ đạo rút dần vốn khỏi lĩnh vực bất động sản của Chính phủ. Tập đoàn Dầu khí Việt Nam là công ty mẹ, 100% vốn Nhà nước nên sẽ không đầu tư vào tòa tháp nữa và PetroVietnam đã báo cáo với Chính phủ.

Vinaconex thoái vốn để "tái cơ cấu danh mục đầu tư" của tổng công ty.

Phía Nam, Công ty CP Đầu tư kiến trúc xây dựng Toàn Thịnh Phát (Toàn Thịnh Phát) đã thoái xong vốn khỏi Công ty CP Địa ốc Sài Gòn (SCR - sàn HNX). Trước đó, Toàn Thịnh Phát sở hữu 839.124 cổ phiếu SCR. Hay, tập đoàn Hoa Sen quyết định rút hết vốn ra khỏi 3 dự án bất động sản và tập trung cho lĩnh vực kinh doanh cốt lõi là thép.

Cũng như Hoa Sen, Sacom từng khẳng định sẽ tiếp tục kiên trì với lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, trong kế hoạch kinh doanh 2012, HĐQT Sacom đã dự tính chuyển nhượng khu đất tại 475/1 Điện Biên Phủ, TP.HCM và nhất trí giao cho ban điều hành thực hiện và báo cáo kết quả chuyển nhượng.

Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN) sẽ thoái vốn ở công ty bất động sản Sài Gòn với tổng số vốn 100 tỷ đồng. Đại gia bất động sản Hoàng Anh Gia Lai cũng đã từng có kế hoạch rút khỏi lĩnh vực bất động sản sau 3 năm nữa.

Tái cơ cấu để tồn tại

Ông Phạm Thành Hưng, đại diện Cen Group nhận định, những người kinh doanh và nhà đầu tư tham gia thị trường với hy vọng sẽ có lãi nhưng bây giờ thấy mục tiêu không đạt được thì người ta phải tìm cách rút khỏi thị trường. Đấy là một trong những giải pháp.

Hiện có rất nhiều chủ đầu tư, phần lớn là "tay ngang" - tức làm trong lĩnh vực khác và bất động sản chỉ là lĩnh vực đầu tư ngoài ngành, tìm mọi cách để thoái vốn khỏi bất động sản. Tuy nhiên, theo ông Hưng, nói những doanh nghiệp này đầu tư ngoài ngành cũng không đúng lắm vì họ cũng đã trong ngành rồi, nhưng vì không có nhiều kinh nghiệm về bất động sản, chẳng hạn những đơn vị trong lĩnh vực thép, khai khoáng... nên có nhu cầu rút vốn để tập trung vào lĩnh vực trọng tâm thay vì đầu tư dàn trải. Vì vậy, họ cũng sẵn sàng đưa ra mức giá hợp lý để rút khỏi thị trường, thu hồi vốn quay trở về đầu tư ngành sản xuất cốt lõi.

Đồng quan điểm, ông Phạm Xuân Cần, đại diện SohoVietnam cho hay, đây là lúc doanh nghiệp cơ cấu lại doanh mục đầu tư. Thị trường khó khăn cũng là lúc doanh nghiệp cần vốn góp tập trung cho ngành nghề kinh doanh chính. Danh mục nào thuộc lĩnh vực chuyên môn của mình thì nên tập trung, còn nếu lĩnh vực bất động sản mà không chuyên thì nên tái cơ cấu. Tái cơ cấu có thể bằng M&A chuyển nhượng hoặc bán dự án giảm gánh nặng về vốn.

Việc chuyển nhượng sẽ tác động tích cực nếu cổ đông mới có tiềm lực, điều này sẽ làm cho dự án tốt lên. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu là một số doanh nghiệp lớn có thương hiệu rút vốn khỏi dự án cũng sẽ ảnh hưởng tới tâm lý khách hàng. Ông Cần cho biết thêm, việc chuyển nhượng cổ phần chỉ thực hiện với chủ đầu tư nên quyền lợi khách hàng vẫn được đảm bảo.

Theo chuyên gia Phạm Đức Hiển, trước đây, doanh nghiệp chạy theo lợi nhuận và quản lý lỏng lẻo, còn các cơ quan quản lý lại không định hướng nên mới xảy ra tình trạng như hiện nay. Đơn cử, tối thiểu nhất là số liệu tồn kho bất động sản vẫn chưa được công bố, như diện tích nhà ở đang tồn và diện tích nhà ở đã được cấp phép, chuẩn bị khởi công hoặc sắp hoàn thành. Việc không có số liệu chính xác dẫn tới doanh nghiệm không định hướng được dẫn tới tình trạng cung quá nhiều, gặp khủng hoảng đa phần sẽ gặp khó khăn. Nếu doanh nghiệp biết dừng lại họ sẽ vẫn có thể sống được, còn các đơn vị bất động sản tiếp tục làm ăn kiểu gối đầu dự án, chắc chắn sẽ lâm nguy.

Ông Hiển nhận định, việc rút vốn sẽ xảy ra nhiều hệ quả, đặc biệt những dự án đã thu tiền mà không đầu tư, ảnh hưởng lớn tới người mua nhà. Còn đối với thị trường, sự tác động của thoái vốn không thể tác động ngay mà phải chờ thời gian. Sau khi giải quyết được hết hàng tồn kho cũng như các định hướng chính sách phải được xây dựng trên số liệu chính xác công khai minh bạch, doanh nghiệp sẽ dựa vào số liệu đó tính toán phù hợp thời điểm trở lại.

CBRE Vietnam cho rằng, trong vòng 2 năm tới, dự đoán các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tập trung tái cơ cấu doanh nghiệp và điều chỉnh chiến lược kinh doanh do thị trường đang kỳ vọng vào các sản phẩm có chất lượng tốt hơn, mức giá phải chăng hơn.