Giải phóng hàng tồn kho là yêu cầu sống còn đối với bất động sản (BĐS). Trong tình thế bị dồn đến "chết trên đống tài sản" nhưng vẫn có rất ít DN giảm giá để tự cứu mình mà đa số vẫn cố chờ được giải cứu từ Nhà nước.


Thu lãi nhờ giảm giá

Ngày 16/11/2012, Công ty Cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAG) đã gửi văn bản giải trình lên Ủy ban chứng khoán Nhà nước cũng như Sở giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh giải trình chênh lệch kết quả kinh doanh hợp nhất quý III/2012 so với cùng kỳ năm trước.

Theo đó, quý III/2012 HAG có lợi nhuận giảm mạnh tới 37,6% so với cùng kỳ là do giá bán căn hộ giảm, trong khi các yếu tố chi phí khác không giảm, với giá vốn quý III/2012 đạt 2.002,25 tỷ đồng, tăng 1.251,15 tỷ đồng.

Trong quý III, HAG là doanh nghiệp hiếm hoi trong lĩnh vực BĐS có doanh thu tăng mạnh hơn 73%, tương đương 1.014,63 tỷ đồng (và cũng chủ yếu tăng ở ngành BĐS) do HAG ghi nhận doanh thu từ dự án căn hộ An Tiến trong quý này.

Còn nhớ, An Tiến là dự án BĐS thứ 2 trên phạm vi cả nước đưa ra quyết định giảm giá sốc (chỉ vài ngày sau công bố giảm giá của LandMark). Theo công bố khi đó, vài trăm căn hộ thuộc dự án này với vị trí khá đẹp (xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè) đã được rút giá bán từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2.

Trên thực tế, HAG là một doanh nghiệp đầu tư đa ngành (BĐS, cao su, thủy điện…) nhưng hiện tại, doanh thu của HAG vẫn chủ yếu từ BĐS nhưng không vì thế mà ông bầu của đội bóng HA. Gia Lai cố thủ giữ giá. Nhiều sản phẩm BĐS của HAG được bán ra với giá, theo như lời của người đàn ông thuộc tốp giàu nhất trên TTCK này, chỉ bằng khoảng 50% so với dự án cùng vị trí.

Trong bối cảnh, giá căn hộ được điều chỉnh giảm mạnh và các yếu tố chi phí khác không giảm, HAG vẫn có lãi gộp đạt 394,5 tỷ đồng cho thấy quyết định của bầu Đức có lẽ là sáng suốt và nhận định “BĐS chưa đến đáy, vì giá tuy đã giảm, nhưng vẫn không tìm được người mua. Đến cuối năm nay và đầu năm sau tốc độ hạ giá sẽ mạnh hơn” là có lý.

Gần đây, thị trường BĐS Hà Nội đang lạnh giá cũng bất ngờ được hâm nóng lên khi mà “đại gia chân đất” Lê Thanh Thản, Giám đốc Công ty tư nhân xây dựng số 1 Lai Châu, quyết định giảm giá sốc chung cư Đại Thanh xuống chỉ còn 10 triệu đồng/m2.

Trên thực tế, doanh nghiệp này không áp dụng mức giá nói trên với tất cả các căn hộ, mà chỉ với 1 số căn hộ 1 phòng ngủ loại diện tích nhỏ…, nhưng động thái này đã thực sự thu hút sự quan tâm của giới đầu tư, khách hàng. Số lượng các căn hộ này đã nhanh chóng được bán hết và ông Thản đã thu lần đầu hàng trăm tỷ đồng.

Bên cạnh 2 trường hợp nổi bật nói trên, một loạt các dự án khác như Mandarin Garden, Golden Palace, Golden Land, The Pride, Tân Tây Đô… sau đó cũng đã giảm giá. Tuy nhiên, một điểm mà giới đầu tư có đánh giá chung là số lượng dự án giảm giá vẫn chưa nhiều, mức giảm giá cũng chưa thấm so với quá trình tăng kéo dài trong vài năm gần đây. Điều này càng trở nên rõ ràng hơn khi mà cầu vẫn đang sụt giảm, thị trường BĐS chưa có dấu hiệu tan băng.

Vẫn chờ cọc và phao

Trái ngược với nỗ lực lao vào cuộc đua giảm giá để giải cứu chính mình, nhiều doanh nghiệp dường như đang ngồi chờ thị trường hồi phục, khởi sắc trở lại. Những con số thua lỗ của một loạt các doanh nghiệp BĐS, cùng với đó là các báo cáo doanh thu ở mức thấp tệ hại đang cho thấy điều này.

Điểm mặt sơ sơ trên TTCK, có thể thấy rất nhiều đại gia BĐS tiếp tục công bố lỗ trong quý III/2012 với các gương mặt nổi bật như: SJS, DIG, QCG, LCG, NTB, NVT…

Việc thua lỗ có thể nói là khó tránh khỏi trong tình hình kinh tế khó khăn, thị trường BĐS đóng băng như hiện nay và đó cũng là một quy luật bình thường. Tuy nhiên, điều đáng nói là rất nhiều doanh nghiệp BĐS công bố doanh thu trong quý III ở mức thấp đến ngao ngán, chỉ bằng khoảng 5-7%, thậm chí một vài % so với quy mô vốn của doanh nghiệp. Nó cho thấy một thực trạng là doanh nghiệp không có nguồn thu, hay nói cách khác là không bán được hàng hoặc không nỗ lực bán hàng.

Với một doanh nghiệp, để phát triển được ổn định và lâu dài thì doanh thu là một yếu tố rất quan trọng. Mặc dù vậy, với nhiều doanh nghiệp, kinh doanh BĐS có lẽ là buộc phải kiếm được nhiều tiền, không có khái niệm lỗ. Khó khăn lắm mới xin được một vài dự án, do vậy, nhiều doanh nghiệp phải giữ cho thật chặt, bán rẻ là không thể xảy ra.

Bên cạnh đó, các động thái gần đây cũng cho thấy nhiều khả năng Công ty quản lý tài sản (VAMC) với vốn khoảng 100.000 tỷ đồng sẽ được thành lập để xử lý nhanh nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Giải pháp được nhiều chuyên gia khuyến nghị và có thể sẽ được đưa vào vận hành trong quý II/2013 có lẽ sẽ là cái phao mà nhiều người đang chờ túm lấy. Theo đó, thị trường BĐS nhờ đó sẽ được phá băng và ngân hàng sẽ thoát khỏi khối nợ xấu hiện đang ngập đầu.

Trước đó, các bộ, ngành, hiệp hội, doanh nghiệp cũng đã vận động khá ráo riết để có các biện pháp giúp thị trường BĐS thoát ra khỏi tình trạng ảm đạm, đóng băng và đang có ảnh hưởng rất tiêu cực đến hầu hết các lĩnh vực khác.

Trong bài phát biểu trước quốc hội gần đây, Bộ trưởng Bộ xây dựng Trịnh Đình Dũng mong muốn Ủy ban Thường vụ, Quốc hội ủng hộ, quyết định việc giải cứu thị trường BĐS, nhanh chóng tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

Trước đó, Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng đã kiến nghị hàng loạt giải pháp nhằm gỡ khó khăn cho thị trường này như: gia hạn thời hạn nộp tiền sử dụng đất đối với các chủ đầu tư dự án, mà không cần phải xét doanh nghiệp có khó khăn về tài chính hay không; giảm 30% thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2012 cho tất cả doanh nghiệp BĐS, thay vì khoanh vùng đối tượng như trong Nghị quyết 13 của Chính phủ; đề nghị NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại có biện pháp hợp lý để xử lý nợ xấu để doanh nghiệp mới tiếp cận được vốn…

Xem ra, nợ và lỗ không khiến các DN nghĩ đến giảm giá mà thay vào đó, những con số này đang được sử dụng như một sức ép để thúc đẩy việc sớm được giải cứu mà quên đi rằng, hậu quả hôm nay là do chính họ gây ra.

Mạnh Hà