- Tôi đang muốn mua một căn nhà 4x7m trên một phần đất mà sổ hồng gồm 3 người khác cùng sở hữu. Sổ hồng đó gồm 3 căn giống nhau. Căn nhà tôi định mua, người chủ sở hữu chỉ có một giấy photo công chứng sổ hồng và giấy viết tay của người chủ trước. Vậy giờ tôi muốn mua nhà này cho đúng thủ tục và pháp luật thì phải làm thế nào? Xin tư vấn giùm tôi.
 |
| Ảnh minh họa |
Sổ hồng theo cách gọi trên đây của bạn là chưa chính xác vì giấy chủ quyền này là giấy của đất. Nếu giấy này được cấp trong khoảng từ 10/1993 đến cuối 2009 và chỉ có đất thì gọi là sổ đỏ (cách gọi dân gian, theo quy định thì gọi là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”). Còn nếu giấy tờ được cấp cho phần nhà trên đất thì gọi là sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà). Từ sau năm 2009 thì thống nhất cách gọi chung cho cả đất và nhà vào 1 giấy, có người gọi là sổ hồng cũng có thể gọi là giấy chung. Dưới đây gọi tắt là sổ hồng.
Giả sử căn nhà bạn định mua là một trong ba căn nhà thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ hồng) do 03 người khác cùng đứng tên sở hữu. Đây là trường hợp sở hữu chung theo phần quy định tại Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS).
Theo như thông tin bạn cung cấp thì một trong ba chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất này đã bán căn nhà 4x7m cho một người khác bằng giấy viết tay và người đó chỉ lưu giữ một bản phô tô công chứng sổ hồng. Và bạn dự định mua căn nhà 4x7m từ người đang sử dụng nhà đất này.
Chúng tôi nhận định việc mua bán giữa chủ sở hữu đứng tên trên sổ hồng của nhà đất này với người đang dự định bán căn nhà cho bạn là không hợp pháp, không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật. Điều kiện để giao dịch bất động sản hợp pháp, người đang sử dụng căn nhà 4x7m này phải là chủ sở hữu, đứng tên trên sổ hồng mới được quyền chuyển nhượng nhà đất cho người khác. Vì sổ hồng được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất ghi nhận tại Điều 97 Luật Đất đai 2013 (“LĐĐ”).
Và theo Khoản 2 Điều 98 LĐĐ quy định “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.
Như vậy, người muốn bán căn nhà phải được ghi đầy đủ tên trên sổ hồng thì mới được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất và khi đó họ mới có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng nhà đất cho người khác.
Theo như chúng tôi đánh giá thì đây thuộc trường hợp không đủ điều kiện tách thửa nên chủ sở hữu trước trong nhóm ba người sử dụng đất không thể áp dụng điểm b Khoản 2 Điều 167 LĐĐ để thực hiện quyền đối với phần nhà đất của mình nên đã chuyển nhượng bằng giấy tay cho người khác. Mà theo Khoản 3 Điều 167 LĐĐ thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Vì đây là bất động sản nên việc không đáp ứng hình thức của giao dịch có khả năng bị tuyên vô hiệu là rất lớn. Giao dịch bằng giấy tay thì không thỏa mãn điều kiện hình thức của giao dịch mua bán bất động sản. Tóm lại, người đã mua lại nhà đất từ chủ sở hữu đứng tên trên sổ hồng này không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Do đó, việc mua lại căn nhà từ người này là không đúng theo quy định của pháp luật.
Nếu bạn thực sự muốn mua căn nhà này, có một giải pháp nhưng chỉ hiệu quả khi tất cả các bên liên quan đều thiện chí hợp tác. Đó là bạn cần mua trực tiếp từ chủ sở hữu đứng tên trên sổ có phần quyền đối với căn nhà 4x7m này. Và người đã mua bằng giấy tay căn nhà cần phải là bên đứng ra đại diện thỏa thuận, thúc đẩy người đứng tên trên sổ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng nhà đất, và có thể được chủ sở hữu đứng tên trên sổ chuyển quyền nhận tiền chuyển nhượng.
Trình tự cụ thể như sau:
Đầu tiên, cần chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình đối với căn nhà 4x7m cho hai chủ sở hữu chung còn lại vì họ được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Lưu ý việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung. Trường hợp này, hai chủ sở hữu chung còn lại ra văn bản thông báo không mua thì bạn sẽ được quyền mua căn nhà đó.
Bước thứ hai là công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai, Điều 122 Luật Nhà ở. Thủ tục này được thực hiện tại các phòng/văn phòng công chứng.
Bước thứ ba, bạn làm thủ tục kê khai và nộp thuế, đăng ký biến động để thay đổi tên trên sổ hồng.
Các thủ tục trên chỉ thực hiện được khi các bên liên quan cùng hợp tác. Việc mua nhà đất này trong trường hợp của bạn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro trong đó có cả vấn đề sổ hồng chung nên khi muốn thế chấp hay sử dụng vào các vấn đề cá nhân đều phải được sự đồng ý của hai người còn lại cùng đứng tên trên sổ. Do đó, cần cân nhắc kĩ trước khi quyết định.
Tư vấn bởi Luật sư Nguyễn Thành Công – Công ty Luật TNHH Đông Phương Luật
Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ banbandoc@vietnamnet.vn (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)
Ban Bạn đọc
Mắc bệnh hiểm nghèo, mẹ chỉ mong chờ được con tốt nghiệp đại học
Nghe bác sĩ thông báo kết quả mắc ung thư vú, chiếc túi nilon cầm trên tay chị Vân rớt cái bịch. Đôi chân lẩy bẩy, chị ngồi thụp xuống vì quá sợ hãi.
Cha làm cả tháng không đủ mua lọ thuốc cho con ung thư máu
Sau khi được truyền những toa thuốc đặc trị, sức khỏe của bé có tiến triển tốt hơn. Ngặt nỗi, gia đình đang bế tắc không còn tiền điều trị tiếp.
Uống thuốc nhiều hơn ăn cơm, tính mạng cô bé ung thư bị đe dọa
Mới 10 tuổi, lẽ ra cô bé đang được đi học, vui đùa cùng chúng bạn. Vậy mà hơn 1 năm nay, Anh Thư cứ phải ở trong bệnh viện, uống thuốc còn nhiều hơn ăn cơm.
.svg){kind=icon}
