Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản (Số 1)

Rủi ro trên thị trường bất động sản (BĐS) xuất phát từ nhiều yếu tố. Tuy nhiên, điều đầu tiên dễ nhận thấy là khách hàng còn bị tâm lý đám đông chi phối, thiếu kinh nghiệm, kỹ năng cần thiết để phân tích, nhận định về BĐS trước khi mua bán. Đây là cơ hội cho chủ đầu tư làm ăn chụp giật, khi mà các hệ thống pháp lý vẫn không theo kịp thực tế.

LTS: Trong bối cảnh đó, loạt bài chuyên đề: “Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản” được Chuyên trang BĐS Báo VietNamNet – Vland xây dựng để hỗ trợ khách hàng hiểu rõ hơn về các rủi ro và cách kiểm soát rủi ro đó trước khi mua nhà đất ở những dự án cụ thể.

Những văn phòng luật sư, chuyên gia BĐS nhiều năm kinh nghiệm sẽ đồng hành cùng Vland để đưa ra những tư vấn cụ thể, sâu sát về từng dự án khi có yêu cầu từ bạn đọc. Để giảm thiểu rủi ro, trước khi mua nhà đất dự án, khách hàng có thể gửi thông tin (Hợp đồng, hồ sơ pháp lý, giới thiệu của môi giới…) cùng những vấn đề cần giải đáp đến email: chuyendebatdongsan@gmail.com để được chuyên gia tư vấn kịp thời. Thông tin tư vấn sẽ được đăng trong các số chuyên đề “Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản” và gửi đến bạn đọc yêu cầu tư vấn.

Giá căn hộ “ăn theo” lạm phát!

Chuyên đề “Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản” nhận được câu hỏi từ bạn đọc với nội dung như sau:

Tôi có dự định chuyển vào TP.HCM và mua căn hộ trung tâm để ở. Dự án mà tôi quan tâm hiện đang xây dựng phần thô. Vị trí dự án rất tốt, nhưng hiện có nhiều dự án chậm tiến độ, chất lượng không như cam kết, nhiều rủi ro pháp lý. Qua chuyên đề này, rất mong các luật sư, chuyên gia BĐS tư vấn giúp tôi làm sao để đánh giá uy tín, năng lực, khả năng dự án hoàn thành đúng tiến độ hay không? Ngoài ra, tôi có gửi kèm hợp đồng mua bán căn hộ, nhờ luật sư tư vấn giúp những điều khoản nào bất lợi, làm sao để hạn chế rủi ro khi mua căn hộ này.

Qua câu hỏi của bạn đọc, PV VietNamNet đã trao đổi cùng chuyên gia, Tiến Sỹ Lê Bá Chí Nhân và luật sư Lâm Thị Hồng Cẩm, công ty luật TNHH MTV CT Law để giải đáp những thắc mắc này.

Rủi ro trên thị trường bất động sản xuất phát từ nhiều yếu tố

Qua hồ sơ bạn đọc gửi, có 5 điểm cần lưu ý như sau:

Thứ nhất: Về diện tích căn hộ

Theo hợp đồng, Điều 1: Thuật ngữ và giải thích, Khoản 8 có ghi: “Diện tích căn hộ bao gồm cả diện tích vách ngăn và cột nằm bên trong căn hộ.” Những phần này thuộc về diện tích chung; nhiều dự án đang xảy ra tranh chấp khi chủ đầu tư (CĐT) bán luôn phần diện tích này trong khi các nghị định và thông tư hướng dẫn chưa thống nhất. Khách hàng cần làm rõ với CĐT ngay từ đầu để tránh thiệt hại về sau.

Thứ 2: Về trang thiết bị nội thất trong căn hộ

Phụ lục “Thông tin và mô tả chi tiết căn hộ”, trong phần “trang thiết bị và vật liệu hoàn thiện căn hộ” không ghi rõ nhãn hiệu, chủng loại sản phẩm. Nhiều trang thiết bị nội thất được ghi là “Hàng nhập khẩu theo phong cách Thụy Sỹ” điều này không được giải thích rõ ràng. Đặc biệt, “Đèn trang trí Swarovski (thiết kế miễn phí, giá đèn theo giá gốc của Swarovski)”, như vậy khách hàng phải trả tiền để mua đèn trang trí. Những điểm này khách hàng cần tìm hiểu kỹ và làm rõ với chủ đầu tư.

Thứ 3: Về giá căn hộ và lịch trình thanh toán

Trong phụ lục 2, phần lịch trình thanh toán ghi số tiền thanh toán các đợt được tính phụ thuộc tỉ lệ lạm phát và tổng giá trị căn hộ là tạm tính. Đơn cử đợt 1, số tiền nộp là 10% Giá trị căn hộ x K với K = (1 + tỉ lệ lạm phát). Theo cách tính này thì lạm phát càng cao, số tiền phải mua căn hộ càng tăng.

Ngoài ra, chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng đến 95% giá trị căn hộ đến khi bàn giao, trong khi theo quy định hiện hành con số này tối đa là 70%.

Thứ 4: Về quyền và nghĩa vụ bên A (chủ đầu tư)

Khoản 5.2. Nghĩa vụ của Bên A: “Có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ cho Bên B và bàn giao cho Bên B các giấy tờ có liên quan đến căn hộ với chi phí do Bên B chịu;”. Ở đây, không ghi thời hạn bàn giao “sổ hồng” và “chi phí do bên B chịu” không xác định rõ ràng.

Thứ 5: Về thời hạn hoàn trả tiền khi bên A vi phạm

Khoản 7.2. Quy định vi phạm Hợp đồng với Bên A: “Thời hạn hoàn trả sẽ được thực hiện trong vòng 30 (ba mươi) ngày, kể từ ngày Bên A thông báo chấm dứt Hợp đồng, đồng thời phải chịu phạt bằng 8% (tám phần trăm) giá trị Hợp đồng.” Điều này hết sức bất lợi cho khách hàng nếu bên A trì hoãn “thông báo chấm dứt Hợp đồng”. Chủ đầu tư có thể lợi dụng điều này để chiếm dụng vốn hợp pháp.

Ngoài những phân tích trên, khách hàng có thể tham khảo bài “Rủi ro uy tín, năng lực chủ đầu tư” để bổ sung thêm kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản.

Lưu ý:

Để đảm bảo tính khách quan khi bạn đọc gửi thông tin cũng như việc đưa ra phân tích, nhận định của chuyên gia không bị ảnh hưởng, chuyên đề này không nêu tên dự án và thông tin người gửi. Các số chuyên đề sau khi xuất bản sẽ được gửi đến bạn đọc yêu cầu tư vấn chính dự án đó.

Tuy nhiên, vì thông tin bạn đọc gửi có giới hạn nên khó bao quát hết mọi yếu tố liên quan; để được tư vấn chi tiết bạn đọc cần liên hệ chuyên gia, luật sư thực sự am hiểu chuyên sâu lĩnh bất động sản.

Quốc Tuấn