Định giá đất không được 'tù mù'

- Theo Chủ tịch QH Nguyễn Sinh Hùng, nguyên tắc định giá đất phải được sửa rõ ràng, minh bạch. “Người dân khó chịu và khiếu kiện nhiều vì anh nói một đường, trả một đường khác, rồi bắt chẹt”.

Nguyên tắc định giá đất mới được sửa trong dự án luật Đất đai tiếp tục được Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đánh giá là “mơ hồ” và “tù mù”.

Nguyên tắc mơ hồ

Dự thảo luật Đất đai sửa đổi thảo luận tại UBTVQH sáng nay (17/9) nêu quy định nguyên tắc định giá đất “do Nhà nước quyết định, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường” thay cho nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”.

UBND cấp tỉnh xây dựng giá các loại đất 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ; nhưng trong trường hợp giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm 30% so với công bố thì phải xem xét điều chỉnh.

Mặc dù ban soạn thảo thuyết minh rằng nguyên tắc này sẽ khắc phục được các bất cập lâu nay song UBTVQH đa số “không thấy thuyết phục”. Chủ nhiệm UB Quốc phòng - An ninh Nguyễn Kim Khoa nói thẳng: “Tôi thấy rất ái ngại khi ta chỉ sửa được "sát với giá thị trường" thành "phù hợp với giá thị trường".

Chủ tịch QH Nguyễn Sinh Hùng cho rằng, đây là một “nguyên tắc mơ hồ”.

Ông Hùng nêu câu hỏi: “Phù hợp với giá thị trường là theo thị trường nào? Thị trường lúc quy hoạch đất hay quy hoạch dự án? Thị trường lúc định giá hay lúc trả tiền đền bù?”. Bởi theo từng tiến độ khác nhau của quy hoạch, giá đất lại biến động khác nhau.

Ông Hùng phân tích, giả sử, giá đất khi mới bắt đầu có quy hoạch chung chỉ ở mức 1 triệu đồng/m2, thậm chí là đất rừng, núi. Nhưng khi bắt đầu bổ sung quy hoạch chi tiết xây thêm một con đường, làm một khu đô thị và đưa ra đấu giá thì đã nâng lên thành 5 triệu. Thậm chí lên gấp nhiều lần. Như vậy, giá thị trường nên tính ở thời điểm nào thì phù hợp và đảm bảo các quyền lợi cho người dân và Nhà nước? Phải chăng giá trúng thầu mới là giá thị trường. Vậy giải quyết số tiền chênh lệch như thế nào?

Chủ tịch QH nêu ví dụ, khi quy hoạch chung tổng thể Thủ đô Hà Nội, đất có giá khác, còn lúc công bố chi tiết phân khu chức năng và tiến hành thu hồi, giải tỏa lại hình thành giá khác. Vậy, Nhà nước dự kiến trả tiền đền bù cho dân dựa theo thị trường ở thời điểm quy hoạch cũ hay quy hoạch mới?

Theo ông Hùng, nguyên tắc định giá đất phải được sửa rõ ràng, minh bạch, không thể cứ tiếp tục tù mù như lâu nay.

“Người dân khó chịu và khiếu kiện nhiều vì anh nói một đường rồi trả một đường khác, rồi bắt chẹt”, Chủ tịch QH lưu ý.

Tương tự, nguyên tắc thu hồi đất của dân cũng không thể nói “lơ mơ” là theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chung chung mà phải làm rõ đến thời điểm nào mới được thu hồi của dân, tránh tình trạng dự án treo. Đặc biệt, nhiều diện tích đất thu hồi của dân rồi bỏ trống, trong khi đó giá đất cứ “leo thang” hàng ngày.

Chủ nhiệm UB Tài chính - Ngân sách Phùng Quốc Hiển cũng cho rằng cách tính như hiện nay vốn dĩ đã bất cập, theo nguyên tắc mới lại còn nới rộng hơn.

“Tôi sợ rằng không giải quyết được vấn đề hiện nay mà lại gây tranh cãi nhiều hơn. Nguyên tắc chỉ ghi chung chung và còn nêu là do Chính phủ quy định. Vậy cái chốt quan trọng nhất lại không được đưa vào luật mà lại để Chính phủ quy định. Vấn đề mà quốc dân đồng bào quan tâm nhất lại không được đưa vào luật”, ông Hiển nói.

Trưởng Ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Nương cũng phàn nàn, dự án luật chưa đưa ra cơ chế quy định thế nào là giá thị trường, và như vậy cũng chưa giải quyết được vướng mắc hiện nay là Nhà nước thất thu, nông dân thiệt thòi, chỉ có nhà đầu tư hời. Đặc biệt là tình trạng lộn xộn nhiều loại giá gây bất ổn cho thị trường. Người dân vẫn là không hiểu vì sao giá đất ở VN đắt ngang ngửa các thủ đô lớn trên thế giới.

Chịu trách nhiệm thẩm tra dự án luật, Chủ nhiệm UB Kinh tế Nguyễn Văn Giàu đề nghị ban soạn thảo làm rõ phương pháp định giá đất, thời điểm định giá đất, như phân tích của Chủ tịch QH.

“Tinh thần là giá đất được Nhà nước xác định theo nguyên tắc thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Vậy tại thời điểm làm quy hoạch hay đến khi nhà nước làm dự án. Công cụ nào để giá hai giai đoạn này không bị biến động?”, ông Giàu nói.

Minh bạch để phòng chống tham nhũng

Một số điểm mới khác cũng được bổ sung vào luật, như hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Dự thảo luật quy định, tối đa không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân và giao Chính phủ quy định cụ thể cho phù hợp với đặc điểm của từng vùng và từng thời kỳ.

Thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng.

Hộ gia đình, cá nhân đã được giao đất bãi bồi ven sông, ven biển trước ngày luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành được tiếp tục sử dụng trong thời hạn giao đất còn lại. Khi hết thời hạn nếu người dân có nhu cầu sử dụng thì Nhà nước tiếp tục cho thuê đất.

UBTVQH cho rằng minh bạch phải là nguyên tắc hàng đầu để định ra các điều khoản về thu hồi, đền bù, chuyển nhượng.

Theo Chủ nhiệm UB Pháp luật Phan Trung Lý: “Sự minh bạch của luật Đất đai lần này phải góp phần phòng chống tham nhũng hiệu quả. Việc sửa đổi lần này phải là một khâu đột phá, giúp giải quyết được các bức xúc, nhất là trong khiếu nại tố cáo”.

Bà Nguyễn Thị Nương nói, luật phải công bằng, dân chủ, công khai minh bạch và giải quyết được các bức xúc, vướng mắc rất lớn trong xã hội hiện nay. Thứ hai là giải quyết được tham nhũng để đất đai trở thành nguồn lực cho phát triển kinh tế.

Chốt phiên họp, Phó Chủ tịch QH Nguyễn Thị Kim Ngân lưu ý ban soạn thảo tiếp thu, hoàn thiện dự án luật để đưa ra bàn tại Hội nghị lần thứ 6, Ban chấp hành TƯ Đảng sắp tới.

Lê Nhung