Đối với phần lớn các dự án bất động sản thương mại, vốn phải trông cậy là nguồn tín dụng từ ngân hàng. Trong khi đó, nhiều kênh huy động khác như quỹ tín thác, chứng khoán hóa BĐS,… vẫn còn dang bỏ ngỏ.

Cho đến nay, luồng tiền từ hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) vẫn là quan trọng nhất đối với thị trường BĐS hiện tại. Thời điểm trước khi xảy ra khủng hoảng kinh tế thế giới, số dư tín dụng của hệ thống NHTM đối với thị trường BĐS khoảng 270 000 tỷ đồng. Đến năm 2012, với nhiều giải pháp hạn chế vốn vào BĐS, số dư tín dụng khoảng là 190 000 tỷ đồng. 

Và theo báo cáo của NHNN vào thời điểm tháng 12/2013 số dư tín dụng của hệ thống NHTM đối với thị trường BĐS là 268 000 tỷ đồng. 6 tháng đầu năm 2014 là 350 000 tỷ đồng, tăng hơn 2,78% so với cuối năm ngoái. 

Báo cáo của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng)  cho thấy, tính đến hết năm 2015, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, đạt 392.801 tỷ đồng, tăng 25,68% so với thời điểm 31/12/2014 và tăng 4,8% so với thời điểm 30/11/2015. 

{keywords}
Tín dụng ngân hàng tác động lớn tới BĐS

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, số liệu của các ngân hàng cho thấy, tín dụng đối với BĐS đã bắt đầu tăng trở lại. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn các ngân hàng thương mại vẫn chỉ cho vay đối với khách hàng tiềm năng, có tài sản đảm bảo, nhiều doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vốn.

Đại diện doanh nghiệp, ông Lê Quốc Hiệp, GĐ BĐS Dầu khí toàn cầu chia sẻ, theo các quy định hiện hành của luật pháp, các chủ dự án phải có tối thiểu 20% vốn/Tổng mức đầu tư. Hiện nay phần vốn này thường sử dụng cho việc giải phóng mặt bằng hoặc nộp tiền đất và các công việc chuần bị đầu tư khác. 

Số vốn này chỉ đóng vai trò khởi động ban đầu và thậm chí nếu một chủ đầu tư triển khai nhiều dự án cùng một lúc thì ngay cả những công việc nêu trên cũng không đủ để giải ngân. Vì vậy có thể nói, nguồn vốn này mang tính danh nghĩa nhiều hơn. Như vậy rõ ràng đối với phần lớn các dự án BĐS thương mại, nguồn vốn phải trông cậy là nguồn tín dụng từ ngân hàng.

TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, không chỉ ở Việt Nam mà ở các nước, thị trường bất động sản vẫn luôn phụ thuộc vào ngân hàng, cả người xây nhà lẫn người mua nhà. Ông Nghĩa dẫn chứng, tại Mỹ, những tập đoàn bất động sản lại chủ yếu đi vay vốn ngân hàng, vì kinh doanh bất động sản đòi hỏi số vốn rất lớn mà các tập đoàn bất động sản lại hầu như ít khi niêm yết lên sàn chứng khoán. 

Còn với người mua nhà tại Mỹ thì gần như  là mua nhà bằng tiền vay ngân hàng. Thói quen mà người dân Mỹ là không dùng toàn bộ số tiền mình có được để mua nhà, trái lại họ vay trả góp của Ngân hàng Mỹ để mua nhà và dùng tiền của mình đầu tư vào khu vực khác kiếm lời.

Ông Nghĩa cho rằng việc các ngân hàng thích cho vay bất động sản là dễ hiểu vì thứ nhất, có tài sản thế chấp. Thứ hai, thị trường bất động sản có thể suy giảm trong ngắn hạn nhưng về dài hạn vẫn là thị trường nền tảng. Thứ ba, các nhà đầu tư trong trường hợp cần tìm nơi trú ẩn vẫn sẽ tìm vào bất động sản.

Thêm nguồn vốn cho BĐS

Theo các chuyên gia, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh cần có thêm các nguồn vốn khác, không thể trông chờ vào ngân hàng. Với những đòi hỏi về vốn của thị trường BĐS, nguồn vốn tín dụng ngân hàng với những ràng buộc của chính sách tiền tệ, trong thời gian tới cần có sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính và đa dạng hóa các loại hình huy động vốn khác nguồn vốn từ quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư, cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở, tạo kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường BĐS.

Ông Đặng Hùng Võ cho biết, ở các nước, chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS là một giải pháp có sức sống khá mạnh. Chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS là một giải pháp đã có khung pháp luật nhưng vẫn chưa thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Đây là giải pháp tốt trong hoàn cảnh thị trường BĐS đã phục hồi trở lại.

{keywords}
Thị trường ổn định cần có sự đa dạng các nguồn vốn

Ngoài việc các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác, hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng đã được áp dụng. Ở Việt Nam, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu.

Một hình thức cũng khá hiệu quả là thành lập các quỹ tín thác đầu tư BĐS để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào kinh doanh BĐS. Khung pháp luật về quỹ đầu tư BĐS đã được hình thành ở mức độ Nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Một giải pháp vốn nữa cần quan tâm là tạo cơ chế thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn.

D.Anh