Siết vốn nhà đất: Ám ảnh cú sốc đóng băng?

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang sửa đổi Thông tư 36, dự kiến giảm mạnh trần vốn cho vay xuống còn 40% và nâng cao hệ số rủi ro lên 250%. Mặc dù dự kiến 1/1/2017 mới áp dụng nhưng ngay từ bây giờ toàn thị trường đã có nhiều ý kiến lo ngại về điều này.

Nguy cơ “đóng băng” trở lại

Khởi sắc từ năm 2014, đến nay, thị trường bất động sản đang có tăng trưởng rõ nét, giao dịch thành công qua sàn ở Hà Nội là gần 20.000 giao dịch (tăng 70% so với năm 2014) và ở TP.HCM là khoảng 18.700 giao dịch (tăng 82% so với năm 2014). 

Thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS thuộc Bộ Xây dựng cũng cho thấy, tổng giá trị tồn kho bất động sản chỉ còn khoảng 56.286 tỷ đồng, giảm khoảng 3.000 tỷ đồng so với tháng trước và so với quý 1/2013 lượng tồn kho đã giảm 56%.

Bất động sản tăng trưởng trở lại đã kéo cả nền kinh tế khởi sắc theo. Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam VnRea nhận định, thị trường BĐS hiện nay đang phát triển theo xu hướng tốt, bền vững và lan tỏa đến nhiều thị trường khác như thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, giao thông vận tải...  

Việc giữ đà phát triển của thị trường BĐS một cách bền vững có tác động hỗ trợ tích cực đến việc thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước.

BĐS lo bị ảnh hưởng bởi thông tư 36

Mới đây, Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, theo đó, giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn từ mức 60% hiện nay xuống còn 40% và nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi trong cho vay bất động sản (BĐS) từ mức 150% hiện nay lên mức 250% đang khiến BĐS đứng trước nguy cơ trở lại thời kỳ trì trệ của giai đoạn 2008-2009 và 2011 – 2012.

Còn nhớ, từ giữa năm 2008, chính sách tiền tệ thắt chặt đã tác động mạnh, toàn thị trường gần như “tê liệt” vì thiếu vắng các hoạt động vay, thuê mua nhà, khách hàng lẫn DN mất lòng tin với thị trường. Năm 2010, khi thị trường vừa khởi sắc và đang tăng tốc thì tháng 2/2011, thông tư 13 đã xếp các khoản vay của các công ty chứng khoán và các khoản vay của các công ty kinh doanh BĐS vào nhóm có hệ số rủi ro 250%. 

Đồng thời, NHNN siết chặt các điều khoản vay cho kinh doanh BĐS cũng như NHNN đã xây dựng kịch bản để giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất này xuống 16% vào cuối năm. Lãi suất cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất lên đến 20 - 24%/năm khiến nhiều doanh nghiệp BĐS, cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở phải từ bỏ ý định vay vốn ngân hàng. 

Và đó chính là thời điểm “lạnh sâu” của thị trường BĐS với hàng loạt doanh nghiệp phá sản, hàng trăm dự án dở dang và hàng trăm ngàn người mua nhà “mắc kẹt”. 

Nhắc lại các câu chuyện trên để thấy, nếu Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 với những điều khoản siết van tín dụng được áp dụng, thị trường BĐS lo ngại sẽ lại đối mặt với nguy cơ trở lại thời kỳ “băng giá” của BĐS.

Mở - đóng đột ngột sẽ gây sốc

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), cần thiết phải điều chỉnh để kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực BĐS đang tăng trưởng nóng. Tuy nhiên, điều các DN lo ngại là việc mở - đóng đột ngột sẽ gây ra cú sốc. 

Vì dù 1/1/2017 mới dự kiến áp dụng nhưng với một ngàng kinh tế có tính chất dài hạn như BĐS, việc điều chỉnh này sẽ làm các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong, ngoài nước và người dân giảm lòng tin vào sự ổn định của chính sách vĩ mô. Bên cạnh đó, việc siết vốn sẽ ngay lập tức tác động làm tăng lượng hàng hóa tồn kho, vì người bán không đủ tiền xây tiếp, người mua không có tiền để mua, các công trình xây dựng, dự án nhà ở vẫn tiếp tục bị bỏ hoang gây lãng phí xã hội rất lớn; đồng thời đình trệ các ngành kinh tế liên quan.

Thắt chặt tín dụng ảnh hưởng tới người mua nhà

Còn thực tế, theo đánh giá của một chuyên gia tài chính - ngân hàng, rủi ro đối với tín dụng BĐS luôn có, nhưng tỷ lệ dự trù mức rủi ro trong phân loại nợ đối với BĐS hiện đã xuống thấp. 

Ông Nguyễn Trần Nam khẳng định, tổng dư nợ tín dụng BĐS hiện dưới 10%, tức là khoảng 360-380 nghìn tỷ trên tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng là khoảng 4 triệu nghìn tỷ, trong mức thông thường cần phải áp dụng các biện pháp là khoảng 15%.

Lãnh đạo VnRea cho rằng, thị trường trong giai đoạn hiện nay đang được quản lý khá hiệu quả do rút kinh nghiệm từ các bài học quá khứ, chưa xuất hiện hiện tượng “bong bóng” bất động sản nên chưa cần siết chặt tín dụng như giai đoạn trước.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, việc gia tăng tín dụng vào thị trường BĐS thời gian qua cũng là điều bình thường do thị trường BĐS mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay đóng băng kéo dài, sau một thời kỳ khủng hoảng. Nếu sửa đổi Thông tư 36 có thể sẽ tác động không mong muốn đến thị trường bất động sản mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ khủng hoảng.

Nhìn toàn cục, hệ thống ngân hàng đang trong quá trình tái cấu trúc theo hướng tinh, mạnh, vững chắc hơn, và hoạt động tín dụng của toàn hệ thống vẫn đang trong ngưỡng an toàn. Cảnh giác không thừa, nhưng áp dụng khi nào và như thế nào là điều cần có tinh toán rất kỹ với lợi ích tất cả các bên tham gia thị trường. 

Vì áp dụng Dự thảo sửa đổi Thông tư 36, hệ thống ngân hàng có thể an tâm nhưng xét trong toàn cảnh, lợi ích của ngân hàng phải cần có lộ trình để DN và thị trường có sự chuẩn bị, không bị sốc.

Duy Anh