Nguy cơ đóng băng ngàn tỷ: Nỗi lo mới từ Đà Nẵng

Lượng căn hộ nghỉ dưỡng đang mở bán rầm rộ tại thị trường Đà Nẵng khiến phân khúc này trở nên đáng lo ngại. Kỳ vọng thu lợi nhuận từ việc cho thuê trong tương lai là mục đích đầu tư chính của khách hàng.

Ồ ạt bán căn hộ nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng ven biển Đà Nẵng là điểm nóng đầu tư trong hai năm gần đây, đặc biệt loại hình căn hộ nghỉ dưỡng đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. 

Theo báo cáo của CBRE, sáu tháng đầu năm 2017, thị trường ghi nhận nguồn cung mới từ dự án các tổ hợp du lịch giải trí, khu căn hộ khách sạn nâng tổng nguồn cung lên 6.715 căn. 

Dự kiến hai tháng cuối năm 2017, sẽ có thêm khoảng 1.350 căn từ năm dự án. Một số dự án đã được chủ đầu tư dời thời gian chào bán dự kiến sang năm 2018 và 2019 nên nguồn cung mới trong hai năm tiếp theo là 9.000 căn.

Đua nhau mở bán căn hộ nghỉ dưỡng

Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng có phần trầm lắng hơn so với condotel về nguồn cung mới và tốc độ bán. Không có nguồn cung mới được chào bán trong quý. Tỷ lệ bán ghi nhận mức tăng nhẹ, 1% theo quý và 4% theo năm.

Tốc độ bán chậm một phần do thị trường hạn chế nguồn cung, do đó khách hàng có ít sự lựa chọn. Trong hai quý tiếp theo, dự kiến có khoảng 160 căn biệt thự cao cấp được chào bán.

Không chỉ ở phân khúc căn hộ, biệt thự mà thị trường khách sạn tại Đà Nẵng cũng khá sôi động.Trong sáu tháng đầu năm 2017, thị trường đón nhận thêm một khách sạn 5 sao và ba khách sạn 4 sao, cung cấp thêm hơn 1.000 phòng, nâng tổng nguồn cung 3-5 sao lên gần 13.000 phòng. 

Tính đến cuối năm 2017, dự kiến thị trường sẽ có thêm khoảng 3.800 phòng từ 21 khách sạn được khai trương nâng tổng số phòng lên hơn 16.800 phòng, tăng 40% so với năm 2016. Đây là tỷ lệ tăng cao nhất về nguồn cung trong giai đoạn 2014-2017. Trong hai năm đến, tốc độ tăng trưởng nguồn cung dao động từ 7-9% mỗi năm. Đến năm 2019, thị trường dự kiến có tổng cộng 19.600 phòng khách sạn 3-5 sao. 

Nhìn chung, các khách sạn ghi nhận kết quả kinh doanh tốt hơn so với cùng kỳ năm trước. Giá phòng bình quân khối 4-5 sao đạt 117.6 USD/phòng/đêm, tăng 3% theo năm và công suất phòng trung bình là 62%. Trong đó, khối khách sạn 4 sao trong thành phố dẫn đầu về mức tăng doanh thu phòng bình quân (37% theo năm) do các mới đã bắt đầu ổn định việc kinh doanh. 

Năm 2017, thị trường cũng sẽ đón nhận những thương hiệu khách sạn mới, chính thức hoạt động tại Đà Nẵng như Sheraton, Four Points by Sheraton, Hilton và JW Mariott, đưa Đà Nẵng lên dẫn đầu cả nước về số lượng các thương hiệu quốc tế. 

Cân nhắc khi đầu tư

Làn sóng đầu tư, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng đang diễn ra mạnh mẽ ở Đà Nẵng để đón đầu nhu cầu của du khách sẽ đổ về thành phố trước và sau sự kiện APEC Đà Nẵng 2017. Đồng thời, với sự kỳ vọng lên giá của thị trường bất động sản sau sự kiện quan trọng này, các chủ đầu tư mạnh dạn triển khai các dự án, đặc biệt là dự án condotel để đón đầu xu hướng.

Nhiều dự án mở bán

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, cho rằng, suất đầu tư sinh lời tại các dự án ở Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc khá cao, thậm chí cao hơn đầu tư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM nên được các nhà đầu tư cá nhân ưa chuộng. 

Chưa kể có khá nhiều dự án nghỉ dưỡng đưa ra mức cam kết lợi nhuận rất hấp dẫn như từ 8-10%/năm, cố định trong vòng 5-10 năm (tùy từng dự án). Đây chính là yếu tố thu hút các nhà đầu tư khi phải lựa chọn những kênh đầu tư vừa sinh lời vừa an toàn. 

Bên cạnh đó, xu hướng du lịch nghỉ dưỡng tại các Condotel sẽ tiếp tục nở rộ trong các năm tới. Do nhắm vào khách thuê là các khách đi nghỉ dưỡng nên thường condotel tập trung tại các thành phố du lịch. Sản phẩm condotel sẽ tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp cho các khách sạn truyền thống do có các dịch vụ tiện nghi tiện ích tương đương, trong khi giá thuê thường rẻ hơn một chút.

Tuy nhiên, theo bà Dung, về tốc độ bán trong nữa năm đầu 2017 có phần giảm nhẹ so với năm 2016 là thời điểm thị trường bùng nổ với loại hình BĐS mới. Nguồn cung lớn được chào bán trong những quý vừa qua đưa ra nhiều lựa chọn cho khách hàng. Theo đó, sự cân nhắc mua BĐS cũng trở nên cẩn trọng hơn.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills tại Hà Nội, nhận định, condotel hiện là  mô hình mới rất tích cực, tuy nhiên các chủ đầu tư không nên lấy việc này làm ưu tiên hàng đầu.

Cảnh báo về đổ xô vào phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng, mới đây Hiệp hội BĐS TP.HCM đã đưa ra những rủi ro. Trong đó, Hiệp hội chưa thấy chủ đầu tư có điều khoản nào rõ ràng về hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm). 

Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel. Đó là chưa kể đến đa số các chủ đầu tư chỉ cam kết lợi nhuận khủng dựa trên dự báo thị trường ngắn hạn, thiếu cơ sở bền vững. Như vậy, xét về bản chất của việc huy động vốn này, nhà đầu tư thứ cấp phải tự gánh chịu rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau giai đoạn cam kết lợi nhuận.

Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực, cung vượt cầu khiến việc kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là giai đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017. 

Hơn nữa, hiện đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là bất thường. Ở các nước trong khu vực và trên thế giới, tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững.

Với thực tế thị trường như hiện nay, các chủ đầu tư lẫn người mua cần có sự tỉnh táo. Bài học về ồ ạt phân khúc khách sạn mini và sự đóng băng của đất nền Đà Nẵng là sự cảnh báo vẫn còn giá trị cho tới thời điểm này.

Duy Anh