Thông tư 03 thống nhất một cách tính diện tích chung cư là một giải pháp để tránh nhiều phát sinh xung đột giữa người mua nhà và chủ đầu tư. Những giao dịch mới có thể sẽ ổn, nhưng những giao dịch trong suốt thời gian qua sẽ xử ra sao khi Bộ Xây dựng tuyên bố không hồi tố?

Xem bài khác trên Vef.vn

 Thấy bất cập chờ hai năm mới sửa

Việc "sửa lỗi” cách tính diện tích chung cư của Bộ Xây dựng tại Thông tư 03 khá rõ ràng. Theo đó, cách tính diện tích căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó , không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Theo quy định Thông tư 03, từ ngày 8/4 tới đây các dự án phải áp dụng phương pháp tính diện tích thông thủy. Những dự án chủ đầu tư đã bán trước đây vẫn chiểu theo hợp đồng đã ký kết giữa người mua nhà và chủ đầu tư. 

Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trần Nam cho biết nhiều người nghi ngờ về lợi ích nhóm trong việc này. Tuy nhiên, từ năm 2011, Bộ Xây dựng đã phát hiện bất cập trong cách tính diện tích theo tim tường. Vì nhiều lý do và để sửa tổng thể các quy định liên quan đến nhà ở, xây dựng nên đến bây giờ, bộ mới đặt vấn đề phải hủy bỏ.

{keywords}

Giá thành căn hộ đã “bao gồm” Thông tư 16

Bà Trần Thị Quốc Khánh, Ủy viên thường trực Ủy ban Khoa học- Công nghệ và Môi trường của Quốc hội cho rằng, nếu doanh nghiệp đã thu rồi thì giờ tính toán trả lại cho người dân. Và nếu doanh nghiệp bất động sản không thể trả thì cần xem xét trách nhiệm của Bộ Xây Dựng trong việc khách hàng bị tính “oan” vì cột, hộp. 

Không hồi tố hợp đồng đã ký

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, theo quan điểm trong Thông tư 16, Bộ Xây dựng không bắt buộc phải tính diện tích theo cách nào, mà đưa ra 2 cách tính: theo tim tường bao, tường ngăn các căn hộ hoặc theo thông thủy (không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ...). Trên thực tế, mỗi cách tính sẽ ra giá thành/m2 tương đương và chủ đầu tư, người dân thỏa thuận lựa chọn. 

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Sỹ Hoàn, Chánh Văn phòng Tập đoàn Nam Cường cũng cho biết, các doanh nghiệp đều tuân theo quy định của pháp luật mà trước đây là thông tư 16 và nghị định 71. Hợp đồng mua bán căn hộ cung cấp rõ ràng, minh bạch thông tin về giá bán nhà dựa trên cách tính diện tích nào, cụ thể là diện tích nhà tính theo tim tường quy định trong phụ lục hợp đồng để người mua biết rõ trước khi thanh toán và nhận nhà vào ở. Hợp đồng được ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng dựa trên cơ sở tự nguyện, tự thoả thuận giữa hai bên. 

{keywords}
Tranh cãi diện tích căn hộ chưa dễ chấm dứt.

“Trong thời điểm hiện nay, người dân gặp khó khăn và chủ đầu tư cũng vậy, cần có sự thông cảm chia sẻ…”, ông Hoàn nói.

Theo đại diện một chủ đầu tư tại Hà Đông, các chủ đầu tư đều áp dụng cách tính có lợi cho mình, tuy nhiên, dù tính cách nào vẫn phải cân nhắc đảm bảo quyền lợi của người mua nhà mới có sức cạnh tranh. Giá thành căn hộ đều dựa trên việc tính toán xây dựng của cả công trình và tiện ích đi kèm. 

Tranh chấp tăng cũng là hậu quả của một thời thị trường BĐS nóng, người mua nhà không đọc kỹ hợp đồng. Đối với các hợp đồng mua bán căn hộ trước đây việc hồi tố là không thể, vì chủ đầu tư cũng thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Do là sự tự nguyện thỏa thuận, nên trước pháp luật, hai bên cùng ký vào hợp đồng nghĩa là hợp đồng có hiệu lực và các bên phải thực hiện theo đúng những nội dung đã ký kết.

“Dù tính theo cách nào thì thực tế, giá trị căn hộ không thay đổi. Vì phần diện tích  cột hộp cũng nằm trong cơ cấu giá bán, nếu bỏ ra theo Thông tư 03 thì chủ đầu tư sẽ điều chỉnh lên tương đương. Như vây, về cơ bản phần người mua chi trả không giảm nhưng chắc chắn, tổng diện tích thể hiện trên sổ đỏ sẽ bị thu hẹp”- một luật sư chuyên mảng BĐS phân tích.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trần Nam cũng khẳng định, không thể hồi tố với các trường hợp mua bán căn hộ theo thông tư 16, người dân cho rằng bị chủ đầu tư lừa thiếu diện tích có thể khởi kiện.

Tuy nhiên, theo GS Đặng Hùng Võ, để giải quyết các tranh chấp về diện tích, ưu tiên số 1 vẫn là phải tuân thủ theo hợp đồng đã ký.

Bộ Xây dựng không xin lỗi dân vì Thông tư 16

Trả lời câu hỏi của báo giới về việc liệu Bộ Xây dựng có xin lỗi người dân hay không trước ý kiến cho rằng việc ban hành thông tư 16//2010/TT-BXD của Bộ không thống nhất với Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010 trong quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng trong chung cư, dẫn đến nhiều trường hợp tranh cãi, kiện cáo giữa khách hàng với chủ đầu tư, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định:. “Việc Bộ ban hành Thông tư 16 là đúng luật và phù hợp, nên không có chuyện Bộ phải xin lỗi”, ông Nam cho hay.

Lý giải việc này, theo thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, căn hộ chung cư có tính đặc thù về sở hữu và sử dụng, vì vậy cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư cũng khác so với cách tính nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, đơn giá bán nhà theo hai phương pháp tính do thỏa thuận giữa hai bên, nhà nước không áp đặt giá bán nhà ở thương mại, vì đây là giao dịch dân sự.

Việc xảy ra tranh chấp là do khâu tuyên truyền, phổ biến giải thích chưa triệt để. Ngoài ra, việc thực thi pháp luật của một số doanh nghiệp không minh bạch theo quy định hiện hành, cụ thể là trong hợp đồng ghi không rõ ràng.

"Nhưng hợp đồng nào trái với Nghị định 71/2010/NĐ-CP, trái với thông tư 16/2010/TT-BXD sẽ phải bị xử lý," ông Nam nói.

Duy Anh