“Dễ dàng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở, hay chuyển từ kinh doanh dịch vụ chất lượng cao sang kinh doanh dịch vụ chất lượng thấp không những chỉ gây hậu quả xấu cho phát triển đô thị mà còn giết chết nhiều giá trị kỹ thuật, văn hóa, kinh nghiệm, thành quả phát triển nhiều năm của các DNNN”, GS. Đặng Hùng Võ.

Kỳ 1: “Đổi đất lấy hạ tầng” đã đến lúc chấm dứt
Kỳ 2: “Giao đất công cho nhà đầu tư được chỉ định” và nguy cơ tham nhũng

Cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước - một mê cung về giá trị

Chính phủ đã bắt đầu thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (CPH DNNN) từ năm 1996. Giai đoạn 1996 - 1998 là thực hiện thử nghiệm; từ 1998 tới 2006, Chính phủ đã có chính sách đẩy nhanh quá trình CPH này.

Giai đoạn 2006 - 2015, quá trình CPH không chỉ có biểu hiện chậm lại mà Chính phủ còn thành lập thêm khá nhiều doanh nghiệp nhà nước cỡ lớn. Đến 2015, nhìn lại chặng đường đã qua, mới chỉ khoảng 20% DNNN đã được CPH. Chính phủ lại đặt kế hoạch hoàn thành CPH đối với 80% còn lại vào năm 2020.

Một trong những vấn đề trọng tâm của CPH DNNN là xác định giá trị doanh nghiệp, trong đó có giá trị đất đai do DNNN sử dụng. Trong quá trình hoặc sau CPH, nhiều nhà đầu tư tư nhân muốn trở thành cổ đông chiến lược hoặc tìm cách mua được trên 50% cổ phần để trở thành lãnh đạo doanh nghiệp.

Về bản chất, họ không ham gì chức lãnh đạo doanh nghiệp mà họ chỉ tìm cách để trở thành chủ của diện tích đất mà doanh nghiêp đang sử dụng. Đây là cách tiếp cận đất đai dễ dàng với giá rất rẻ.

Một ví dụ được coi là điển hình về giá trị đất đai trong CPH DNNN là quá trình CPH Kem Tràng Tiền tại Hà Nội.

Kem Tràng Tiền được thành lập năm 1959 và sau 20 năm hoạt động đã trở thành thương hiệu ẩm thực đặc biệt của Hà Nội. Kem Tràng Tiền có một cơ sở sản xuất và cửa hàng rộng 1.500 m2 tại Trung tâm Hà Nội. Trong quá trình CPH, giá trị đất đai được xác định là 3,2 tỷ đồng theo bảng giá đất của Nhà nước.

Theo giá đất trên thị trường tại Trung tâm Hà Nội, giá trị đất đai của Kem Tràng Tiền phải ở mức 1.500 tỷ đồng, lớn hơn 500 lần giá trị được xác định trong CPH. Sự chênh lệch giá trị đất đai như vậy tạo nên sức hút rất lớn các nhà đầu tư tư nhân vào CPH DNNN.

Câu chuyện mục đích sử dụng đất đai tại các doanh nghiệp CPH là một vấn đề lớn.

Từ 1996 đến nay, Chính phủ đã lần lượt ban hành tới 8 Nghị định về CPH DNNN bao gồm Nghị định số 28-CP ngày 07/05/1996, Nghị định số 44/1998/NĐ-CP ngày 29/06/1998, Nghị định số 64/2002/NĐ-CP ngày 19/06/2002, Nghị định số187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/06/2007, Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/07/2011, Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013, Nghị định số 116/2015/NĐ-CP ngày 11/11/ 2015, tức là cứ khoảng 2 năm rưỡi lại có một nghị định mới được ban hành.

Mặc dù tích cực như vậy nhưng vấn đề đưa giá trị đất đai vào CPH vẫn gặp nhiều vướng mắc. Ví dụ như quy định hiện hành không đưa giá trị đất thuê vào CPH là phù hợp với Luật Đất đai 2003 (Luật này quy định doanh nghiệp trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm), nhưng không còn phù hợp với Luật Đất đai 2013 (Luật này quy định doanh nghiệp trong nước còn được Nhà nước cho thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê, hình thành nên giá trị quyền sử dụng đất thuê).

Pháp luật đất đai đã thay đổi cấu trúc giá trị quyền sử dụng đất nhưng quy định về tính giá trị đất đai trong CPH DNNN vẫn không thay đổi theo.

Không chỉ mất đất, mất tiền mà còn mất đi nhiều giá trị vô giá.

Như trên đã nói, các nhà đầu tư tư nhân rất quan tâm tới đất đai do các doanh nghiệp CPH đang sử dụng. Họ gần như không quan tâm tới các vấn đề về nghiệp vụ kinh doanh, bí quyết, kinh nghiệm, công nghệ mà các DNNN đã tích lũy được trong một thời gian dài. Họ chỉ quan tâm tới việc làm gì với đất đai để mang lại lợi ích kinh tế nhiều nhất.

Cách sử dụng đất mang lại lợi ích nhiều nhất hiện nay vẫn là chuyển sang xây dựng nhà ở để bán, nếu đất thuê không chuyển được sang làm đất ở thì cũng được chuyển từ kinh doanh công nghệ, kinh doanh dịch vụ chất lượng cao sang kinh doanh ăn uống hay karraoke, massage hay một loại dịch vụ tầm thường nào đó ở trình độ thấp. Tất nhiên, khi chiến lược kinh doanh thay đổi thì các lao động kỹ thuật cũng phải ra đi để thay thế vào đó là các lao động đơn giản.

Tôi đã từng thành lập một doanh nghiệp nhà nước có chức năng phát triển và kinh doanh công nghệ cao khi khởi nghiệp. Doanh nghiệp này có khá nhiều chuyên gia kỹ thuật, đã hoàn thành được việc đưa công nghệ định vị vệ tinh toàn cầu vào Việt Nam và phát triển công nghệ dựa vào kinh doanh công nghệ.

Vừa qua, doanh nghiệp này đã được CPH và cũng được một nhà đầu tư tư nhân bỏ ra 30 tỷ đồng để mua cổ phần chi phối. Doanh nghiệp CPH này đã đổi mầu, từ kinh doanh công nghệ cao đã chuyển sang kinh doanh các dịch vụ tầm thường. Một trụ sở công ty đất rất rộng với nhiều phòng thí nghiệm kỹ thuật không còn nữa, các cán bộ kỹ thuật cũng lần lượt ra đi. Một giá trị công nghệ cao đã mất đi do CPH. Nếu CPH như vậy thì hãy chọn cách giải thể DNNN và đưa đất ra bán đấu giá sẽ thu lợi nhiều hơn.

Một câu chuyện đã từng gây ồn ào trên nhiều mặt báo là một doanh nghiệp vận tải thủy trở thành nhà đầu tư chiến lược chiếm cổ phần chi phối trong CPH một hãng phim truyện ở nước ta. Chắc chắn, vận tải thủy chẳng thể đóng vai trò cứu cánh cho nền điện ảnh nước nhà. Ai cũng cho rằng đất đai mà hãng phim truyện được giao để làm trụ sở, làm nơi sản xuất phim, làm phim trường mới tạo nên sức hút mạnh trong CPH.

Theo cách này, trong một tương lai không xa, đất đai để phát triển dịch vụ văn hóa nghệ thuật thứ 7 ắt sẽ chuyển sang phát triển nhà ở nếu lọt được, không thì ắt cũng chuyển sang một loại dịch vụ chất lượng tầm thường nào đó. Một giá trị văn hóa sẽ mất đi do CPH.      

Như vậy, câu chuyện mục đích sử dụng đất đai tại các doanh nghiệp CPH là một vấn đề lớn. Dễ dàng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng sang để xây dựng nhà ở, hay chuyển từ kinh doanh dịch vụ chất lượng cao sang kinh doanh dịch vụ chất lượng thấp, không những chỉ gây hậu quả xấu cho phát triển đô thị giống như cơ chế giao đất “vàng” đã nói ở trên, mà còn giết chết nhiều giá trị kỹ thuật, văn hóa, kinh nghiệm, thành quả phát triển nhiều năm của các DNNN. Tôi nghĩ, chuyện CPH hãng phim truyện ở ta có thể làm thành một phim hay, đưa sang Mỹ sẽ nắm chắc giải Oscar cho phim nước ngoài.

CPH DNNN vẫn còn là câu chuyện dang dở vì chưa đưa ra được cách làm hợp lý nhất.

Thanh tra các dự án và xử lý các vi phạm pháp luật

Sự thực, đề xuất thanh tra đối với 60 dự án có chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một việc làm có trách nhiệm của Bộ Tài chính. Mặc dù muộn, nhưng cũng đủ để từ kết luận thanh tra mà đưa ra được những đề xuất quan trọng cho quá trình vốn hóa đất công, tài sản công cho đầu tư phát triển.

Chuyện thanh tra phải bắt đầu từ quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và việc thực hiện dự án theo quy định của Luật Xây dựng 2014. Tất nhiên, mọi hành vi vi phạm pháp luật, trong đó có hành vi tham nhũng phải được xử lý nghiêm đối với cả nhà đầu tư dự án và các cơ quan nhà nước có chức năng quản lý dự án.

Trên thực tế, câu chuyện xử lý sai phạm còn nhiều phức tạp, nhất là trường hợp dự án đã có sự tham gia của người mua nhà, kể cả mua nhà hiện hữu hay “mua nhà trên giấy”.

Về nguyên tắc, cách xử lý phải cương quyết để ngăn chặn các vi phạm pháp luật tương tự trong tương lai. Mọi hợp đồng mua bán nhà ở mà có biểu hiện vi phạm pháp luật đều phải xác định là vô hiệu và không được phép thực hiện. Một số người tiêu dùng có thể bị thiệt hại ở mức nhất định nhưng phải coi đó là kinh nghiệm khi tham gia thị trường BĐS nhằm bảo vệ lợi ích chung của quá trình phát triển đất nước.

GS. Đặng Hùng Võ