Nói và làm: Rồi đâu cũng vào đấy

- Sau Thông tư 03 của Bộ Xây dựng về cách tính diện tích căn hộ, thị trường sẽ không có nhiều biến động, người mua nhà không được lợi hơn cũng như thiệt thòi hơn khi cách tính thay đổi.

Cách tính nào thì bán mức giá đó

Thực tế, mua bán căn hộ chung cư trước khi có Luật Nhà ở 2005, có Thông tư 16 cũng đều tính diện tích từ tim tường. Đến Thông tư 16 với 2 cách tính diện tích mà áp dụng cách tính nào là tùy thỏa thuận giữa các bên mua và bán căn hộ, không bị buộc phải lựa chọn phương pháp cụ thể nào.

Trả lời báo chí tại buổi họp báo Chính phủ, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam phân tích, việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư 16 đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ hay mang thêm lợi nhuận cho người bán nhà.

Toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư là những phần sở hữu chung và cả phần sở hữu riêng của căn hộ đều được tính vào giá bán các căn hộ.

Theo ông Nam, không hề xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường.

Bởi vì, về nguyên tắc, toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị...) là những phần sở hữu chung và cả phần sở hữu riêng của căn hộ đều được tính vào giá bán các căn hộ. Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó CT HĐQT của CenGroup lý giải: "Cách tính mới theo Thông tư 03, tất nhiên sẽ phát sinh sự sai lệch đáng kể về chỉ số giá, tuy nhiên không sai lệch giá trị căn hộ".

Ông Hưng dẫn chứng, một căn hộ tổng giá trị là 2 tỷ đồng theo cách tính nào cũng là 2 tỷ đồng, chỉ có điều diện tích sàn chia theo cách tính nào sẽ có giá của cách tính đó. Nếu tính theo thông tư 16, chẳng hạn giá căn hộ là 30 triệu đồng/m2, theo thông tin 03 có thể sẽ lên 31 triệu đồng hoặc hơn. Hai cách khác nhau có sự chênh lệch khoảng 5-7%, sẽ có sự sai lệch về chỉ số giá theo mét vuông.

"Thực tế, nhiều hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định hiện hành không bắt buộc ghi giá theo mét vuông mà chỉ ghi tổng giá trị căn hộ là bao nhiêu. Vì vậy tổng giá trị căn hộ không có thay đổi. Mức giá có điều chỉnh hay không, không phụ thuộc vào cách tính nào, chẳng qua là công thức phép chia, đơn giá trên mét vuông có thể thay đổi nhưng giá trị căn hộ không đổi", ông Hưng nói.

Giải thích trước việc chủ đầu tư chuộng theo tim tường, ông Hưng cho hay, tổng giá thành chia cho diện tích người ta thấy đơn giá trên m2 giảm đi, thấy căn hộ sẽ rộng rãi hơn, diện tích sử dụng nhiều hơn và giá thành cũng rẻ hơn. Đây là yếu tố tâm lý của kinh doanh.

Ngoài ra có thể loại trừ yếu tố khác liên quan tới kỹ thuật như tim tường thì hệ số sử dụng trên sàn xây dựng cao hơn, ví dụ cách tính tim tường 80% diện tích sàn xây dựng, còn thông thuỷ chỉ dưới 75%. Nhiều thông số hạ tầng, kỹ thuật, điện nước, thông tin, mạng,... đều tính trên đơn giá m2 sàn căn hộ, nhiều yếu tố cho chủ đầu tư và khách hàng đều thích cách tính tim tường.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Dầu Khí Toàn Cầu cho rằng, nếu tính theo cách cũ giá căn hộ khoảng 20 triệu đồng, cách mới sẽ tăng lên 21 triệu đồng. Mỗi chủ đầu tư đều có bài toán kinh doanh riêng, giá sản phẩm tính theo cũ và mới có sự thay đổi nhưng tổng giá trị không thay đổi, người mua trước và sau đều không bị thiệt thòi", ông Hiệp nhấn mạnh.

Đối với việc hồi tố các hợp đồng, ông Hiệp cho rằng, điều này là không thể, bởi sẽ làm phức tạp vấn đề. Theo ông Hiệp, nhiều chủ đầu tư đã chuyển đổi đi làm việc khác, không còn đầu tư BĐS. Họ đã hạch toán xong, đã hoàn thành nghĩa vụ với cơ quan nhà nước. Giải quyết vấn đề ở đây không chỉ còn là giữa chủ đầu tư với người mua nhà mà còn với cơ quan nhà nước, chính vì thế sẽ gây khó khăn, phức tạp và ảnh hưởng không nhỏ tới các vấn đề xã hội.

Một cách hiểu đỡ cãi nhau

Thống nhất một cách tính diện tích có thể xem là một bước chuyển biến đáng kể.

Đón Thông tư 03, nhiều dự án đã có bước chuẩn bị để kịp thời thay đổi hợp đồng. Ông Hiệp cho rằng, trước đây, có 2 phương án, các chủ đầu tư mỗi đơn vị lựa chọn một cách tính nên gây khó, người dân thì chưa hiểu rõ, thậm chí không thực hiện nghiêm chỉnh dẫn tới tranh chấp. Đối với dự án của mình, chủ đầu tư này đã cho thực hiện các hợp đồng mua bán mới theo cách tính mới của Bộ Xây dựng mặc dù Thông tư 03 tới đầu tháng tư mới có hiệu lực.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, đại diện chủ đầu tư dự án Star City Lê Văn Lương cho hay, trong hợp đồng mua căn hộ đã quy định rõ cách tính diện tích, với những hợp đồng mua trước thời điểm thông tư 03 có hiệu lực, chủ đầu tư vẫn áp dụng theo hợp đồng đã ký kết. Đối với những trường hợp mua bán căn hộ từ ngày 8/4, chủ đầu tư sẽ áp dụng theo cách tính mới của Bộ Xây dựng theo thông thuỷ.

Thông tư 03 được kỳ vọng như "liều thuốc giảm nhiệt" cho những mâu thuẫn, tranh chấp có thể nảy sinh giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư. Theo chuyên gia Nguyễn Thành Hưng, chủ đầu tư sẽ tính toán đảm bảo lợi nhuận và phù hợp với thị trường. Dù có sự thay đổi về giá trên mét vuông nhưng nhìn chung không có nhiều biến động về giá căn hộ cũng như thị trường chung cư.

Ông Hiệp cũng cho biết: "Người mua nhà hiện nay đã tỉnh táo hơn, họ có thể nhìn vào dự án, chủ đầu tư, đánh giá sự minh bạch của họ. Chính vì thế, các dự án không làm đúng chất lượng, thiếu minh bạch, chắc chắn sẽ bị người mua tẩy chay".

Với việc hoàn thiện luật sẽ tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh. Trong đó, thống nhất một cách tính diện tích có thể xem là một bước chuyển biến đáng kể. Dù nó gây ra một làn sóng tranh cãi.

Duy Anh