Báo cáo tài chính quý 3 của các DN bất động sản (BĐS) cho thấy, doanh thu và lợi nhuận tiếp tục sụt giảm, hàng tồn kho tăng, nhiều DN lỗ nặng. Song bên cạnh đó, cũng có những DN sống được, sống tốt nhờ mạnh tay giảm giá.

Xem bài khác trên Vef.vn

“Tham” lãi, DN lỗ nặng?

Báo cáo tài chính quý 3 của các DN BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, trong số 68 DN ngành BĐS công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 3 đã có 8 doanh nghiệp niêm yết bị lỗ và 60% số DN bị giảm lãi so với cùng kỳ năm 2011.

Một trong những nguyên nhân khiến lợi nhuận kinh doanh của các DN BĐS bị lỗ và sụt giảm mạnh là do không bán được hàng, trong khi lượng hàng tồn kho ngày càng lớn.

Nhiều chuyên gia huyến cáo doanh nghiệp, lúc thị trường khó khăn, đặc biệt là giai đoạn hiện nay thì thay vì ngồi chờ được giải cứu, cách tốt nhất là doanh nghiệp nên giảm giá bán, giải phóng hàng tồn để quay vòng vốn.

Trong hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS của Bộ Xây dựng, chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trình Đình Dũng cũng đã thừa nhận, thời gian qua giá BĐS đã tăng quá cao do đó để người dân có nhà ở thì doanh nghiệp BĐS phải quyết liệt giảm giá bán, thay đổi cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Nhiều doanh nghiệp BĐS cũng đã linh hoạt giảm giá bán giải phóng hàng tồn, đồng thời thay đổi phương án kinh doanh, chuyển sang xây dựng dự án căn hộ diện tích trung bình giá rẻ. Có thể nói, động thái này của một số chủ đầu tư được thị trường và người dân ủng hộ. Tuy nhiên, động thái giảm giá của DN BĐS hiện nay trên thị trường cũng chỉ đếm được trên đầu ngón tay mà thôi. Hầu hết, các DN BĐS hiện vẫn cố “giữ” giá, không muốn giảm thêm, mặc cho hàng tồn kho ngày càng tăng lên.

Càng về cuối năm, càng có nhiều doanh nghiệp BĐS thay đổi kế hoạch kinh doanh do giảm doanh thu, lợi nhuận. Việc DN điều chỉnh giảm lợi nhuận đã đành, song có khá nhiều DN xin điều chỉnh từ lãi thành hoà vốn, thậm chí chuyển sang lỗ.

Một trong những nguyên nhân chính khiến danh sách về DN BĐS bị lỗ kéo dài thêm chính là hàng tồn kho. Theo báo cáo tài chính quý 3 niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy, 32 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên 2 sàn HSX và HNX hiện có lượng hàng tồn kho lên tới 73.670,4 tỷ đồng (khoảng 3,5 tỷ USD), trong đó nợ lên đến 153.355,7 tỷ đồng (khoảng 7,5 tỷ USD).


Hiện nay DN BĐS liên tục kêu “cứu” và đưa ra nhiều giải pháp nhằm hỗ trợ khó khăn cho DN BĐS, vực dậy thị trường như giảm thuế cho DN BĐS, gia hạn tiền sử dụng đất... song lại không đề cập đến chuyện DN BĐS phải giảm giá để giải phóng hàng tồn.

Giảm giá, cửa thoát hiểm

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Công ty tư vấn BĐS Nagarit cho rằng có 2 nguyên nhân khiến DN BĐS vẫn muốn giữ giá không giảm thêm, một là DN không muốn giảm giá bán thêm nữa vì vì vẫn muốn duy trì mức lợi nhuận. Hai là, cũng có thể DN không thể giảm được nữa vì mức giá đó đã lỗ rồi, bởi trước đấy dự án của họ do quản lý không tốt, chi phí quá cao, nhất là phí bôi trơn nên không thể giảm tiếp tục giảm được.

Tuy nhiên, nói như chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, đã là hàng tồn kho, dù là nguyên nhân gì đi chăng nữa thì cách tốt nhất là DN phải “bán tháo” hàng càng nhanh càng tốt để quay vòng vốn.

Trên thực tế, bên cạnh rất nhiều DN BĐS lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, hàng tồn kho tăng cao, dự án đắp chiếu dài dài vì thiếu vốn thì cũng có những Dn vẫn sống “nhởn nhơ” giữa thời điểm khó khăn chung này. Không có hàng tồn kho, không nợ xấu, thậm chí nhiều người đến mua căn hộ còn phải trả tiền chênh bởi DN biết “đánh trúng” vào nhu cầu thực sự của người dân, đưa ra sản phẩm căn hộ hợp với túi tiền, hợp với khả năng chi trả của người dân.

Đúng thời điểm thị trường BĐS đang đóng băng, dự án Đại Thanh mở bán với giá sốc, 14 triệu đồng/m2 rồi giảm xuống 10 triệu đồng/m2. Người dân thì hưởng ứng bởi cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng hiện hữu, song nhiều DN lấy làm khó chịu bởi cách bán “phá giá” thị trường của Đại Thanh.

Song theo lý giải của ông Lê Thanh Thản, thị trường đóng băng, nếu không hạ giá thì căn hộ sẽ rất khó bán. Vì vậy, thà giảm giá bán còn hơn để hàng tồn chất đống. Hơn nữa, mức giảm đó chỉ làm giảm lãi chứ không phải phá giá nhằm bán cắt lỗ như nhiều DN vẫn nghĩ.

Và liên tiếp từ cuối năm 2011, từ dự án căn hộ Linh Đàm được DN này điều chỉnh giảm giá xuống cả chục triệu đồng/m2. Điều lạ là, đi ngược với xu thế thị trường, sàn giao dịch BĐS Mường Thanh, nơi phân phối dự án Đại Thanh lúc nào cũng đông nghịt người.

Để bán được căn hộ với mức giá 10 triệu đồng/m2, DN này đã phải tận dụng tối đa trong các khâu như mua vật tư sắt, thép, gạch, xi măng... Tiết giảm nhiều chi phí, cắt giảm một số bộ phận thừa thãi... Chính vì thế, dù thị trường khó khăn, giao dịch đóng băng song DN này vẫn sống tốt.

Tại TP HCM, CTCP Hoàng Anh Gia Lai (HAG) cũng được biết đến bởi là DN BĐS tiên phong trong việc giảm mạnh giá BĐS. Theo kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2012 của HAG cho thấy, với doanh thu đạt 3.542 tỷ đồng trong đó, doanh thu bất động sản của HAG tăng đột biến so với cùng kỳ.

Theo đó, mảng BĐS vẫn đóng góp phần lớn vào doanh thu hợp nhất của HAGL. Trong số 3.542 tỷ đồng doanh thu từ 9 tháng thì riêng doanh thu từ dự án An Tiến đã đạt mức 2.733 tỷ đồng. Như vậy, mảng bất động sản đóng góp tới 77% doanh thu trong khi cùng kỳ năm trước chỉ chiếm 38%. Một trong những chính sách của HAG trong lĩnh vực BĐS đó chính là việc giảm mạnh giá bán căn hộ.

Hiện nay, ngoài những chính sách ảnh hưởng đến thị trường thì bản thân các DN cũng phải xem xét lại bản thân mình.

Nếu giảm giá được thì cứ mạnh dạn giảm giá cắt lỗ để giải phóng hàng tồn, xử lý đống nợ xấu tạo thanh khoản cho thị trường, tạo niềm tin cho người tiên dùng. Đó mới chính là liều thuốc bổ cho thị trường BĐS trong bối cảnh “yếu ốm” như hiện nay”.

An Dương