Chuyện rất kì quặc nhưng cứ diễn ra phổ biến

- "Hàng đổi hàng bao giờ cũng lệch lạc về giá trị vì không thông qua đồng tiền và do mỗi bên đều có thước đo về giá trị khác nhau. Đây là điều rất lệch lạc", ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khái quát.

Bài 1: Đổi đất lấy hạ tầng, mô hình đang nhân rộng

Bài 2: Chỉnh sửa một mô hình đầu tư bị biến tướng

Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về hình thức đầu tư xây dựng – chuyển giao (BT) được thực thi nhiều trong thời gian gần đây?

Đây là hình thức hàng đổi hàng, tức hình thức thương mại ở dạng sơ đẳng nhất. Hình thức đầu tư này rất nguyên thủy khi so với thương mại chính quy là hàng - tiền – hàng, có nghĩa hai bên thỏa thuận mua bán với nhau thông qua giá trị đồng tiền.

Hàng đổi hàng bao giờ cũng lệch lạc về giá trị vì không thông qua đồng tiền và do mỗi bên đều có thước đo về giá trị khác nhau. Đây là điều rất lệch lạc, chưa nói đến chuyện bắt tay, thông đồng giữa cán bộ quản lý và doanh nghiệp.

Làm theo hình thức BT, người ta đưa đất đai đem đổi chác lấy cơ sở hạ tầng mà không cần biết hạ tầng đó đã đạt được tiêu chí kĩ thuật hay chưa. Mảnh đất đem đổi có được định giá lại rồi xác định mục đích sử dụng là gì hay không. Ví dụ, mảnh đất đem đổi đó là đất ở, tức có giá trị rất lớn, nhưng trong nhiều trường hợp, Nhà nước lại chỉ tính là đất nông nghiệp, tức giá giảm đi rất nhiều.

Cho đến nay chúng ta chưa có khung pháp luật đáng tin cậy, không đảm bảo được giá trị của đất đai và còn rất tùy tiện trong thực hiện.

Làm theo hình thức BT, người ta đưa đất đai đem đổi chác lấy cơ sở hạ tầng mà không cần biết hạ tầng đó đã đạt được tiêu chí kĩ thuật hay chưa. Ảnh minh họa: Lê Anh Dũng

Ông có thể ví dụ những dự án nào?

Câu chuyện như Ecopark là đổi đất lấy hạ tầng, trong đó có cả hạ tầng khu đô thị Ecopark. Sự thật là để phát triển khu đô thị thì nhà đầu tư buộc phải đầu tư hạ tầng, bán nhà cũng gồm cả tiền đầu tư vào hạ tầng chứ không thể nói đem đi đổi nữa. Có nghĩa nhà đầu tư lợi 2 lần, vừa bán nhà đã bao gồm tiền đã phát triển hạ tầng nhưng lại được Nhà nước tính tiền hạ tầng riêng biệt để đổi đất mà anh sử dụng.

Hoặc dự án Tuần Châu ở Quảng Ninh cũng đem đổi đường ra đảo để lấy đất trên đảo. Còn rất nhiều trường hợp khác đổi hạ tầng phục vụ cho chính khu đất mà chủ đầu tư sẽ xây lô bán nền kiếm lợi. Chuyện này là rất kì quặc, làm Nhà nước không thu được gì, nhưng vẫn đang diễn ra khá phổ biến.

Giá trị đất đem đổi cũng như giá trị hạ tầng phải được xác định rõ ràng thì mới biết chúng có ngang bằng nhau hay không. Cho nên, tôi mới nói, trao đổi không thông qua tiền là rất là mù mờ.

Thưa ông, vì sao việc xác định giá trị đất đai, một yếu tố quan trọng bậc nhất trong hình thức đầu tư đổi đất lấy hạ tầng, lại không được quan tâm?

Luật Đất đai 2013 chỉ quy định thẩm quyền giao đất cho dự án BT, mà không có quy định về giá trị, xác định giá trị. Đây là nhược điểm của ban soạn thảo, của cơ quan lâp pháp.

Nghị định 15 về hợp tác công tư (PPP) có quy định chi tiết hơn một chút, nhưng vẫn chung chung và chưa đủ để trở thành khung pháp luật để thực hiện các dự án BT.  Một trong những nhược điểm lớn nhất của Nghị định 15 là cho phép giao đất đem đổi cùng lúc với đất được giao để xây dựng hạ tầng. Nói cách khác, đất được đổi, được giao khi hạ tầng chưa có. Việc này xuất hiện trong dự án xây nhà của CIENCO 5 ở Hà Đông, chủ đầu tư nhận đất, bán hết đất rồi nhưng vẫn chưa làm đường.

GS Đặng Hùng Võ. Ảnh: VietNamNet

Luật Quản lí sử dụng tài sản công năm 2017 đã quy định phải định giá theo giá trị thị trường cả công trình hạ tầng lẫn đất đai đem đổ. Đáng tiếc là chỉ quy định chung chung thế thôi, còn trình tự, thủ tục, trách nhiệm như thế nào thì chưa được xác định rõ ràng.

Các địa phương vẫn tiếp tục thực hiện hình thức đầu tư này. Trong bối cảnh đó, ông suy nghĩ gì?

Trong những trường hợp cần thiết vẫn có thể thực hiện dự án BT. Tuy nhiên, về nguyên tắc, Nhà nước nên bán đấu giá đất để đem tiền đó xây dựng hạ tầng; hay nói cách khác sử dụng cơ chế hàng - tiền - hàng sẽ tốt hơn, minh bạch hơn, hiện đại hơn cơ chế hàng đổi hàng.

Trong trường hợp cần thiết khi có những hoàn cảnh oái ăm phải sử dụng hình thức BT thì cần cơ chế quản trị tốt, thực sự minh bạch, định giá cụ thể, rõ ràng, có sự tham gia của các nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp để có thể xác định giá trị chính xác, có sự tham gia giám sát của người dân, của các đơn vị nhà nước tham gia giám sát. Khi có câu hỏi, cơ quan nhà nước phải chịu trách nhiệm giải trình. Phải có cơ chế quản trị tốt đưa vào quản lí các dự án BT.

Ông có cảnh báo gì về tình trạng các dự án BT đang có xu thế nở rộ ở nhiều địa phương?

Theo tôi, cần giới hạn lại phạm vi áp dụng dự án đầu tư theo hình thức BT: chỉ được áp dụng tại những địa phương kém phát triển, nguồn thu ngân sách yếu kém mà ngân sách trung ương vẫn phải trợ giúp, hạ tầng chưa đủ để thu hút đầu tư.

Tại những địa phương có hạ tầng phát triển tốt thì không thực hiện dự án BT mà phải thực hiện cơ chế Nhà nước đấu giá đất để lấy tiền phát triển hạ tầng. Tại các địa phương này, không cho phép thực hiện các dự án BT mà khuyến khích đầu tư công tư  đối tác theo các hình thức khác dựa trên thu phí dịch vụ sử dụng hạ tầng, dịch vụ công cộng.

Nhược điểm chủ yếu là làm cạn kiệt nguồn lực đất đai. Khi áp dụng, cần hoàn thiện cơ chế xác định giá trị công trình hạ tầng, giá trị đất đai trả cho nhà đầu tư và chi tiết hóa hợp đồng BT theo quy định của pháp luật. Hơn nữa, mọi dự án công tư đối tác phải được công khai toàn bộ, có sự tham gia giám sát của người dân và cơ quan nhà nước có liên quan phải thực hiện đúng trách nhiệm giải trình trước các ý kiến giám sát của dân. Đây là những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống quản trị tốt.

Được biết, Nghị định 15 về PPP đang được xem xét nâng cấp lên thành luật. Những điểm nào cần chú ý nhất với hình thức đầu tư này?

Theo tôi, cần phải thiết kế khung pháp luật riêng cho BT chứ không phải cho tất cả PPP vì đây là cơ chế đặc thù hàng đổi hàng, là phương thức rất nguyên thủy. Không chỉ quy định về đất đai mà phải có cả quy định về tài sản công được đem ra đổi.

Lúc đó sẽ biết được Luật đất đai phải quy định gì, Luật quản lí tài sản công phải quy định gì, nghị định Chính phủ quy định gì. Nếu các cơ quan quản lí, các Bộ không liên kết với nhau, Bộ nào cũng bảo vệ quyền lực, quyền lợi của mình thì dẫn đến tình trạng có rất nhiều luật khác nhau mà không tương thích với nhau. Kết quả là đất đai, tài sản công có thể bị rút ruột.

Điều quan trọng nữa là minh bạch giá trị. Phải kiểm toán rất kỹ công trình hạ tầng về giá trị, kỹ thuật cũng như phải định giá được diện tích đất sử dụng, giá trị. Mô hình BT được thực hiện suốt từ năm 1992 đến nay mà không có khung pháp luật phù hợp để điều chỉnh là rất khiếm khuyết.

Xin cám ơn ông Đặng Hùng Võ đã dành thời gian cho Tuần Việt Nam.

Tư Giang

Cho thuê đất 99 năm: "Đại bàng" ba đời xây ổ

Quy định thời hạn cho thuê đất kéo dài lên đến 99 năm, hoàn toàn có thể biến chủ thuê đất trở thành “lãnh chúa” trong địa hạt của mình.

Đất công bắt buộc phải lên sàn giao dịch điện tử

Đất công sẽ lên sàn giao dịch điện tử để minh bạch việc mua bán, chuyển nhượng đất công hiện nay.

Thất thoát lớn nhất ở tài sản quốc gia là đất đai

Thất thoát lớn nhất đối với tài sản quốc gia chính là tài sản về đất đai. Đây có thể nói là một tệ nạn quốc gia, sờ đâu sai đó.

Đất công bán rẻ: Cấp nào quản lý, cấp ấy phải chịu trách nhiệm

Thất thoát lớn nhất đối với tài sản quốc gia chính là tài sản về đất đai. Theo cơ chế phân cấp hiện nay trong luật định, tài sản do cấp nào quản lý, cấp đó quyết định và phải chịu trách nhiệm về các vấn đề có liên quan.

Khi đất đai bị quan tham nhũng hợp pháp

Đất đai, nhà công sản là sở hữu toàn dân đã bị những kẻ có quyền lực biến chất biến thành của tư qua những công văn đóng dấu "Mật", "Tuyệt Mật".