Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường BĐS TP.HCM năm 2020 vẫn giữ được sự phát triển bền vững, không bị “đóng băng” và chưa có dấu hiệu “bong bóng”. Sự thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở mới là nguyên nhân chính khiến cho thị trường gặp nhiều khó khăn. Bên cạnh đó, đại dịch Covid-19 cũng là yếu tố gây nên. 

Cùng VietNamNet điểm qua những biến động trong năm 2020 và dự báo thị trường BĐS TP.HCM năm 2021 dưới góc nhìn của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM. 

Thị trường BĐS cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng vốn đã gặp nhiều khó khăn kể từ cuối năm 2015, nhất là trong 3 năm gần đây. Có thể nói, trong năm 2020, thị trường BĐS TP.HCM có thể chia làm hai giai đoạn. 

7 tháng đầu năm, thị trường bị khủng hoảng nghiêm trọng khi nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, giao dịch bị ngừng trệ. Và giai đoạn từ tháng 8/2020 đến nay, thị trường đã dần phục hồi và tăng trở lại.

Tính cả năm, thị trường thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội. Đáng quan ngại là dấu hiệu thừa cung phân khúc nhà ở cao cấp, do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%.

Xu thế phát triển đô thị tại TP.HCM vẫn còn theo kiểu “vết dầu loang” và thấp tầng, chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu về đô thị hóa và phát triển đô thị. 

Từ thực tế về tỷ lệ nhà ở thấp tầng rất lớn và với diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn diện tích nhà ở bình quân đầu người của cả nước, có thể nhận định, dư địa phát triển của thị trường BĐS TP.HCM còn rất lớn, với tổng nhu cầu nhà ở rất cao trước mắt và cả trong trung hạn, dài hạn.

Trong năm qua, có 47 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư. 

Sở Xây dựng cũng đã có ý kiến chuyển đến Sở Kế hoạch Đầu tư, đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư 61 dự án (giảm 52 dự án so với năm 2019), nhưng không có dự án nào chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm qua. 

Nhìn chung, số lượng dự án nhà ở sụt giảm rất lớn so với năm 2017, là năm mà thị trường BĐS tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua (với 130 dự án) và năm 2018 (với 122 dự án).

Nhiều vướng mắc về thực hiện thủ tục pháp lý như: Quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp; quy định dự án phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư; xử lý các thửa đất thuộc diện Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án; 

Các dự án đầu tư đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng nhà đầu tư không thể trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do nhà đầu tư không được coi là chủ đầu tư; vướng mắc về công tác xác định giá đất dự án, thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở và cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chủ đầu tư dự án nhà ở và người mua nhà…

Trước hết, nguyên nhân bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ, thiếu tính liên thông của một số quy phạm pháp luật, như Trung ương đã nhận định “điểm nghẽn thể chế pháp luật” là một trong ba điểm nghẽn của nền kinh tế.

Có nguyên nhân do nhận thức của cán bộ công chức Nhà nước trong quá trình thực thi pháp luật, như tại TP.HCM thời gian qua bị ách tắc, bị vướng về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại. 

Đến nay, TP.HCM vẫn chưa xây dựng được “quy trình thủ tục đầu tư xây dựng” phù hợp đối với dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội. 

Vì thiếu hụt nguồn cung nhà ở và do các chủ đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận nên đã đẩy giá, làm cho giá nhà luôn có xu hướng tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ cao, bình quân lên đến 70%-80% qua các đợt mở bán các dự án. 

Ví dụ như giá căn hộ tại khu đô thị Thủ Thiêm được bán khoảng 5.000-7.000 USD/m2, tại khu vực Q.9 khoảng trên dưới 2.000 USD/m2, tùy theo vị trí và phân khúc dự án. 

Trong năm 2020, số lượng dự án nhà ở được phép huy động vốn tập trung nhiều nhất tại Q.2, Q.9 (09 dự án mỗi quận) và Q.7 (6 dự án). 

Phân khúc BĐS gặp khó khăn lớn trong năm qua là phân khúc bất động sản du lịch (condotel); mặt bằng nhà phố cho thuê kinh doanh thương mại, dịch vụ; nhà cho thuê (bao gồm cả căn hộ cho thuê, phòng trọ, nhà trọ).

TP.HCM vẫn hội tụ nhiều lợi thế để đầu tư kinh doanh BĐS hiệu quả, nhưng do vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng và môi trường kinh doanh, nhiều doanh nghiệp BĐS lớn đã chuyển hướng đầu tư về các tỉnh. 

Điểm đến thu hút là các địa phương có tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao, các tỉnh ven biển có tiềm năng phát triển du lịch và vùng thủ đô Hà Nội.

Trong năm 2021, sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS cả nước nói chung và TP.HCM phụ thuộc rất nhiều vào tình hình kiểm soát dịch Covid-19. 

Trong đó, thị trường BĐS TP.HCM đứng trước cơ hội phục hồi và tăng trưởng cả trung hạn và dài hạn với những động lực mới như: Thành lập TP.Thủ Đức; một số công trình giao thông trọng điểm sẽ đưa vào sử dụng; 

Đề án chuyển đổi 4 trên 5 huyện thành quận trong 10 năm tới; Chính phủ đã quyết định cho TP.HCM chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đô thị, nhà ở giai đoạn 2016-2020…

Tìm nguyên nhân nhà giá rẻ dần ‘mất hút’ trên thị trường bất động sản

Cơ cấu sản phẩm nhà ở tại TP.HCM đang dần mất cân đối, phân khúc nhà ở trung và cao cấp chiếm tỷ lệ áp đảo so với phân khúc nhà giá rẻ. Đâu là những nguyên nhân dẫn đến thực trạng này? 

Phương Anh Linh 

Thiết kế: Quốc Dũng