Ngày 22/12 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Quyết định 2161/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Theo đó, một trong những mục tiêu tổng quát của Chiến lược là phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và của các đối tượng thụ hưởng chính sách. Bên cạnh đó, phát triển thị trường BĐS nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất…; hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất trong phát triển nhà ở.

Chiến lược đặt mục tiêu cụ thể đến năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại khu vực đô thị đạt 28m2 sàn/người và tại khu vực nông thôn đạt 26m2 sàn/người.

Đến năm 2030, phấn đấu tăng mức nhà ở kiên cố trên toàn quốc đạt 85 - 90%, trong đó tại khu vực đô thị đạt 100%, khu vực nông thôn đạt 75 - 80%, không để phát sinh nhà ở đơn sơ trên toàn quốc đặc biệt là khu vực đô thị; 90% nhà ở trên toàn quốc có hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước thải đồng bộ và được đấu nối vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

Năm 2021, thị trường BĐS trải qua nhiều cung bậc cảm xúc trước cơn sốt đất nền sôi sục nhưng cũng nhanh chóng “xì hơi”. Thị trường đón cơn sốt đất ngay từ những tháng đầu năm tại loạt địa phương, bao gồm cả những địa phương có thông tin quy hoạch lẫn những thị trường mới nổi. Từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đến các tỉnh như Quảng Ninh, Bắc Giang, Thanh Hóa, Nghệ An, Bình Phước… đều liên tục chứng kiến giá đất tăng vọt, có nơi tăng giá gấp đôi chỉ sau vài ba tháng.

Sốt đất chỉ lắng xuống khi các Bộ, ngành, địa phương vào cuộc và tình hình dịch Covid-19 diễn biến phức tạp trên phạm vi cả nước. Từ cuối quý III đến nay tình trạng sốt đất lại đang có dấu hiệu tái diễn ở một số địa phương như Hà Nội, Bắc Giang, Quảng Trị, Hà Tĩnh, Thủ Thiêm (TP.HCM).... Trước thông tin này, cơ quan chức năng nhiều địa phương đã lên tiếng cảnh báo người dân tỉnh táo để không rơi vào bẫy sốt đất ảo.

Phần lớn các cơn sốt đất đều diễn ra trong thời gian ngắn do sự can thiệp của chính quyền hoặc do chính đặc thù của các cơn sốt đất ăn theo quy hoạch. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho rằng, khi cơn sốt đi qua, đất nông nghiệp bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Chưa kể, sau những cơn sốt đất, đông đảo người thu nhập trung bình và thấp bị mất cơ hội an cư lạc nghiệp vì mặt bằng giá đẩy lên quá cao.

Ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai thẳng thắn nhìn nhận từ cơn sốt đất thời gian qua có bài học về công tác quản lý thị trường BĐS.

Song song với cơn sốt đất trên phạm vi cả nước, 2021 là năm chứng kiến lượng F0 bất động sản tăng cao. Không có con số thống kê chính thức về lượng F0 tham gia thị trường song theo đánh giá của các đơn vị nghiên cứu, lực lượng này đã làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn bao giờ hết.

(*Nhà đầu tư F0 là những nhà đầu tư mới bén duyên với lĩnh vực BĐS trong thời gian ngắn, hoặc bắt trend dịch chuyển dòng tiền từ các kênh khác nhau như vàng, chứng khoán... về BĐS).

Cùng với xu hướng gia tăng liên tục của giá đất, vật liệu xây dựng, giá chung cư đã tăng mạnh trong năm qua. Một số nguyên nhân khác tác động đến giá bán của loại hình này được cho là nguồn cung khan hiếm và việc xuất hiện các xu hướng, quan điểm mới của người dân trong mùa dịch.

Theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE, giá chung cư, bao gồm các dự án mới lẫn các căn hộ đã qua sử dụng, tăng 10-14% so với năm 2020.

Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy năm nay, giá trung bình của loại hình chung cư ở Hà Nội và TP HCM đạt lần lượt 34 và 36 triệu đồng/m2. Trong khi đó, năm 2020, con số này là 32 và 34 triệu đồng/m2.

Ngoài xu hướng tăng giá theo mặt bằng chung toàn thị trường, giá chung cư năm qua cũng đã thiết lập những kỷ lục mới đáng chú ý. Hồi giữa năm, một “ông lớn” bất động sản tổ chức dự kiện mở bán dự án với mức giá khởi điểm lên đến 4.320 USD/m2, gây “chấn động" thị trường trong nước bởi giá bán chưa từng có. Sau đó, các diễn đàn bất động sản tiếp tục xôn xao với thông tin dự án ở vị trí đất vàng số 22 - 24 Hàng Bài được chào bán với giá dự kiến khoảng 570 - 700 triệu đồng/m2.

Dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 đã có những tác động vô cùng lớn tới thị trường bất động sản. Một trong những phân khúc "ngấm đòn" nặng nhất là nhà phố, mặt bằng cho thuê - những nơi vốn được cho là "đất vàng", hái ra tiền khi dịch chưa ập đến.

Theo khảo sát cho thấy, giá thuê nhà phố mặt tiền, giá thuê phòng trọ đều giảm bình quân 20-30% so với quý đầu năm, có nhiều nơi thậm chí còn giảm đến 50% để hỗ trợ khách thuê. Đà giảm giá thuê đi kèm với làn sóng trả nhà, trả mặt bằng diễn ra mạnh mẽ và chưa có dấu hiệu dừng lại do dịch bệnh diễn biến khó lường.

Các chuyên gia dự báo tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhiều khả năng tiếp tục điều chỉnh sâu trong thời gian tới nếu dịch bệnh tiếp tục kéo dài.

Báo cáo quý III của của Bộ xây dựng cho hay, do ảnh hưởng của dịch bệnh, các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản chịu nhiều tác động tiêu cực. Riêng các sàn giao dịch, có tới 28% đơn vị có nguy cơ giải thể, phá sản, 32% đơn vị đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì và 40% doanh nghiệp còn khả năng chống đỡ song không cao. Cũng trong quý III, hơn 80% sàn giao dịch không có doanh thu hoặc doanh thu rất thấp, quỹ lương ngày một cạn kiệt, buộc phải cắt giảm nhân sự hoặc cho tạm nghỉ việc không lương.

Một thống kê hồi tháng 9 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết với lĩnh vực xây dựng, trong 3 quý đầu năm, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh là 6.171 (chiếm 13,7%), số lượng doanh nghiệp xây dựng chờ giải thể là 4.091 (chiếm 12,6%). Tuy vậy, số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập mới trong 9 tháng tăng 11,5% so với cùng kỳ.

Cùng với đó, nhiều doanh nghiệp BĐS, nhà thầu phải đối mặt với khó khăn khi cơn bão giá nguyên vật liệu xây dựng càn quét trong năm qua. Theo Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam, do ảnh hưởng của dịch bệnh và giá thép tăng lên tới 35 - 40%, những giá vật liệu như vậy làm giá thành tổng thể công trình tăng 10%, trong khi đó, thực tế lãi suất của các nhà thầu khi đặt kỳ vọng vào các công trình thường chỉ dừng ở mức 5% chứ không được như các ngành nghề khác.

Thống kê của Công ty chứng khoán SSI, trong 11 tháng qua, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 495.000 tỷ đồng; trong đó phát hành riêng lẻ chiếm 94,5%. Riêng doanh nghiệp bất động sản chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành.

Có thể thấy, thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong năm qua nóng lên cũng do nhiều doanh nghiệp BĐS không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn đã chuyển sang phát hành trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất đưa ra rất hấp dẫn, cao hơn hẳn lãi suất ngân hàng chi trả.

Các chuyên gia nhận định, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là phát hành trái phiếu doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo có dấu hiệu tăng nhanh và nóng, tiềm ẩn nguy cơ. Đặc biệt, sau sự kiện "bom nợ" Evergrande và những cảnh báo rủi ro do sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức thì động thái siết các ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp là cần thiết.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương thực hiện thanh tra, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu. Trong đó, đặc biệt chú trọng đến việc phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp BĐS, tổ chức tín dụng dụng liên quan đến doanh nghiệp BĐS.

2021 là một năm sôi động của thị trường M&A tại Việt Nam, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản với hàng loạt thương vụ giá trị từ Vingroup, NovaGroup, Gamuda...

Theo thống kê của KPMG, trong 10 tháng đầu năm 2021, bất chấp những khó khăn do đại dịch Covid-19, quy mô giá trị thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) Việt Nam vẫn đạt 8,8 tỷ USD, tăng 18% so với cùng kỳ 2020.

Trong đó, 58% tổng giá trị các giao dịch này đến từ ngành tiêu dùng thiết yếu, bất động sản và tài chính.

Có thể thấy, thị trường BĐS Việt Nam vẫn sôi động với các giao dịch đất đai quy mô lớn, trị giá hàng trăm triệu USD, bất chấp ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Với bối cảnh thiếu hụt quỹ đất ngay cả trước Covid-19, JLL dự báo cuộc đua thâu tóm quỹ đất của các nhà phát triển sẽ tiếp tục sôi động và điều này sẽ làm thay đổi diện mạo thị trường nhà ở trong 5 năm tới. Theo JLL, các hoạt động mua bán bất động sản nhộn nhịp sẽ làm thay đổi thị trường nhà ở.

Trong năm 2021, nhiều chính sách, luật mới có hiệu lực đã góp phần ổn định thị trường BĐS trong bối cảnh nền kinh tế và xã hội chịu ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid-19.

Từ ngày 1/1/2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Luật Đầu tư sửa đổi có hiệu lực thi hành. Qua đó, nhiều vấn đề liên quan đến quy định miễn giấy phép xây dựng đã được quy định cụ thể. Các ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư kinh doanh cũng được tháo gỡ.

Cũng từ ngày 1/1/2021, Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực, trong đó có các quy định về điều kiện phân lô bán nền dự án nhà ở được siết chặt.

Từ ngày 1/9, nhiều chính sách liên quan nhà ở có hiệu lực. Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó có nhiều điểm mới liên quan đến sổ đỏ.

Nghị định 69/2021/NĐ-CP quy định chi tiết về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở. Những điểm mới của Nghị định kỳ vọng sẽ giải quyết cơ bản các vướng mắc trong thời gian qua để giúp việc cải tạo chung cư cũ thoát khỏi tình trạng chậm tiến độ bởi chính những “rào cản” chính sách.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cho biết nhiều chính sách đang được cơ quan chức năng đẩy mạnh để tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý. Đây sẽ là tín hiệu tốt cho cả người bán lẫn người mua khi hàng loạt nút thắt được gỡ bỏ, hàng trăm dự án ách tắc được cởi trói.

Ngày 10/12/2021, TP.HCM tổ chức bán đấu giá thành công 4 lô đất rộng khoảng hơn 30.000m2 thuộc khu chức năng số 3 khu dân cư phía Bắc, khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đáng chú ý số tiền thu được từ phiên đấu giá này là 37.350 tỷ đồng, cao hơn gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Trong đó, cá biệt lô 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng, tức mỗi m2 chạm ngưỡng 2,4 tỷ đồng, gấp 8 lần giá khởi điểm. Đây cũng là mức giá đất cao nhất thị trường tại TP HCM hiện nay, đồng thời là kỷ lục giá đất Việt Nam gây chấn động thị trường. Mức giá này thậm chí cao hơn các trung tâm tài chính đắt đỏ nhất trên thế giới như Tokyo, HongKong, Singapore hay New York.

Không ít ý kiến cho rằng, cơn "địa chấn" đấu giá đất Thủ Thiêm kỷ lục sẽ tác động lan tỏa về giá đối với hầu hết các loại sản phẩm BĐS khác xung quanh khu vực Thủ Thiêm hoặc thậm chí là ra tới các khu vùng ven TP.HCM trong thời gian tới. Nếu thị trường thiết lập các mặt bằng giá quá cao sẽ dẫn đến tình trạng mất cân đối cung - cầu và thanh khoản kém.

Mới đây, Thủ tướng đã ban hành công điện yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố, trực thuộc Trung ương rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, đảm bảo đúng pháp luật công khai minh bạch; kịp thời phát hiện xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Hồng Khanh - Thủy Tiên

Thiết kế: Phạm Luyện

10 sự kiện nổi bật nhất năm 2021 của thị trường bất động sản phía Nam

Một năm đầy sóng gió của thị trường bất động sản phía Nam nói riêng và cả nước nói chung chuẩn bị khép lại. Trước thềm năm mới, hãy cùng VietNamNet điểm lại 10 sự kiện nổi bật nhất trong năm qua.