Bất động sản 'ngấm đòn' siết tín dụng

Doanh nghiệp bất động sản linh hoạt huy động vốn trong bối cảnh siết tín dụng.

Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014, Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn từ 40% xuống 30%. Đồng thời, vẫn giữ hệ số rủi ro 200% như hiện nay, đối với các khoản phải đòi.

Bàn về thay đổi này, TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích, hệ số rủi ro càng cao, ngân hàng dự trù vốn tự có cho các món vay càng nhiều. Trong khi đó, các ngân hàng vẫn phải duy trì tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu là 9%.

Giả sử, nếu hệ số rủi ro 100% đối với món vay 100 đồng, vốn tự có của ngân hàng là 9 đồng, nên ngân hàng phải huy động bên ngoài là 91 đồng. Còn nếu hệ số rủi ro tăng 200% cho món vay 100 đồng, vốn tự có của ngân hàng sẽ tăng lên 18 đồng và phải huy động bên ngoài thêm 82 đồng.

Như vậy, chính sách siết chặt tiền tệ cùng với việc tăng chi phí vốn ngân hàng sẽ đẩy lãi suất cho vay tăng lên.

{keywords}
Doanh nghiệp bất động sản linh hoạt huy động vốn trong bối cảnh siết tín dụng.

Nhỏ dễ thở hơn to

Từ thực tiễn kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Quang Phúc – Tổng Giám đốc Công ty Phú Đông cho rằng, “vấn đề hạn chế dòng tiền vào bất động sản, không chỉ đối với những doanh nghiệp vừa và nhỏ mà những doanh nghiệp mới tham gia vào thị trường cũng đối mặt với không ít khó khăn, khó cạnh tranh, thậm chí nguồn vốn trở thành gánh nặng”.

Theo ông Phúc, các doanh nghiệp vừa và nhỏ chỉ nên tập trung nguồn lực vào các sản phẩm phù hợp phân khúc với giá từ 1-3 tỷ đồng. Phân khúc này nằm trong khả năng tài chính của doanh nghiệp mà không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng.

Còn đối với doanh nghiệp chưa có thương hiệu mạnh, cần tập trung đầu tư khôn ngoan, huy động nguồn lực để làm tốt một phân khúc sản phẩm và tạo được sự khác biệt.

Ông Nguyễn Trí Hiếu đồng cảm, các doanh nghiệp vừa và nhỏ không có tài sản thế chấp để đi vay, mọi cánh cửa huy động tài chính đều không thể tiếp cận được. Vậy nên, họ cần phải chủ động tìm cách tạo ra vốn tự có, có thể bằng cách sát nhập giữa các doanh nghiệp nhỏ với nhau, hợp tác thành công ty hạng trung có tầm cỡ hơn, có vốn tự có dồi dào hơn.

Còn T.S Đinh Thế Hiển khá lạc quan, “trong bối cảnh siết chặt tín dụng, doanh nghiệp nhỏ bị ảnh hưởng ít hơn doanh nghiệp lớn”.

Ông Hiển lý giải, “bản thân các doanh nghiệp nhỏ có ưu thế từ việc sử dụng vốn ít, xoay sở vốn tốt và vòng quay vốn nhanh. Còn các doanh nghiệp lớn rất khó huy động, vì số vốn họ cần cũng rất lớn. Không những vậy, nguồn vốn doanh nghiệp nhỏ ít dựa vào ngân hàng vì họ chưa có đủ uy tín, chưa có tài sản thế chấp. Và cũng vì là quy mô nhỏ nên khả năng thích ứng cũng khu vực này cũng nhanh hơn.

Vì vậy, “vốn không phải là khó khăn chính của doanh nghiệp nhỏ, bởi vì doanh nghiệp nhỏ luôn gặp khó khăn về vốn chứ không chỉ trong giai đoạn ngân hàng siết tín dụng”, ông Hiển phân tích.

Xử lý “cá mập lướt sóng”

Hiện nay, các ngân hàng quan tâm mua trái phiếu vì lãi suất cao hơn lãi suất ngân hàng. Tuy nhiên, thị trường trái phiếu bất động sản vẫn đang còn giới hạn khi phần đông các nhà đầu tư không thể tiếp cận được, trong khi các tổ chức ngân hàng, quỹ đầu tư lại có hiểu biết chuyên sâu về trái phiếu hơn. Vì vậy, việc tìm nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu hiện chưa phải là kênh huy động vốn mà các doanh nghiệp bất động sản muốn hướng đến. 

Bàn về việc thiết kế một tài sản đầu tư, T.S Đinh Thế Hiển cho rằng, “điều quan trọng nhất là sản phẩm đầu tư đó phải đảm bảo được 3 yếu tố: tính an toàn, lãi suất hấp dẫn và tính thanh khoản cao.

Theo đó, chỉ các doanh nghiệp có xếp hạng tín nhiệm AA và AAA thì trái phiếu thuần của họ (tức là trái phiếu chỉ mua để lấy lãi) mới đủ sức thu hút các nhà đầu tư; Trái phiếu có lãi suất dao động từ 12-14% trở sẽ hấp dẫn và trái phiếu cho vay dài hạn phải có tính thanh khoản, khi nhà đầu tư muốn bán lại, có thể chấp nhận bán lỗ nhưng vẫn bán được.

“Điều quan trọng hơn cả là phải tạo được lòng tin của nhà đầu tư trong việc minh bạch hóa thị trường chứng khoán. Nếu còn để những con “cá mập lướt sóng” sống vô tư thì các nhà đầu tư sẽ biểu tình bằng chân với trái phiếu doanh nghiệp, ông Hiển lưu ý.

Linh Anh

Chuyên gia nói thẳng: Siết tín dụng bất động sản là hợp lý

Chuyên gia nói thẳng: Siết tín dụng bất động sản là hợp lý

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính Ngân hàng, năm 2019, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản và chứng khoán là rất hợp lý.

tin nổi bật

Chung cư đắt đỏ, chấp nhận căn xấu để mua được nhà

Nguồn cung khan hiếm, giá chung cư bị đẩy lên cao. Để mua được nhà, nhiều người dân chấp nhận chọn căn xấu để có mức giá vừa với túi tiền.

‘Khát’ nhà giá rẻ, TP.HCM đốc thúc 4 doanh nghiệp thực hiện trách nhiệm NƠXH

Trong bối cảnh nhà giá rẻ đang dần biến mất khỏi thị trường, Sở Xây dựng TP.HCM đã và đang đốc thúc các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện trách nhiệm xây dựng nhà ở xã hội.

TP.HCM lên phương án đấu giá lại 4 lô ‘đất vàng’ ở Thủ Thiêm bị bỏ cọc

Sau khi 4 doanh nghiệp trúng đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm lần lượt bỏ cọc, UBND TP.HCM đang hoàn thiện phương án để tổ chức đấu giá lại.

Cần hơn 4.100 tỷ đồng để giải phóng mặt bằng dự án ‘treo’ 25 năm

Tỉnh Quảng Nam đề xuất chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho làng Đại học Đà Nẵng hơn 4.164 tỷ đồng, nếu không đủ nguồn vốn thì giảm diện tích từ 160ha xuống còn 50ha.

Sài Gòn Town hiện lên ấn tượng qua đại nhạc hội ‘Chất chơi Sài thành’

Thắng Lợi Land gây ấn tượng với đại nhạc hội “Chất chơi Sài thành”, mô phỏng Khu phố thương mại không ngủ của dự án Sài Gòn Town khi đưa vào hoạt động trong tương lai.

Tăng trưởng quá 'nóng', BĐS nghỉ dưỡng nguy cơ 'khủng hoảng thừa'

Sự phát triển ồ ạt của bất động sản nghỉ dưỡng khiến cho thị trường dư thừa nguồn cung, đặc biệt gặp khó khăn ảnh hưởng của dịch bệnh.

Capital Place - cao ốc văn phòng được lòng nhiều doanh nghiệp tại Hà Nội

Với diện tích sàn không cột lớn, Capital Place sở hữu đầy đủ giá trị của một cao ốc văn phòng chất lượng cao: không gian làm việc thoải mái, mảng xanh rộng lớn, trang thiết bị hiện đại, thiết kế đẳng cấp quốc tế và chất lượng dịch vụ hoàn hảo.

Mâu thuẫn quy hoạch đô thị, sử dụng đất làm nở rộ điểm nóng phân lô tách thửa

Theo Bộ Xây dựng, tại nhiều địa phương đã xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư nhỏ lẻ tự mua gom đất ở, đất nông nghiệp và lợi dụng các thông tin về quy hoạch để phân lô, tách thửa chào bán tràn lan gây mất ổn định cho thị trường.

Chung cư tăng giá, người mua đổi hướng sang nhà đất trong ngõ

Giá chung cư tăng vùn vụt khiến cho không ít người mua chuyển hướng sang các loại hình nhà nhỏ ở trong ngõ vì số tài chính hạn hẹp.

Giảm nguồn cung nhà trọ, Hà Nội đi ngược chiều các tỉnh gần ngày nhập học

Nguồn cung căn hộ chung cư cho thuê và phòng trọ đều giảm tại Hà Nội trong khi nhu cầu thuê nhà thực tế tăng. Các thành phố lớn khác vẫn tăng trưởng về bất động sản cho thuê.

Hối hận bán nhà phố, 'mắc cạn' vì lướt đất quê

Đất quê tăng giá vùn vụt, nhiều nhà đầu tư bỏ tiền tỷ ra mua nhưng nhận cái kết đắng.

Đất Hội An, Điện Bàn có tín hiệu trở lại ‘đường đua’

Tín hiệu tích cực trở lại ‘đường đua’ của đất nền TP Hội An và thị xã Điện bàn khi nhiều dự án tại đây đang trong giai đoạn hoàn thành.

Đột ngột chảy máu mũi khi về nhà mới, gia chủ tố căn hộ có độc tố

Sau khi xuất hiện triệu chứng viêm họng, chảy máu mũi, chủ nhà đi khám và được bác sĩ kết luận nghi ngờ do nhà chứa chất formaldehyde vượt ngưỡng. Nhưng chủ đầu tư lại cho rằng đó không phải là lỗi của họ dẫn đến 2 bên đưa nhau ra tòa.

Nổi hứng mua nhà khi đi mua cây cảnh, nhà đầu tư trúng đậm hàng chục tỷ

Nữ doanh nhân không ngờ, lần đi mua nhà trên đường đi mua cây cảnh lại đưa về số tiền lớn cho bà sau 15 năm.

Vụ Địa ốc Alibaba lừa hơn 4.300 người: Cơ quan chức năng các tỉnh có vô can?

Trong vụ án Địa ốc Alibaba lừa đảo hàng ngàn người trong suốt thời gian dài, cơ quan điều tra xác định có dấu hiệu sai phạm của cơ quan chức năng các tỉnh thành và sẽ tách ra xem xét xử lý sau.