Trong báo cáo về thị trường căn hộ bán tại Hà Nội trong quý III/2011, CBRE VN cho biết các bất động sản/căn hộ hạng sang là bất động sản/căn hộ có giá chào bán từ 90 triệu đồng trở lên. Vậy điều gì cấu thành nên mức giá đó?

Có ý kiến cho rằng tất cả đều do vị trí đắc địa nhưng có nhiều ý kiến khác lại dựa vào chất lượng kiến trúc, xây dựng công trình. Vậy chuẩn nào, tiêu chí nào cho bất động sản hạng sang?

Trông người…

Không riêng gì Việt Nam, mà trên thế giới việc định nghĩa thế nào là một bất động sản hạng sang hay tiêu chí, tiêu chuẩn của bất động sản hạng sang là như thế nào cũng không hề đơn giản.

Tại Mỹ, một bất động sản được xếp vào cao cấp (luxury) phải có giá trên 1 triệu đô la Mỹ (trên 20 tỷ đồng). Tuy nhiên, giá cả vẫn chỉ là một phần rất nhỏ trong việc định phong phẩm cấp cho một loại bất động sản. Và để cấu thành nên giá trị (thành tiền) của loại bất động sản hạng sang (luxury) cần nhiều yếu tố.

Vị trí góp phần định giá giá trị của bất động sản hạng sang. Tuy nhiên vị trí ở đây không phải là vị trí đắc địa (ở trung tâm thành phố hay quận nội thành). Nhiều chung cư ở Quận 1, Quận 3 thuộc trung tâm TPHCM nhưng vẫn không thể “ngoi” lên được hạng sang.

Vị trí ở đây là vị trí mang tính chất chiến lược. Đơn cử, dự án Đảo Kim Cương thuộc Quận 2, nằm cạnh dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong tương lai sẽ trở thành trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ của TPHCM. Vị trí ở đây còn phải tính đến các yếu tố như gắn với trung tâm văn hóa, các công trình tiện ích công cộng, có môi trường sống trong lành tránh xa sự ồn ào, ô nhiễm môi trường và phải có “waterfont view” (view sông, biển, hồ, …).
Được xây dựng trên một hòn đảo, tiếp giáp với diện tích mặt nước, rừng phòng hộ rộng tới 50ha, tất cả căn hộ ở Dự Án Đảo Kim Cương đều có view bờ sông, cây xanh tuyệt đẹp
Bất động sản Mỹ cũng định nghĩa: một bất động sản hạng sang phải mang đến cho chủ nhân của nó giá trị sống tiện nghi đúng nghĩa: Từ giá trị hữu hình như công trình kiến trúc, thiết kế nội thất, công viên, hồ bơi, sân golf, phòng tập thể dục, rạp hát, rạp chiếu phim, đường dành riêng cho người đi bộ, xe đạp, … các công trình tiện ích công cộng (trường học, bệnh viện, …), cho tới những giá trị vô hình như view đẹp, một cộng đồng dân cư có văn hóa cao, sống văn minh và không có tội phạm…

Chị Sylvie Mã, Giám đốc công ty tư vấn Luật MNP - thành viên đoàn Luật Sư Canada cho biết “Ở các quận trung tâm, giá cả các căn hộ bao giờ cũng đắt đỏ là chuyện hiển nhiên, tuy nhiên đối với các quận, thành phố không thuộc trung tâm các căn hộ/biệt thực cao cấp giá thậm chi còn cao hơn vì những yếu tố về môi trường sống, cơ sở hạ tầng, công trình tiện ích công cộng, bệnh viện, trường học tốt và đặc biệt là cộng đồng sống đa phần đều là các chuyên gia làm việc trong các linh vực tài chính, công nghệ cao, …”.

Thật vậy, ông Nelson Goulart, Phó Chủ Tịch bộ phận Dịch vụ khách hàng công ty BĐS Better Homes & Gardens Real Estate Canada cho biết “Khách hàng thuộc phân khúc cao cấp đòi hỏi rất nhiều thông tin đặc biệt là thông tin cư dân cộng đồng sống vì mục đích không chỉ tìm  một ngôi nhà để ở, mà còn tìm một cộng đồng sống đúng với đẳng cấp của họ, an toàn, văn minh cho thế hệ con cái của họ”.
Thiết kế nội thất sang trong góp phần tạo giá trị bất động sản hạng sang
Tại Singapore, ngoài những yếu tố kể trên, một bất động sản để được xếp vào loại hạng sang còn phải đáp ứng những tiêu chuẩn về an toàn môi trường rất gắt gao, như phải có hệ thống xử lí nước thải sinh hoạt hay các phát thải gây ỗ nhiễm ảnh hưởng tới môi trường.

Chưa hết, bất động sản hạng sang phải “chuẩn” từ đơn vị qui hoạch, kiến trúc sư thiết kế, công ty xây dựng, các máy móc, tiện nghi phục vụ cuộc sống cư dân, và quan trọng nữa là đơn vị quản lí, phải là những công ty có tầm cỡ, đã tạo được tên tuổi và uy tín trên thị trường thế giới.  

Ngẫm đến ta…

Không có tiêu chí để phân loại khiến cho định nghĩa bất động sản hạng sang trên thị trường Việt Nam vẫn còn mù mờ. Thông tư 14 do Bộ Xây dựng ban hành về việc phân loại chung cư cũng chỉ có 4 loại: 1, 2, 3 và 4. Loại 1 tương đương với loại cao cấp.

Như vậy bất động sản hạng sang dù đã xuất hiện trong thực tế nhưng vẫn đang nằm ngoài qui định. Theo ông Nguyễn Tân Vân-Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam, nhiều chủ đầu tư chủ yếu dựa vào yếu tố diện tích, số lượng phòng, và giá của căn hộ để xếp hạng “cao cấp” hay thậm chí “hạng sang”.

Phải khẳng định rằng, một chủ đầu tư kém về tiềm lực, uy tín và đầu tư thiếu nghiêm túc thì khó có thể triển khai được một dự án bất động sản hạng sang. Bởi lẽ áp lực đối với một dự án bất động sản hạng sang cũng cao hơn các dự án loại khác gấp nhiều lần: áp lực về chất lượng, các thủ tục pháp lí và quá trình tìm kiếm đối tác cung cấp dịch vụ quản lí.

Theo như dự án Đảo Kim Cương, tổng vốn đầu tư lên đến 500 triệu USD trên diện tích 8ha, tính ra suất đầu tư/m2 lên đến 6.250USD. Chủ đầu tư này cũng cho biết, dự án Đảo Kim Cương không đơn thuần chỉ xây dựng một dự án bất động sản, mà còn xây dựng một cộng đồng mang giá trị sống đích thực, vì thế cư dân của Đảo Kim Cương được chọn lựa khá kỹ càng, và không bán tràn lan như một số các dự án bất động sản khác. Việc kí kết với tập đoàn quản lý 5 sao Ascott  - tập đoàn quản lý căn hộ dịch vụ 5 sao vừa qua với Đảo Kim Cương phần nào thể hiện sự nghiêm túc của chủ đầu tư khi đầu tư vào phân khúc “hạng sang”.
Một góc cảnh quan của Đảo Kim Cương nhìn hướng về quận 1
Chiếu theo các tiêu chuẩn quốc tế trên, thì câu hỏi VN thực sự đã có bất động sản hạng sang chưa để dành cho người mua quyết định. Nhưng, về phía nhà nước cần phải đề ra những qui định tiêu chí hay tiêu chuẩn căn bản để người tiêu dùng không bị “lung lạc” trong tình trạng “Vàng thau lẫn lộn”.

Và để không “tiền mất tật mang”, người tiêu dùng phải nắm được những yếu tố cơ bản về bất động sản hạng sang để có thông tin bổ ích để xác định các sản phẩm địa ốc trước khi quyết định.

  • Vũ Chiến