Ghi giá 215 triệu, bán 1,2 tỷ, chuyện nghịch lý ở Việt Nam

Thực tế cho thấy có sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá, bảng giá đất. Giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ.

Bảng giá 215 triệu/m2 nhưng thực tế 1,2 tỷ/m2

Trong báo cáo thị trường bất động sản quý III/2019 của Batdongsan.com.vn, giá rao bán nhà mặt phố ở khu vực quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) dao động ở mức khoảng 520 triệu đồng/m2. Trong khi nhà mặt phố ở quận 1, TP.HCM có giá khoảng 500 triệu đồng/m2.

Nhà mặt phố khu vực cận trung tâm Hà Nội như quận Hai Bà Trưng và Ba Đình cũng đang được rao ở mức khá cao, khoảng 315-325 triệu đồng/m2, ở quận Đống Đa và Cầu Giấy lần lượt là 288 triệu đồng/m2 và 275 triệu đồng/m2.

Đối với sản phẩm nhà riêng, giá rao bán trung bình ở Hà Nội là 103 triệu đồng/m2 với diện tích trung bình 63 m2, cao hơn 10% so với quý III/2018. Trong khi đó, con số này ở TP.HCM là 111 triệu đồng/m2 với diện tích rao bán trung bình là 88 m2, tăng 26% so với cùng kỳ năm trước.

{keywords}
Nhà đất phố cổ giá cao ngất ngưởng

Ở phân khúc nhà mặt phố, TP.HCM cũng có tốc độ tăng giá nhanh hơn, lên đến 12,6% so với quý III/2018 với mức giá 272 triệu đồng/m2. Thị trường Hà Nội có tốc độ tăng chậm hơn với 7,2% nhưng giá rao bán lên đến 294 triệu đồng/m2.

Câu chuyện về giải phóng mặt bằng với mức đền bù giá “khủng”, kỷ lục chưa từng có trong tiền lệ đã khiến khu đất ngã tư Hàng Bài - Hai Bà Trưng trở thành vị trí “đắt xắt ra miếng” giữa Thủ đô.

Năm 2010, dư luận đã có thời điểm “hốt hoảng” về mức giá đền bù giải phóng mặt bằng chưa từng có từ trước đến nay tại các địa chỉ 22-24 Hàng Bài, 25-27 Hai Bà Trưng. Để di dời 300 hộ dân cư trú trên diện tích 300m2, chủ dự án đã chấp nhận mức giá 500 triệu đồng/m2.

Trong số này, 15/17 hộ đã thống nhất mức giá đền bù. Tuy nhiên, duy nhất 2 hộ đơn phương phản đối. Không chấp nhận mức giá đền bù 600 triệu đồng/m2, hai chủ hộ này đã đưa ra con số đền bù 1 tỷ đồng/m2.

Trong khi đó, giá đất trên khung lại khá thấp so với thực tế, dù đã được điều chỉnh theo chiều hướng tăng. Mới đây, khi xin ý kiến đóng góp vào Tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố, áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024, TP. Hà Nội đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất. Trong đó, giá đất ở đô thị dự kiến cao nhất hơn 200 triệu đồng/m2 áp dụng cho một số địa bàn thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ.

Không theo kịp thị trường

Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM cho rằng, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành.

Giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất.

{keywords}
Đất 1 tỷ đồng/m2 

Khác biệt này đặc biệt thể hiện rõ ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Đơn cử, TP.HCM vừa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2,5 lần. Điều này có thể thấy khác biệt giữa quy định và thực tế lớn đến như thế nào.

Theo bà Linh, khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.

Trước thực tế trên, HoREA đề xuất bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần”, giao quyền cho Hội đồng nhân dân, UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành “bảng giá đất” để đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, với thực tế tình hình của địa phương.

Cùng với đó là việc bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc tỷ lệ % khác cao hơn) bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin - cho”, nhũng nhiễu tiêu cực.

HoREA đưa ra phương án giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng 1/3 mức giá tối đa, trên cơ sở dựa vào hệ số điều chỉnh tối đa hiện nay tại TP.HCM là 2,5 lần. Theo đó, giá đất ở tối đa sau điều chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m2, cũng là mức giá gần với thực tế giao dịch ở những vị trí đắt đỏ nhất hiện nay ở TP.HCM.

Bà Linh cũng cho rằng, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá bất động sản thay đổi nhanh chóng. Do đó, chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường.

Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương.

Duy Anh

tin nổi bật

Giá trị thương hiệu Việt đạt 431 tỷ USD, mức tăng nhanh nhất thế giới

Theo báo cáo của Brand Finance, mặc dù ảnh hưởng của đại dịch nhưng giá trị các thương hiệu của Việt Nam tiếp tục tăng.

Phố Hàn bị ‘ngộp’

Hoạt động kinh doanh gặp khó khăn, nhiều chủ doanh nghiệp người Hàn phá sản, đóng cửa, bỏ về nước chưa hẹn ngày quay lại. Tuyến phố Hàn vắng hẳn.

Vạn sinh viên cần nơi ở, đầu tư hàng chục tỷ xây nhà trọ kiếm lời

Đã qua thời kỳ sôi động nhưng gần đây, loại bất động sản nhà trọ tại các xã quanh khu vực Hòa Lạc đang nóng lên từng ngày. Không ít nhà đầu tư bỏ ra vài chục tỷ đồng mua đất xây dựng nhà trọ cho sinh viên thuê.

Sắp thông xe cây cầu cạn có trụ cao nhất Việt Nam đi Sa Pa

Cầu Móng Sến (thị xã Sa Pa, Lào Cai) với tổng mức đầu tư hơn 450 tỷ đồng, trụ cao 83m dự kiến sẽ thông xe trong đầu quý IV/2022.

Bộ KH-ĐT đề nghị làm rõ nhiều vấn đề khi lùi khởi công Metro Bến Thành - Tham Lương

Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa có văn bản gửi UBND TP.HCM về việc kiến nghị điều chỉnh thời gian thực hiện Dự án tuyến tàu điện ngầm số 2 TP.HCM, tuyến Bến Thành - Tham Lương, sang cuối năm 2025 đầu năm 2026.

Phát triển thêm điện gió ở miền Bắc

Sau khi rà soát, Bộ Công Thương dự kiến điện gió trên bờ tăng thêm 700 MW tại miền Bắc để tận dụng tiềm năng gió tại các tỉnh miền núi phía Bắc.

Nhiệt điện tỷ USD 2 lần đội vốn, xong 7 năm vẫn chưa hẹn ngày quyết toán

Bộ Công Thương vừa gửi văn bản đôn đốc các bộ ngành cho ý kiến về phương án xử lý tồn tại liên quan đến quyết toán Dự án nhà máy nhiệt điện Vũng Áng 1.

GDP quý III tăng tới 13,67%, lạm phát vẫn thấp

Tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý III/2022 ước tính tăng khá cao ở mức 13,67% so với cùng kỳ năm trước. GDP 9 tháng năm 2022 tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng cao nhất của 9 tháng trong giai đoạn 2011-2022.

Kiến nghị không mở karaoke, quán bar ở chung cư

Góp ý liên quan tới Luật Kinh doanh bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng không nên mở karaoke, kinh doanh quán bar ở chung cư vì dễ mất an toàn.

Chứng khoán, bất động sản hay nên gửi tiết kiệm để ‘ăn no ngủ kỹ’?

Chuyên gia kinh tế cho rằng, gửi tiết kiệm là lựa chọn an toàn, "ăn no ngủ kỹ" thời điểm này. Đầu tư chứng khoán sẽ có tính rủi ro cao.

Bắc Ninh sắp khởi công cây cầu nghìn tỷ kết nối Hải Dương

Cầu Kênh Vàng kết nối Bắc Ninh - Hải Dương dự kiến được khởi công vào cuối năm 2022 với kinh phí hơn 1.700 tỷ đồng. Dự án đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối kinh tế, xã hội, phục vụ dân sinh giữa hai tỉnh.

Không có nhà đầu tư điện than BOT nào tự nguyện dừng dự án

Bộ Công Thương cho biết không có chủ đầu tư dự án nhiệt điện BOT nào tự nguyện dừng dự án. Vì vậy, để tránh rủi ro pháp lý và đền bù nhà nước, cần tiếp tục để trong Quy hoạch điện 8 các dự án này, nhất là các dự án BOT có chủ đầu tư nước ngoài.

Đế chế Shopee lung lay

Tham vọng trở thành một siêu ứng dụng, Shopee đang đối mặt với nhiều thách thức tại hầu hết thị trường, trong đó có Việt Nam.

Mỗi năm có 160 triệu tấn, ‘mỏ vàng’ vẫn chưa khai thác của Việt Nam

Chỉ 1 triệu tấn phụ phẩm của ngành thủy sản, nếu đưa hết vào chế biến ra các sản phẩm giá trị cao có thể thu thêm 4-5 tỷ USD. Nông nghiệp nước ta có 160 triệu tấn phụ phẩm/năm, nhưng "mỏ vàng" bị bỏ phí.

Lãi suất tăng, doanh nghiệp khó càng thêm khó

Vẫn đang đối mặt với chi phí nguyên liệu đầu vào tăng cao, sắp tới các DN có thể phải chịu thêm lãi suất vay vốn ngắn hạn tăng. Khó chồng khó khiến nhiều DN lo ngại.