Giải pháp mới cho chung cư cũ?

Việc người dân được tham gia góp vốn, thậm chí lựa chọn chủ đầu tư để cải tạo chung cư cũ nơi mình đang ở như trong dự thảo Nghị định về cải tạo chung cư cũ, đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến đóng góp có là giải pháp mới cho chung cư cũ?

Theo số liệu thống kê, cả nước hiện còn gần 1.690 chung cư cũ (Ảnh minh hoạ)

Trao quyền

Theo điều 12 dự thảo Nghị định cải tạo chung cư cũ thì người dân sở hữu nhà tại dự án cải tạo chung cư cũ có quyền: Được tham gia lựa chọn DN kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn để xây dựng lại nhà chung cư; Được tham gia góp vốn cùng với DN kinh doanh bất động sản để triển khai dự án xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức góp vốn bằng tiền hoặc bằng diện tích nhà ở, đất ở và tài sản khác gắn liền với đất trong phạm vi dự án (nếu có); Được lựa chọn hình thức bồi thường, bố trí tái định cư tại chỗ hoặc các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư và được xem xét hỗ trợ theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này.

Chính sách này liên quan đến đời sống gần một triệu người đang sống và làm việc trong những căn chung cư chật chội, lạc hậu thiếu tiện nghi tại nhiều thành phố đô thị trên cả nước. Theo số liệu thống kê, cả nước hiện còn gần 1.690 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất ở hai đô thị trung tâm là Hà Nội và TP HCM. Hà Nội có khoảng 1.155 nhà chung cư cao 4-6 tầng và 10 khu thấp từ 1-3 tầng. Trong đó, có hơn 980 chung cư được xây dựng trước năm 1990 và tập trung tại các quận nội thành cũ. Với thời gian xây dựng chính sách rất dài và văn bản dự thảo Nghị định này đã cho thấy sự cẩn trọng và quan trọng hơn, một tư duy mới, đã được Bộ Xây dựng thể hiện qua sự tôn trọng chủ thể quan trọng nhất của quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Trên thực tế, ngay từ năm 2005, HĐND thành phố Hà Nội(một trong những thành phố có số lượng chung cư cũ phải cải tạo rất lớn) đã ban hành Nghị quyết về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn Thành phố với 3 quan điểm và 4 nguyên tắc. Trong đó xác định việc cải tạo chung cư cũ là việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư.

Hà Nội cũng đã có kế hoạch xác định tập trung xử lý nhà nguy hiểm và triển khai thí điểm tại 3 khu chung cư là Nguyễn Công Trứ, Khu B Kim Liên, khu Văn Chương… Đến nay, cơ cản các nhà nguy hiểm cấp độ D đã được xử lý để các hộ dân tái định cư như I1, 2, 3 Thành Công, B4-14 Kim Liên, D2-C7 Giảng Võ, P3 Phương Liệt… Tuy nhiên, sau nhiều năm, việc xây dựng lại các chung cư cũ vẫn bế tắc. Đến nay, Hà Nội chỉ mới xây dựng lại được 14 nhà chung cư cũ, nhưng cũng rất chật vật. Vấn đề nan giải nhất hiện nay là khoảng 450 nhà chung cư 4 – 5 tầng với khoảng hơn 1 triệu m2, trong đó có gần 30.000 hộ tương ứng khoảng 140.000 người dân cần có giải pháp để cải thiện nâng cấp nơi ở của mình.

Vướng cơ chế

Từ trước năm 2015, đối với các dự án cải tạo chung cư cũ, các địa phương chủ yếu thực hiện việc chỉ định chọn chủ đầu tư trước và giao các chủ đầu tư tiến hành điều tra, khảo sát và thực hiện lập quy hoạch khu vực cần cải tạo. Do đó, một số dự án chưa tạo được sự đồng thuận trong việc lựa chọn nhà đầu tư cũng như kế hoạch triển khai thực hiện dự án.

Có quá nhiều vướng mắc trong công việc xây dựng lại các chung cư cũ. Thứ nhất, hầu hết các vấn đề quan trọng, có tính quyết định như chính sách, chế độ giải phóng mặt bằng, tạm cư, tái định cư, quy hoạch, kiến trúc, chọn nhà đầu tư, xây dựng, bảo trì… đều do chính quyền các cấp quyết định. Vai trò của các chủ sở hữu căn hộ trong chung cư cũ không được tôn trọng. Mặt khác, các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, không đồng thuận về phương án cân đối tài chính dự án của chủ đầu tư; các chủ đầu tư thì mong muốn có lợi nhuận tối đa nên khi lập quy hoạch thường vượt quy chuẩn về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, dẫn đến quy hoạch khu vực cần cải tạo chậm được phê duyệt.

Thứ hai, ngay cả khi trao quyền cho người dân thì việc triển khai xây dựng lại các chung cư cũ chưa hẳn đã dễ dàng bởi hầu hết các chung cư cũ bị hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm của các thành phố lớn, có vị trí thuận lợi, nếu có phương án đầu tư, khai thác hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tích cực. Tuy nhiên, khu vực trung tâm của các đô thị thường là nơi có mật độ dân cư cao, cần hạn chế phát triển về dân số nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và vì vậy các công trình chung cư xây dựng mới phải hạn chế chiều cao, hạn chế hệ số sử dụng đất. Những hạn chế này đã làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các chủ đầu tư xây dựng lại chung cư cũ và vì vậy, khi thị trường bất động sản đóng băng, việc xây dựng lại chung cư cũ bị ngưng trệ.

Theo tính toán của các chủ đầu tư, với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại với quy mô từ 15- 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án.

Theo Diễn đàn doanh nghiệp