Chế độ sử dụng đất "vô thời hạn" của doanh nghiệp sẽ có lợi cho các "đại gia" nhiều vốn. Các doanh nghiệp trong tương lai chỉ còn cách thuê lại đất của các đại gia này, địa tô tuyệt đối mà Mác quyết tâm loại trừ lại quay lại nước ta.

"Bươn bả" chạy theo nhu cầu

Đúng một năm sau thời điểm đất nước ta quyết định Đổi Mới, Quốc hội thông qua trong cùng một kỳ họp tháng 12/1987 hai sắc luật rất quan trọng, Luật Đất đai và Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Nhìn vào hình thức, người ngoài cuộc sẽ đinh ninh rằng Luật Đất đai đóng vai "giá đỡ" cho thu hút đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Nhìn sâu vào nội dung thì Luật Đất đai chẳng mấy ăn nhập với Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Luật Đầu tư tập trung vào lôi kéo các dự án công nghiệp, còn Luật Đất đai vẫn chưa lệch khỏi tiêu điểm là sản xuất nông nghiệp. Năm 1991, Quốc hội thông qua Luật Công ty và Luật Doanh nghiệp tư nhân nhằm khuyến khích khu vực kinh tế ngoài Nhà nước đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp.

Năm 1993, Luật Đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua, mục tiêu vẫn chưa lệch khỏi phát triển kinh tế hàng hóa nông nghiệp trong cơ chế thị trường. Luật này quy định rằng các tổ chức kinh tế chỉ được sử dụng đất thuê của Nhà nước, không nói gì đến các quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp đối với đất đai. Gần một năm sau, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Pháp lệnh không cho phép các tổ chức kinh tế thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê đối với đất thuê, nhưng cho phép thực hiện quyền thế chấp, góp vốn bằng đất thuê với mức độ ưu tiên khác nhau. Doanh nghiệp hoạt động trong khu vực nông nghiệp có quyền thế chấp và góp vốn đối với đất thuê. Tổ chức kinh tế hoạt động trong khu vực phi nông nghiệp được quyền thế chấp đối với đất thuê. Doanh nghiệp thuộc khu vực Nhà nước (doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh) được quyền góp vốn đối với đất thuê.

Những quy định trên phù hợp về lý luận theo hướng không cho các doanh nghiệp kinh doanh đất thô, khuyến khích kinh doanh từ đầu tư trên đất, ưu tiên các doanh nghiệp thuộc khu vực nhà nước và khu vực sản xuất nông nghiệp được chuyển quyền sử dụng đất thành vốn tài chính (thông qua quyền thế chấp và góp vốn). Cách "không cho" và "khuyến khích" như vậy thực sự rất "bao cấp". Thị trường sẽ không chấp nhận vì một mặt không có tác dụng phát triển thị trường bất động sản, mặt khác tạo nên sự bất công bằng rất lớn giữa các doanh nghiệp thuộc khu vực Nhà nước và các doanh nghiệp ngoài khu vực Nhà nước. Sớm hay muộn, các bất cập như vậy sẽ bị cơ chế thị trường làm cho "mất" hiệu lực thi hành.

Giữa năm 1994, Quốc hội thông qua Luật Khuyến khích đầu tư trong nước. Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá VII thông qua tại kỳ họp thứ 7 Nghị quyết về phát triển công nghiệp, công nghệ đến năm 2000 theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và xây dựng giai cấp công nhân trong giai đoạn mới. Luật Đất đai 1993 lại chậm nhịp so với yêu cầu đối với đất đai để phát triển kinh tế phi nông nghiệp như một nội dung chính của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nhu cầu phát triển thị trường bất động sản được đặt ra như một bức xúc trên thực tế phát triển kinh tế phi nông nghiệp.

Đến tháng 8/1996, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được sửa đổi, bổ sung theo cách thức tiếp cận tốt hơn với thị trường bất động sản. Hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được hình thành đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và kết cấu hạ tầng, tất nhiên các doanh nghiệp này có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bất công giữa các doanh nghiệp thuộc khu vực Nhà nước và bên ngoài Nhà nước vẫn còn nguyên.

Vào tháng cuối năm 1998, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã mở rộng thêm khá nhiều về quyền của doanh nghiệp đối với đất đai theo hướng hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Đất ở được sử dụng vô thời hạn, tổ chức kinh tế cũng có quyền có đất ở sử dụng vô thời hạn. Hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được mở rộng tới các dự án "đổi đất lấy hạ tầng", thậm chí đất đổi ấy còn tương đương đất ở. Hình thức Nhà nước cho thuê đất được tách ra thành 2 trường hợp, thuê đất trả tiền hàng năm không được thực hiện quyền giao dịch đối với đất thuê, thuê đất trả tiền một lần được quyền giao dịch đối với đất thuê nếu thời hạn thuê đất còn lại từ 5 năm trở lên.

Luật Đất đai 2003 đã dàn dựng lại quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế đối với đất đai sao cho mạch lạc hơn, hệ thống hơn. Trước hết, Luật đã xóa bỏ quyền ưu tiên của các doanh nghiệp thuộc khu vực Nhà nước, cách tiếp cận đất đai là công bằng giữa các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế. Tiếp đó, doanh nghiệp trong nước có thể được lựa chọn hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm, doanh nghiệp nước ngoài (nhà đầu tư nước ngoài) có thể lựa chọn hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm. Doanh nghiệp trong nước được giao đất có thu tiền và doanh nghiệp nước ngoài thuê đất trả tiền một lần có quyền và nghĩa vụ đối với đất đai tương đương nhau.

Câu chuyện trở nên phức tạp ở đây là phải cho phép nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà đất ở lại được giao sử dụng vô thời hạn. Tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Chính phủ đã cho phép nhà đầu tư nước ngoài được sử dụng đất thuê để kinh doanh nhà ở cũng có nội dung tựa "vô hạn".

Những đại gia phi nông nghiệp

Quá trình trên cho thấy pháp luật đất đai ở nước ta luôn phải "bươn bả" chạy theo nhu cầu phát triển kinh tế, nhu cầu đầu tư công nghiệp hóa, nhu cầu đô thị hóa, và cả nhu cầu của doanh nghiệp nữa. Lúc đầu, pháp luật giữ rất chặt, chặt tới mức như bắt các nhà đầu tư phải yên tâm đầu tư trên đất đã được Nhà nước chỉ định. Sau đó, mở rộng dần, chạy theo yêu cầu của doanh nghiệp, mở cả cho doanh nghiệp sử dụng đất ở vô thời hạn, trong khi doanh nghiệp không hề có "nhu cầu ở" của tổ chức doanh nghiệp. Cách thức đổi mới như vậy là "quá đà", tạo điều kiện để doanh nghiệp đầu cơ đất đai. Chế độ sử dụng đất "vô thời hạn" của doanh nghiệp sẽ có lợi cho các "đại gia" nhiều vốn, có thể giữ nhiều đất mà không sao. Các doanh nghiệp trong tương lai chỉ còn cách thuê lại đất của các đại gia này, địa tô tuyệt đối (tiền thuê đất trả cho chủ đất) mà Mác quyết tâm loại trừ lại quay lại nước ta.

Từ một góc nhìn khác, nhìn vấn đề thông qua cơ cấu các khoản thu từ đất. Lấy ví dụ số liệu kiểm toán năm 2007: Tổng thu từ đất của cả nước là 36.384 tỷ đồng, trong đó tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất chiếm gần 80% (28.677 tỷ), thuế chuyển quyền sử dụng đất (2.328 tỷ), tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất (2.180 tỷ), tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước (2.488 tỷ), mỗi hạng mục xấp xỉ 6%, thuế nhà đất chỉ chiếm chưa đầy 2% (711 tỷ). Từ cơ cấu thu như vậy cho thấy khối lượng Nhà nước giao đất là rất lớn, mà bản chất là Nhà nước bán quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp. Không mấy mà giao hết đất, sau này lấy đất đâu mà dùng. Một nguy cơ bất công bằng về đất đai sẽ ập tới trong thời gian không xa nữa.

Hiện nay đất ở có giá cao nhất thị trường vì được sử dụng không có thời hạn. Nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đều được quyền tiếp cận đất ở như vậy.

Theo pháp luật hiện hành, nếu đã trả tiền theo giá đất ở rồi mà chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì vẫn được sử dụng vô thời hạn, gọi là đất có nguồn gốc đất ở. Cách tiếp cận đất đai như vậy ắt dẫn tới: (1) tạo nguy cơ đầu cơ đất đai rất lớn, khi nhà đầu tư đã được giao đất ở thì yên tâm giữ đất, không cần đầu tư ngay, dự án treo rất phổ biến, hoàn thành dự án rồi cũng không cần bán nhà ngay mà có thể tùy tiện găm hàng lại đợi "sốt"; (2) tạo nguy cơ hình thành nhóm "đại gia" đóng vai địa chủ phi nông nghiệp, thao túng thị trường quyền sử dụng đất, kìm hãm phát triển.

Chắc chắn, các nhà đầu tư rất muốn giữ nguyên các quy định hiện hành vì thuận tiện hơn cho gặt hái "siêu lợi nhuận" như thường thấy trong thị trường trong BĐS thời gian qua.

DN có nên được đầu tư dự án vô thời hạn?

Như trên đã đề cập, đối với các loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được sử dụng có thời hạn theo dự án đầu tư. Nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền còn nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần với quyền và nghĩa vụ hoàn toàn tương đương.

Theo thuật ngữ pháp lý, khi đất được sử dụng có thời hạn thì đều gọi là đất thuê. Như vậy, cần quy về một cơ chế Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Hiện nay, nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân; các nhà đầu tư nước ngoài không được nhận. Việc thiết lập một cơ chế tiếp cận đất đai bình đẳng là cần thiết. Nhà nước hoàn toàn có thể cho phép nhà đầu tư nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân miễn là trong phạn vi dự án đã được cơ quan quản lý chấp thuận địa điểm đầu tư. Mặc dù nhận chuyển quyền sử dụng đất ở từ hộ gia đình, cá nhân được sử dụng vô thời hạn nhưng dự án vẫn có thời hạn, khi hết thời hạn của dự án thì nhà đầu tư vẫn được nhận lại giá trị quyền sử dụng đất từ chuyển quyền cho người khác hoặc từ bồi thường của Nhà nước. Đây là cách tiếp cận phù hợp với quyền doanh nghiệp được bình đẳng trong thể thức của Tổ chức Thương mại Thế giới.

Tóm lại, để nâng cao hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp cũng như bảo đảm điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, có thể điều chỉnh lại chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp trên các nguyên tắc:

1.  Các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đều chỉ được sử dụng đất có thời hạn để thực hiện các dự án đầu tư dưới dạng thuê đất của nhà nước trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm, thời hạn dự án được xác định theo dự án đầu tư;

2. Các dự án xây dựng nhà ở để bán phải nộp tiền sử dụng đất ở một lần cho cả thời gian thuê, các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê được nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc tiền thuê đất một lần;

3. Các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đều được quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư trong phạm vi dự án được xét duyệt hoặc được chấp thuận địa điểm đầu tư;

4. Các dự án xây dựng nhà ở để bán mà chưa bán hết nhà ở vào thời điểm kết thúc dự án thì tổ chức đấu giá nhà ở còn tồn lại đó hoặc Nhà nước mua để bổ sung vào quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Trong quá trình phát triển, chế độ sử dụng đất ở vô thời hạn đối với hộ gia đình, cá nhân là tạo điều kiện ổn định dân sinh. Chế độ sử dụng đất ở vô thời hạn lại cho cả doanh nghiệp thì ắt dẫn đến thiếu ổn định kinh tế, phát triển "nóng" sẽ diễn ra, "bong bóng" sẽ hình thành. Trong sửa đổi Luật Đất đai, cần nghiên cứu để làm rõ những yếu tố tiến bộ thực, đừng chỉ lấy sức nóng của thị trường làm tiêu chí. Hiệu quả của đầu tư mới là điều toàn dân đang cần đến. Cũng đừng ngại áp lực từ các doanh nghiệp "lớn" đang tạo ra

Đặng Hùng Võ