Thị trường bất động sản Lâm Đồng ghi nhận sự tương phản rõ nét khi đất nền dẫn đầu về lượng giao dịch, trong khi bất động sản nghỉ dưỡng gần như rơi vào trạng thái trầm lắng.
Đất tỉnh lẻ khó tìm khách
Cuối năm 2024, anh Nguyễn Văn Tuấn, một nhà đầu tư cá nhân, mua mảnh đất rộng hơn 100m2 tại một khu đô thị mới ở khu vực Nam Định cũ, nay thuộc tỉnh Ninh Bình, với giá gần 4 tỷ đồng. Trong số tiền này, khoảng 2 tỷ đồng là vốn vay.
Thời điểm xuống tiền, anh kỳ vọng giá đất tiếp tục tăng nhờ quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, diễn biến thị trường không như dự tính. Sau khi hợp nhất tỉnh và đặt trung tâm hành chính tại Hoa Lư, thị trường bất động sản khu vực Nam Định cũ trở nên trầm lắng. Nhu cầu tìm mua đất cũng giảm rõ rệt.
Đến tháng 11/2026, anh Tuấn đã hạ giá chào bán gần 800 triệu đồng so với giá mua ban đầu, xuống còn khoảng 3,2 tỷ đồng, nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Khoản vay 2 tỷ đồng sắp đến hạn trả càng tạo thêm áp lực, khiến anh muốn sớm bán đất để thu hồi vốn.
Anh Trần Văn Sơn, một nhà đầu tư khác, mua mảnh đất rộng 100m2 tại khu vực Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc cũ, với giá 3 tỷ đồng. Anh kỳ vọng sau khoảng một năm có thể bán lại với giá 3,4-3,5 tỷ đồng. Khoản chênh lệch này đủ trả lãi vay và mang lại một phần lợi nhuận.
Tuy nhiên, thị trường không diễn biến như dự tính. Ban đầu, anh rao bán với giá 3,3 tỷ đồng nhưng không tìm được khách chốt mua. Sau nhiều lần điều chỉnh, đến tháng 11/2026, mức giá được hạ xuống còn 2,5 tỷ đồng, tương đương 25 triệu đồng/m2. So với giá mua, anh Sơn đang rao thấp hơn 500 triệu đồng, khoảng 16,7%.
Anh Sơn cho biết vẫn phải trả lãi khoản vay 1,2 tỷ đồng, khoảng 9 triệu đồng mỗi tháng. Tính cả phần chênh lệch giữa giá mua và giá chào bán hiện tại cùng chi phí lãi vay, anh ước tính khoản lỗ có thể lên khoảng 800 triệu đồng. Vì vậy, nhà đầu tư này muốn sớm bán tài sản để thu hồi tiền và trả nợ ngân hàng.
Giá giảm mạnh
Khảo sát thị trường nhà đất tại Nam Định cho thấy, nhiều chủ nhà đang chào bán kèm những nội dung như cần bán gấp, cắt lỗ, cần tiền trả nợ... Chủ nhà chấp nhận thương lượng thêm nếu người mua có thiện chí.
Tại khu đô thị Nam Sông Đào, lô đất trục chính rộng 63m2 đang được chào bán 2,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 34,9 triệu đồng/m2. Một số lô diện tích 59-60,8m2 được rao giá 2,09-2,36 tỷ đồng. So với giai đoạn năm 2022 là 44-49 triệu đồng/m2, một lô đất 63m2 hiện giảm khoảng 570-890 triệu đồng, tương đương 21-29%.
Tại khu đô thị Hòa Vượng, một lô đất rộng 67,5m2 được chào bán 2,75 tỷ đồng, tương đương khoảng 40,7 triệu đồng/m2. Giá này giảm 625-895 triệu đồng/lô so với giai đoạn năm 2022-2024.
Một lô đất rộng 74m2, đối diện vườn hoa, đang được rao khoảng 4,3 tỷ đồng, tương đương 58,1 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 800 triệu-1,1 tỷ đồng so với thời điểm thị trường đang nóng.
Tại khu đô thị Dệt May Nam Định, một số căn biệt thự, nhà liền kề trên trục chính đang được rao bán thấp hơn 2-3 tỷ đồng so với mức giá chào bán 16-20 tỷ đồng năm 2024.
Tại khu đô thị Mỹ Trung, nhà xây mới 3-4 tầng, diện tích đất khoảng 48-50m2 trong ngõ ngắn được chào bán từ 1,9 tỷ đồng/căn, giảm khoảng 450 triệu đồng so với giai đoạn 2022-2024.
Tại khu đô thị Bãi Viên, nhà mặt đường có diện tích 50m2 đang được rao khoảng 3,99 tỷ đồng/căn, thấp hơn khoảng 710 triệu đồng so với mức giá chào 4,7 tỷ đồng lúc sốt.
Còn tại Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc cũ), một lô đất biệt thự mặt tiền 11m tại khu đô thị Nam Đầm Vạc được chào giá 40 triệu đồng/m2. Một lô khác rộng 303m2 tại khu vực Đồng Tâm, có hướng nhìn ra hồ, được rao bán 6,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 22,1 triệu đồng/m2.
Tại khu Trại Giao, Khai Quang, lô đất rộng 1.037m2 được rao bán 5,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 5,6 triệu đồng/m2. Ở Mậu Lâm, một lô đất rộng 56m2, mặt tiền 5m, đường ô tô có thể đỗ trước cửa, được chào giá 1,37 tỷ đồng, tương đương khoảng 24,5 triệu đồng/m2.
Tại khu vực Định Trung, lô đất rộng 97m2 được chào bán 1,54 tỷ đồng, tương đương khoảng 15,9 triệu đồng/m2. Các lô rộng 103m2 trên mặt đường Mai Hắc Đế được rao khoảng 3,3-3,4 tỷ đồng, tương đương 32-33 triệu đồng/m2. Trên trục chính Lai Sơn, khu vực Đồng Tâm, một lô đất rộng 100m2, mặt tiền 5m, được chào giá 2,25 tỷ đồng, tương đương 22,5 triệu đồng/m2.
Trong bối cảnh thị trường nhà đất tại một số địa phương còn trầm lắng, nhà đầu tư muốn thu hồi vốn khó bán nhanh, ngay cả khi chấp nhận hạ giá. Những lô đất mua để chờ tăng giá, chưa có nhu cầu sử dụng rõ ràng, có thể phải kéo dài thời gian rao bán. Chủ đất vẫn phải chịu áp lực trả nợ và lãi vay.
HoREA đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bổ sung hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản.
.svg){kind=icon}
