Chênh lệch cung cầu, hệ thống tài chính, tín dụng chưa hoàn thiện.. là một
trong nhiều tác nhân gây bất ổn thị trường bất động sản.
Chênh lệch cung cầu
Thị trường bất động sản vài năm trở lại đây đã từng xảy ra những cơn sốt giá nhà,
lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch
về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp
đã đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản.
Khi nào thị trường bất động sản trở về giá trị thực? Ảnh minh họa
Chỉ tính riêng tại Thành phố Hà Nội khi rà soát để lập Đồ án quy hoạch chung Thủ
đô Hà Nội, số lượng các đồ án, dự án đang triển khai hoặc đang trong giai đoạn
quy hoạch là 785 đồ án, dự án với quy mô 59.078 ha; sau khi rà soát, UBND Thành
phố Hà Nội đề xuất và được Thủ tướng Chính phủ cho tiếp tục triển khai (đợt 1)
là 240 đồ án, dự án với quy mô 9.502 ha, trong đó có 150 đồ án, dự án đô thị và
nhà ở với quy mô 5.125,8 ha.
Nhiều ý kiến cho rằng, trong khi giá bất động sản sụt giảm mạnh, nguồn cung quá
lớn vì vậy nhiều khả năng bong bóng bất động sản ở Việt Nam sắp vỡ.
Theo cách hiểu thông thường thì "bong bóng tài sản" xuất hiện khi giá cả tài sản
cơ sở (ở đây là bất động sản) liên tục tăng làm cho các nhà đầu cơ kỳ vọng vào
mức lợi nhuận lớn trong tương lai đã tham gia vào đầu cơ làm cho giá của tài sản
trong một thời gian ngắn tăng cao quá giá trị thực của tài sản. Hệ thống tín
dụng cũng căn cứ vào giá ảo của tài sản để cho vay thế chấp hoặc tham gia vào
thị trường dưới nhiều hình thức (cho vay, chứng khoán hóa tài sản thế chấp, đầu
tư nội bộ ...). Việc đầu cơ dẫn đến phát triển loại tài sản đó quá nóng trong
thời gian ngắn, vượt quá nhu cầu thật (nhu cầu có khả năng thanh toán) của thị
trường. Khi lợi nhuận kỳ vọng không còn, giá tài sản giảm đột ngột, các nhà đầu
cơ đồng loạt rút khỏi thị trường dẫn đến thua lỗ, mất khả năng thanh toán cho
các khoản vay.
Khái niệm "bong bóng kinh tế" thường được dùng khi tác động tiêu cực của nó gây
thiệt hại một khối lượng của cải khổng lồ, đồng thời kèm theo một giai đoạn bất
ổn kinh tế kéo dài trên bình diện quốc gia hoặc quốc tế.
Còn ở Việt Nam, thị trường bất động sản hàng hóa còn nhỏ bé so với thị trường
bất động sản phi hàng hóa, nhất là trong lĩnh vực nhà ở. Nhu cầu về bất động sản,
nhất là nhà ở lớn.
Mặt khác, thị trường bất động sản thứ cấp, chứng khoán hóa thị trường bất động
sản ở nước ta hầu như chưa có; dư nợ tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng thấp
trong tổng dư nợ của toàn hệ thống tín dụng. Vì vậy, việc giao dịch nhà ở thương
mại trầm lắng hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường
nhất định, do đó nguy cơ "bong bóng" và đổ vỡ do "bong bóng" bất động sản là
thấp.
Bất ổn
Nhìn ở góc độ khác thì giá bất động sản giảm về gần giá trị thực cũng là tín
hiệu tốt để các đối tượng tham gia thị trường tiến hành tái cơ cấu đầu tư, người
có nhu cầu thực có khả năng tiếp cận hàng hóa phù hợp với nhu cầu và khả năng
thanh toán của mình.
Tuy vậy, cũng có những nguy cơ mất khả năng thanh khoản cục bộ tại một số tổ
chức tín dụng nếu những tổ chức tín dụng đó tài trợ cho các dự án thiếu tính khả
thi, tài trợ các phân khúc bất động sản cao cấp có tính thanh khoản thấp (kể cả
nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn và trung tâm thương mại), cũng như các tổ
chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng bất động sản quá lớn trong tổng dư nợ tín
dụng hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhưng thực chất là cho vay bất động
sản, đầu tư bất động sản thông qua các công ty thành viên, khi thị trường trầm
lắng kéo dài, doanh nghiệp không bán được sản phẩm thì nguy cơ mất vốn rất cao,
gây nên sự bất ổn của hệ thống tài chính và nền kinh tế.
Bên cạnh đó, hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị
trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân,
chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân
trong tạo lập nhà ở. Khi nguồn tín dụng từ ngân hàng bị hạn chế, nhất là khi lãi
suất ngân hàng tăng cao dẫn đến khó khăn cho thị trường.
Công tác cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, bồi thường giải
phóng mặt bằng, xác định giá đất, thu thuế trong giao dịch bất động sản, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất chưa đáp ứng được yêu cầu, làm giảm khả năng thanh khoản của thị trường bất
động sản, cũng như của hệ thống ngân hàng.
(Theo VnMedia)
.svg){kind=icon}
