Những “tử huyệt” phải biết về bất động sản nghỉ dưỡng

-Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc sôi động về nguồn cung cũng như lượng giao dịch thời gian qua. Trong đó, căn hộ khách sạn Condotel đang “làm mưa làm gió” với nhiều lời quảng cáo “đường mật”. Đằng sau đó là nhiều rủi ro mà nhà đầu tư cần phải biết.

Dưới đây là phân tích của ông Nguyễn Hoàng Anh, Giám đốc điều hành Công ty Cổ phần Đầu tư Beeland, gửi đến báo VietNamNet.

Cam kết lợi nhuận cao từ 10% đến 12%/năm trong 5 năm, 8 năm, 10 năm với vốn đầu tư ban đầu chỉ từ 300 - 400 triệu đã làm mờ mắt nhiều khách hàng. Loại hình đầu tư này chứa đựng nhiều rủi ro lớn và không dành cho tất cả mọi người. Dưới đây là 3 rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư cần chú ý phân tích khi lựa chọn 1 sản phẩm condotel.

Những “tử huyệt” phải biết về bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản nghỉ dưỡng tiềm năng nhưng cũng nhiều rủi ro

Thứ nhất: Năng lực của chủ đầu tư?

Đây là yếu tố hàng đầu khi lựa chọn 1 dự án condotel để đầu tư. Một chủ đầu tư uy tín năng lực thể hiện qua: Tiềm lực tài chính; Kinh nghiệm phát triển dự án; Giá trị thương hiệu.

Năng lực của chủ đầu tư sẽ đảm bảo những cam kết với khách hàng về mức chia sẻ lợi nhuận, tiến độ xây dựng, pháp lý dự án, khả năng khai thác và kinh doanh… không phải là “lời hứa” hay “bánh vẽ” như các chủ đầu tư kém năng lực, làm ăn chụp giật và manh mún. Hệ thống các dự án đã đang và sẽ triển khai sẽ giúp cho giá trị các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được bảo đảm và phát triển sau này.

“Điều quan trọng dành cho khách hàng khi chọn chủ đầu tư là, đừng tin những gì chủ đầu tư quảng cáo, hãy xem những gì họ đã làm. Tôi thật sự lo lắng cho nhiều khách hàng đã vội vàng xuống tiền đầu tư condotel 1 dự án tại Đà Nẵng. Chủ đầu tư rất lạ và mới trên thị trường bất động sản tung ra 1 siêu dự án tới 51 ha vốn đầu tư lên tới hơn 10.000 tỷ đồng trong khi vốn điều lệ chỉ 500 tỷ đồng? Một dấu chấm hỏi rất lớn đặt ra là chủ đầu tư lấy tiền đâu để xây dựng hoàn thành hết dự án?” - ông Nguyễn Hoàng Anh, chia sẻ.

Thứ 2: Lợi nhuận đầu tư/năm sau thời gian cam kết lãi suất?

Đây là vấn đề cốt lõi khi tính toán phương án đầu tư 1 sản phẩm nào đó. Lợi nhuận 1 năm là bao nhiêu với số vốn ban đầu? Khách hàng đừng quá bận tâm vào các con số 5 năm cam kết 10%/năm, hay 12%/năm trong 8 năm, 9% trong 9 năm…Vì đây là con số chủ đầu tư đưa ra cho các năm ban đầu. Điều quan trọng là con số sau thời gian cam kết là bao nhiêu %/năm? Mức lợi nhuận này phụ thuộc chính vào 3 yếu tố: Vị trí dự án; Thiết kế tiện ích dự án; Thương hiệu đơn vị quản lý và khai thác khi dự án condotel đưa vào kinh doanh.

Đầu tiên là vị trí dự án ảnh hưởng rất nhiều đến lượng khách du lịch hàng năm, giá phòng/đêm, khoảng thời gian lưu trú/khách… Vị trí có gần biển hay không? Thị trường Đà Nẵng vị trí nào khách du lịch thích nhất? Tại Nha Trang đường Trần Phú đẹp nhất? Dự án tại Phú Quốc thì khách tiềm năng đến nghỉ dưỡng ra sao?

Thứ hai là thiết kế dự án có khác biệt hay không? Dự án có những tiện ích nào có bể bơi hay không, nhà hàng, cafe bar, sân golf…công năng sử dụng trong phòng có thoả mãn khách du lịch hay không? Nội thất bàn giao theo tiêu chuẩn 5 sao không?…

Thứ ba là thương hiệu quản lý và khai thác tốt sẽ đảm bảo công suất phòng, quyết định mức giá/đêm theo tiêu chuẩn quốc gia hay quốc tế?…

 

Tổng hợp cả 3 yếu tố trên sẽ quyết định bài toán tài chính cho condotel mà nhà đầu tư lựa chọn.

Công thức để nhà đầu tư tạm tính mức lợi nhuận sau thời gian cam kết như sau:

Lợi nhuận/năm = Công suất phòng trung bình/năm X 365 ngày X Giá phòng/đêm X Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu.

Trong đó: Lợi nhuận/năm: Số tiền lợi nhuận trước thuế 1 năm. Công suất phòng trung bình/năm: Dựa vào các con số báo cáo từ kiểm toán nước ngoài, khảo sát thị trường CBRE, Savills… Giá phòng/đêm: Ước lượng giá kinh doanh tương lai condotel dựa vào các khách sạn lân cận cùng tiêu chuẩn 5 sao hay 4 sao. Mức lợi nhuận trung bình/tổng doanh thu: Con số trung bình báo cáo khảo sát ngành khách sạn của các tổ chức kiểm toán nước ngoài, các đơn vị khảo sát thị trường độc lập…

Thứ 3: Tính thanh khoản?

Đây là yếu tố cuối cùng khi xét đến 1 phương án đầu tư bất động sản. Đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng. Theo ông Nguyễn Hoàng Anh, với condotel khách hàng nên xác định đầu tư lâu dài lấy dòng tiền đều đặn và tự động hàng năm. Hãy coi đây là 1 phương án đầu tư an toàn và chắc chắn cho tương lai tốt hơn các kênh truyền thống như gửi tiết kiệm, đầu tư vàng, chứng khoán, nhà đất hay chung cư.

“Nếu khách hàng mong muốn đầu tư condotel ngắn hạn, lướt sóng, tăng giá nhanh chóng thì tôi khuyên nên bỏ suy nghĩ đó ngay lập tức. Bởi condotel không phải là sản phẩm phù hợp với mong muốn đầu tư đó. Đừng tin những gì các bạn sales hay môi giới quảng cáo tốt về sản phẩm của họ. Condotel là sản phẩm có tính thanh khoản thấp hơn so với các sản phẩm khác như chung cư, nhà đất…” - ông Nguyễn Hoàng Anh chia sẻ.

Quang Nam


Save
Save
 
 

Không thể bỏ lỡ

.
 
Khang Điền công bố kết quả thanh tra thuế 2015-2017
Khang Điền công bố kết quả thanh tra thuế 2015-2017
Thị trườngicon  02/12/2018 

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền) vừa có văn bản công bố thông tin liên quan đến kết quả thanh tra thuế doanh nghiệp này trong các năm từ 2015 - 2017.

 
Bắt “ông trùm” phân lô vì bán 1 lô đất cho nhiều người
Bắt “ông trùm” phân lô vì bán 1 lô đất cho nhiều người
Thị trườngicon  26/11/2018 

1 giám đốc công ty bất động sản đã bị bắt sau khi bị phát hiện hành vi bán 1 miếng đất cho nhiều người, thu lợi bất chính hơn 9 tỷ đồng.

 
Giật mình: Nghìn người mua nhà bị ‘hớ’
Giật mình: Nghìn người mua nhà bị ‘hớ’
Thị trườngicon  24/11/2018 

Theo Bộ Xây dựng, giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.

 
Rà soát tình hình sử dụng đất các doanh nghiệp thuộc Bộ Xây dựng
Rà soát tình hình sử dụng đất các doanh nghiệp thuộc Bộ Xây dựng
Thị trườngicon  23/11/2018 

Chỉ thị của Bộ Xây dựng về việc rà soát tình hình quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp (DN) do Bộ Xây dựng làm đại diện chủ sở hữu và các đơn vị có vốn góp của DN.

 
Hàng triệu người sung sướng nếu đề xuất này thành sự thật
Hàng triệu người sung sướng nếu đề xuất này thành sự thật
Thị trườngicon  22/11/2018 

HoREA đề nghị đẩy mạnh công tác lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thiết kế đô thị, để làm cơ sở miễn cấp Giấy phép xây dựng đối với nhà riêng lẻ tại các đô thị.

 
Đề xuất mới khiến chủ condotel như “ngồi trên lửa”
Đề xuất mới khiến chủ condotel như “ngồi trên lửa”
Thị trườngicon  20/11/2018 

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh Bất động sản, trong đó, có nhiều điểm siết chặt loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng.

Hà Nội công khai loạt chung cư ‘dính’ hơn 50 vi phạm phòng cháy chữa cháy
Hà Nội công khai loạt chung cư ‘dính’ hơn 50 vi phạm phòng cháy chữa cháy
Thị trườngicon  19/11/2018 

15 công trình được thanh tra đều chưa có Văn bản nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy (PCCC) với 52 lỗi vi phạm về PCCC.

TP.HCM huy động gần 1 tỷ USD làm nhà cho dân nghèo
TP.HCM huy động gần 1 tỷ USD làm nhà cho dân nghèo
Thị trườngicon  19/11/2018 

UBND TP.HCM vừa phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở TP giai đoạn 2016 - 2020. Trong đó, ngân sách vốn đầu tư nhà ở xã hội, dành cho các đối tượng thu nhập thấp, tối thiểu là 21.834 tỷ đồng.

Đất ‘đẹp’ xây nhà để bán, nhà ở xã hội đẩy ra bãi tha ma
Đất ‘đẹp’ xây nhà để bán, nhà ở xã hội đẩy ra bãi tha ma
Thị trườngicon  19/11/2018 

Theo chuyên gia bất động sản quỹ đất để xây nhà ở xã hội (NƠXH) hiện rất khó khăn trong khi đó lại quy hoạch quanh bãi tha ma hoặc khu vực khó giải toả. Quy hoạch như vậy cũng không ổn.

“Bảo bối” condotel, biệt thự biển và bài học nhãn tiền
“Bảo bối” condotel, biệt thự biển và bài học nhãn tiền
Thị trườngicon  18/11/2018 

Khách hàng cần cảnh giác để tránh rủi ro về cấp “sổ đỏ” cho condotel

3 Bộ thẩm định việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung thủ đô
3 Bộ thẩm định việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung thủ đô
Thị trườngicon  14/11/2018 

Phó thủ tướng Trịnh Đình Dũng giao các bộ, ngành tổ chức thẩm định nội dung điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050.

Đại gia ngao ngán, condotel ế chỏng chơ chờ giảm giá
Đại gia ngao ngán, condotel ế chỏng chơ chờ giảm giá
Thị trườngicon  11/11/2018 

Dự báo về phân khúc condotel trong những tháng cuối năm và sang năm 2019, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn.

Đà Nẵng: Cán bộ bao che vi phạm xây dựng có thể bị truy cứu hình sự
Đà Nẵng: Cán bộ bao che vi phạm xây dựng có thể bị truy cứu hình sự
Thị trườngicon  09/11/2018 

UBND TP Đà Nẵng vừa ban hành Quy chế quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn.

‘Loạn’ phân lô bán nền ở Phú Quốc: Truy trách nhiệm tổ chức, cá nhân
‘Loạn’ phân lô bán nền ở Phú Quốc: Truy trách nhiệm tổ chức, cá nhân
Thị trườngicon  08/11/2018 

Chính phủ chỉ đạo  xử lý các công trình vi phạm trên đất nông nghiệp, đất rừng trên địa bàn huyện Phú Quốc, Kiên Giang.

Nhà ở xã hội ‘đội giá’, triệu dân nghèo lách khe cửa hẹp?
Nhà ở xã hội ‘đội giá’, triệu dân nghèo lách khe cửa hẹp?
Thị trườngicon  08/11/2018 

Nhiều dự án nhà ở xã hội (NƠXH) tại Hà Nội hiện có giá ngang ngửa với nhà ở thương mại thậm chí có dự án NƠXH giá còn cao hơn dự án thương mại ở cùng khu vực.

Giật mình nhà giá rẻ tụt mất 68% sau 1 năm
Giật mình nhà giá rẻ tụt mất 68% sau 1 năm
Thị trườngicon  08/11/2018 

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2018, của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho thấy nhiều số liệu bất ngờ về nguồn cung ở các phân khúc.

Không được lấy đất sân golf để xây nhà ở thương mại
Không được lấy đất sân golf để xây nhà ở thương mại
Thị trườngicon  07/11/2018 

Không được sử dụng đất xây dựng sân golf và công trình phụ trợ phục vụ cho hoạt động kinh doanh sân golf để xây dựng nhà ở thương mại hoặc sử dụng vào mục đích khác.

Đà Nẵng khoanh vùng khu vực cấm xây nhà chọc trời
Đà Nẵng khoanh vùng khu vực cấm xây nhà chọc trời
Thị trườngicon  06/11/2018 

Theo Sở Xây dựng TP.Đà Nẵng việc ghép các lô đất ở liền kề chỉ cho 9 tầng; 2 quận Thanh Khê, Hải Châu chỉ tối đa 8 tầng.

Vòng xoáy trục lợi đất công, nhiều đại gia “tay không bắt giặc”
Vòng xoáy trục lợi đất công, nhiều đại gia “tay không bắt giặc”
Thị trườngicon  06/11/2018 

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản báo cáo liên quan đến việc chuyển nhượng dự án, nhằm mục đích trục lợi và các giải pháp xử lý vấn đề này.

Dự án “đắp chiếu” la liệt vì vướng thủ tục
Dự án “đắp chiếu” la liệt vì vướng thủ tục
Thị trườngicon  08/11/2018 

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trên địa bàn thành phố đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án tồn kho", nhưng bị vướng thủ tục chuyển nhượng.

 
 
 
Hoàn thiện thông tin gửi bình luận

HOẶC ĐĂNG NHẬP NHANH BẰNG TÀI KHOẢN