Rủi ro pháp lý bủa vây các dự án thời kỳ hậu M&A

-Thời gian gần đây, hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) đã góp phần tích cực vào việc giải phóng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, hiện vẫn còn nhiều rào cản và rủi ro pháp lý ảnh hưởng đến xu hướng này.

Cuộc chơi chưa bao giờ dễ dàng

Từ đầu năm 2017 đến nay, thị trường địa ốc xuất hiện hàng loạt thương vụ M&A khi nhiều tập đoàn lớn của Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Trung Quốc thâu tóm những dự án có quy mô lớn tại TP.HCM. Tuy nhiên, trên thực tế, M&A bất động sản chưa bao giờ là cuộc chơi dễ dàng và không phải bất cứ thương vụ mua bán, sáp nhập nào cũng thuận lợi và đem về kết quả khả quan.

Rủi ro pháp lý bủa vây các dự án thời kỳ hậu M&A

Hoạt động M&A diễn ra khá sôi động thời gian qua

Theo nhận định của JLL Việt Nam, M&A được xem là một cách để tối đa hóa giá trị mang lại hiệu quả cao. Thế nhưng, trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán, nhiều vấn đề rủi ro “ẩn giấu” sẽ dần lộ diện.

“Cứ 5 thương vụ bất động sản thì sẽ có ít nhất một thương vụ thất bại cho đến khi thỏa thuận được ký kết. Điều này có thể làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh. Trong đó, vấn đề được nhắc tới là giá thị trường của một danh mục đầu tư bất động sản bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính”, JLL nhìn nhận.

Luật sư Nguyễn Hưng Quang, Trưởng văn phòng luật sư NH Quang và cộng sự, cho rằng, về khía cạnh pháp lý, việc chuyển nhượng dự án và công trình xây dựng theo quy định về luật kinh doanh bất động sản phải đáp ứng một số điều kiện của pháp luật về mức độ xây dựng và hoàn thành dự án.

Cụ thể, về nguyên tắc, Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay quy định bên chuyển nhượng dự án phải hoàn tất việc đầu tư hạ tầng đối với phần chuyển nhượng thì mới thực hiện được việc chuyển nhượng. Dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng.

Không chỉ vậy, Luật sư Nguyễn Hưng Quang còn cho biết, để được chuyển nhượng dự án, thủ tục hành chính hiện nay còn khá phức tạp, thời gian kéo dài. Chính các thủ tục cồng kềnh này sẽ gây ra nhiều rủi ro cho cả hai bên mua và bán.

Nhiều rủi ro cho khách hàng

 

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt, nhiều nhà phân phối bất động sản gần đây chủ động bỏ tiền ra đầu tư vào các dự án dở dang như mua lại một tòa nhà trong dự án, hay mua lại một phần dự án, một số sàn căn hộ… để hoàn thành sản phẩm giao cho người mua nhà. Các nhà phân phối này bước đầu đã thực hiện được nhiều dự án thành công, góp phần làm nhiều dự án hồi sinh, người mua đã được nhận nhà.

Tuy nhiên, những thương vụ kiểu này lại có nguy cơ rủi ro và tranh chấp. Bởi lẽ, trên thực tế, rất khó khăn để làm thủ tục chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Chưa kể, nhà phân phối thường đặt một cái tên mới cho dự án (tên này không phải là tên pháp lý của dự án) và sẽ “chuyển nhượng hợp đồng” lại cho khách hàng. Do nhà phân phối đóng vai trò như chủ đầu tư để trong hợp đồng mua bán, nên nhiều công chứng viên không phát hiện ra và vẫn công chứng việc chuyển nhượng. Thế nhưng, lúc làm giấy chủ quyền nhà thì khách hàng sẽ gặp rắc rối do cơ quan nhà nước chỉ công nhận chủ đầu tư thực sự của dự án. Khi tranh chấp xảy ra, những rủi ro đối với những thương vụ kiểu này sẽ rơi phần lớn vào người mua cuối cùng.

Để tránh rủi ro, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, khi mua nhà trong trường hợp trên, khách hàng cần kiểm tra kỹ chủ đầu tư thật sự của dự án. Bởi chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm với người mua, nhà phân phối hoặc đơn vị được ủy quyền chỉ là người chuyển nhượng lại sản phẩm cho người mua.

Một rủi ro khác cũng được các chuyên gia khuyến cáo, là tình trạng nhà đầu tư thứ cấp chưa hoàn thành việc chuyển nhượng dự án (dự án vẫn đứng tên chủ đầu tư cũ), nhưng vẫn trực tiếp ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Những hợp đồng dạng này sẽ bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Lý do là, theo quy định tại Khoản 5 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Văn phòng Luật sư TriLaw, cho rằng, khách hàng mua nhà ở những dự án hậu M&A cần yêu cầu bên bán cung cấp pháp lý dự án xem đã chuyển nhượng sang chủ đầu tư mới hay chưa. Mặt khác, điều kiện nhất định phải có để giao dịch, chính là dự án phải có được văn bản của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện huy động vốn và có ngân hàng bảo lãnh.

Quốc Tuấn - Diệu Thủy

Cách tính tiền thuế sử dụng đất khi chuyển nhượng - mua bán nhà ở xã hội

Cách tính tiền thuế sử dụng đất khi chuyển nhượng - mua bán nhà ở xã hội

Báo xin giải đáp thắc mắc của một số độc giả về cách tính tiền thuế sử dụng đất khi chuyển nhượng - mua bán nhà ở xã hội. 

Hướng dẫn làm sổ đỏ cho nhà đất mua bán viết tay

Hướng dẫn làm sổ đỏ cho nhà đất mua bán viết tay

Video dưới đây sẽ hướng dẫn cụ thể cho bạn đọc về quy trình cấp sổ đỏ cho nhà đất mua bán bằng giấy tay

Mua bán đất ở Cần Giờ, chậm 3 ngày bỏ túi thêm 1 tỷ

Mua bán đất ở Cần Giờ, chậm 3 ngày bỏ túi thêm 1 tỷ

“Có thể kiếm thêm 1 tỷ đồng, nếu để thêm 3 ngày” - đấy là một trong những mẩu chuyện giới cò đất cập nhật mỗi ngày tại quán cà phê trên đường Duyên Hải (Cần Thạnh, Cần Giờ).

 
 

Không thể bỏ lỡ

.
 
Khang Điền công bố kết quả thanh tra thuế 2015-2017
Khang Điền công bố kết quả thanh tra thuế 2015-2017
Thị trườngicon  02/12/2018 

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền) vừa có văn bản công bố thông tin liên quan đến kết quả thanh tra thuế doanh nghiệp này trong các năm từ 2015 - 2017.

 
Bắt “ông trùm” phân lô vì bán 1 lô đất cho nhiều người
Bắt “ông trùm” phân lô vì bán 1 lô đất cho nhiều người
Thị trườngicon  26/11/2018 

1 giám đốc công ty bất động sản đã bị bắt sau khi bị phát hiện hành vi bán 1 miếng đất cho nhiều người, thu lợi bất chính hơn 9 tỷ đồng.

 
Giật mình: Nghìn người mua nhà bị ‘hớ’
Giật mình: Nghìn người mua nhà bị ‘hớ’
Thị trườngicon  24/11/2018 

Theo Bộ Xây dựng, giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.

 
Rà soát tình hình sử dụng đất các doanh nghiệp thuộc Bộ Xây dựng
Rà soát tình hình sử dụng đất các doanh nghiệp thuộc Bộ Xây dựng
Thị trườngicon  23/11/2018 

Chỉ thị của Bộ Xây dựng về việc rà soát tình hình quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp (DN) do Bộ Xây dựng làm đại diện chủ sở hữu và các đơn vị có vốn góp của DN.

 
Hàng triệu người sung sướng nếu đề xuất này thành sự thật
Hàng triệu người sung sướng nếu đề xuất này thành sự thật
Thị trườngicon  22/11/2018 

HoREA đề nghị đẩy mạnh công tác lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thiết kế đô thị, để làm cơ sở miễn cấp Giấy phép xây dựng đối với nhà riêng lẻ tại các đô thị.

 
Đề xuất mới khiến chủ condotel như “ngồi trên lửa”
Đề xuất mới khiến chủ condotel như “ngồi trên lửa”
Thị trườngicon  20/11/2018 

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vừa đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh Bất động sản, trong đó, có nhiều điểm siết chặt loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng.

Hà Nội công khai loạt chung cư ‘dính’ hơn 50 vi phạm phòng cháy chữa cháy
Hà Nội công khai loạt chung cư ‘dính’ hơn 50 vi phạm phòng cháy chữa cháy
Thị trườngicon  19/11/2018 

15 công trình được thanh tra đều chưa có Văn bản nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy (PCCC) với 52 lỗi vi phạm về PCCC.

TP.HCM huy động gần 1 tỷ USD làm nhà cho dân nghèo
TP.HCM huy động gần 1 tỷ USD làm nhà cho dân nghèo
Thị trườngicon  19/11/2018 

UBND TP.HCM vừa phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở TP giai đoạn 2016 - 2020. Trong đó, ngân sách vốn đầu tư nhà ở xã hội, dành cho các đối tượng thu nhập thấp, tối thiểu là 21.834 tỷ đồng.

Đất ‘đẹp’ xây nhà để bán, nhà ở xã hội đẩy ra bãi tha ma
Đất ‘đẹp’ xây nhà để bán, nhà ở xã hội đẩy ra bãi tha ma
Thị trườngicon  19/11/2018 

Theo chuyên gia bất động sản quỹ đất để xây nhà ở xã hội (NƠXH) hiện rất khó khăn trong khi đó lại quy hoạch quanh bãi tha ma hoặc khu vực khó giải toả. Quy hoạch như vậy cũng không ổn.

“Bảo bối” condotel, biệt thự biển và bài học nhãn tiền
“Bảo bối” condotel, biệt thự biển và bài học nhãn tiền
Thị trườngicon  18/11/2018 

Khách hàng cần cảnh giác để tránh rủi ro về cấp “sổ đỏ” cho condotel

3 Bộ thẩm định việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung thủ đô
3 Bộ thẩm định việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung thủ đô
Thị trườngicon  14/11/2018 

Phó thủ tướng Trịnh Đình Dũng giao các bộ, ngành tổ chức thẩm định nội dung điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050.

Đại gia ngao ngán, condotel ế chỏng chơ chờ giảm giá
Đại gia ngao ngán, condotel ế chỏng chơ chờ giảm giá
Thị trườngicon  11/11/2018 

Dự báo về phân khúc condotel trong những tháng cuối năm và sang năm 2019, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn.

Đà Nẵng: Cán bộ bao che vi phạm xây dựng có thể bị truy cứu hình sự
Đà Nẵng: Cán bộ bao che vi phạm xây dựng có thể bị truy cứu hình sự
Thị trườngicon  09/11/2018 

UBND TP Đà Nẵng vừa ban hành Quy chế quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn.

‘Loạn’ phân lô bán nền ở Phú Quốc: Truy trách nhiệm tổ chức, cá nhân
‘Loạn’ phân lô bán nền ở Phú Quốc: Truy trách nhiệm tổ chức, cá nhân
Thị trườngicon  08/11/2018 

Chính phủ chỉ đạo  xử lý các công trình vi phạm trên đất nông nghiệp, đất rừng trên địa bàn huyện Phú Quốc, Kiên Giang.

Nhà ở xã hội ‘đội giá’, triệu dân nghèo lách khe cửa hẹp?
Nhà ở xã hội ‘đội giá’, triệu dân nghèo lách khe cửa hẹp?
Thị trườngicon  08/11/2018 

Nhiều dự án nhà ở xã hội (NƠXH) tại Hà Nội hiện có giá ngang ngửa với nhà ở thương mại thậm chí có dự án NƠXH giá còn cao hơn dự án thương mại ở cùng khu vực.

Giật mình nhà giá rẻ tụt mất 68% sau 1 năm
Giật mình nhà giá rẻ tụt mất 68% sau 1 năm
Thị trườngicon  08/11/2018 

Báo cáo tình hình thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2018, của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho thấy nhiều số liệu bất ngờ về nguồn cung ở các phân khúc.

Không được lấy đất sân golf để xây nhà ở thương mại
Không được lấy đất sân golf để xây nhà ở thương mại
Thị trườngicon  07/11/2018 

Không được sử dụng đất xây dựng sân golf và công trình phụ trợ phục vụ cho hoạt động kinh doanh sân golf để xây dựng nhà ở thương mại hoặc sử dụng vào mục đích khác.

Đà Nẵng khoanh vùng khu vực cấm xây nhà chọc trời
Đà Nẵng khoanh vùng khu vực cấm xây nhà chọc trời
Thị trườngicon  06/11/2018 

Theo Sở Xây dựng TP.Đà Nẵng việc ghép các lô đất ở liền kề chỉ cho 9 tầng; 2 quận Thanh Khê, Hải Châu chỉ tối đa 8 tầng.

Vòng xoáy trục lợi đất công, nhiều đại gia “tay không bắt giặc”
Vòng xoáy trục lợi đất công, nhiều đại gia “tay không bắt giặc”
Thị trườngicon  06/11/2018 

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản báo cáo liên quan đến việc chuyển nhượng dự án, nhằm mục đích trục lợi và các giải pháp xử lý vấn đề này.

Dự án “đắp chiếu” la liệt vì vướng thủ tục
Dự án “đắp chiếu” la liệt vì vướng thủ tục
Thị trườngicon  08/11/2018 

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trên địa bàn thành phố đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án tồn kho", nhưng bị vướng thủ tục chuyển nhượng.

 
 
 
Hoàn thiện thông tin gửi bình luận

HOẶC ĐĂNG NHẬP NHANH BẰNG TÀI KHOẢN