Giá rẻ
Để có được căn hộ ở khu vực trung tâm Hà Nội, nhiều khách hàng chấp nhận mua căn hộ chung cư có thời hạn 50 năm vì giá rẻ. Lý do là bởi chủ đầu tư chỉ phải nộp tiền thuê đất 50 năm, trong khi những dự án căn hộ chung cư được cấp thời hạn lâu dài, chủ đầu tư phải nộp hết tiền sử dụng đất. Do đó, những căn hộ 50 năm có mức giá không quá cao, phù hợp với đa số khả năng tài chính của nhiều người.
Năm 2019, vợ chồng chị Nguyễn Thị Mai (quê Hải Phòng) quyết định mua một căn hộ chung cư để ổn định cuộc sống tại Hà Nội. Sau khi đi tìm hiểu một số dự án, anh chị đã tìm được một vài căn ưng ý. Tuy nhiên, do khả năng tài chính nên vợ chồng chị không dễ mua được nhà ở khu vực trung tâm.
Thời điểm đó, chị được môi giới bất động sản giới thiệu loại hình căn hộ 50 năm tại một dự án ở quận Thanh Xuân. Dự án này gồm 3 toà chung cư, trong đó 2 toà có sổ hồng lâu dài, giá trên 35 triệu đồng/m2. Còn toà chung cư có hạn 50 năm, mức giá rẻ hơn hẳn, chỉ 25 triệu đồng/m2. Trước đây, toà này được cấp phép làm văn phòng, sau đó chủ đầu tư chuyển đổi công năng.
Nếu mua căn hộ có hạn 50 năm, anh chị đủ khả năng mua một căn hai phòng ngủ. Dự án ở khu vực trung tâm nên thuận tiện cho con gái đi học, vợ chồng chị đi làm.
Sau khi bàn với chồng, chị Mai đã quyết định mua căn hộ chung cư 50 năm. Chị cho hay, các toà đều được thừa hưởng các tiện ích chung của dự án, chỉ khác về thời hạn sở hữu. Gia đình đang không đủ tài chính nên cứ mua đã rồi sau này có tiền thì chuyển đổi sau.
Tương tự, chị Nguyễn Thị Hà (Thanh Xuân, Hà Nội) cũng bỏ ra 2,2 tỷ đồng để sở hữu một căn hộ có thời hạn 50 năm tại một dự án hỗn hợp chung cư, toà nhà văn phòng. Mặt bằng chung giá căn hộ cao cấp ở khu vực quận Thanh Xuân khi đó là 35-40 triệu đồng/m2, còn căn hộ có thời hạn sử dụng 50 năm giá chỉ 21 triệu đồng/m2.
Khách hàng được sở hữu căn hộ kể từ ngày 25/10/2010 đến ngày 24/10/2060. Tháng 12/2015, dự án được khởi công, và phải đến quý I/2019 mới bàn giao, khách hàng đã bị thiệt 9 năm.
Năm 2014, trên thị trường cũng xuất hiện loại hình căn hộ officetel có hạn sử dụng 50 năm. Loại hình “con lai” giữa văn phòng làm việc và căn hộ để ở này sau đó phát triển rất nhanh và mạnh.
Với diện tích phổ biến chỉ từ 25-50m2, tổng giá trị mỗi căn officetel thường thấp hơn so với một căn hộ để ở thông thường. Hiệu suất cho thuê của loại hình officetel cũng khá tốt, mức lợi nhuận khoảng từ 15 triệu đồng/tháng trở lên. Tìm trên các trang mạng cũng dễ dàng bắt gặp các mẫu quảng cáo khẳng định officetel mang lại nguồn thu nhập khoảng 8-12%/năm trên tổng giá trị đầu tư.
Tại dự án trên đường Trần Duy Hưng, từ tầng 4 đến tầng 20, là căn hộ sở hữu lâu dài. Còn từ tầng 21 đến 31 là loại hình căn hộ được chuyển đổi từ văn phòng sang chung cư có thời gian sở hữu chỉ 50 năm. Căn hộ sở hữu lâu dài giá trên 3 tỷ đồng, trong khi thời hạn 50 năm được rao bán 2,2 tỷ đồng.
Rủi ro sổ hồng, khó bán
Người Việt Nam có tâm lý, nhà là tài sản sở hữu lâu dài, là "của để dành" cho con cháu. Do vậy, trước thông tin loại hình chung cư có thời hạn sử dụng, sau 50 năm sẽ "hết date", nhiều người tỏ ra lo ngại về việc bỏ tiền tỷ ra để mua chung cư.
Chị Nguyễn Thị Liên (Nam Từ Liêm, Hà Nội) đang rao bán căn hộ 2 phòng ngủ, giá ngang bằng với khi mua cách đây 2 năm. Chị cho hay, nếu tính tiền chênh và nội thất thì chị đang thiệt 300 triệu đồng. Căn chị mua là loại hình có thời hạn 50 năm, chủ đầu tư hứa sẽ có sổ đỏ nhưng tới nay vẫn chưa làm được. “Căn hộ tôi ở không khác gì những căn bình thường cùng toà nhà nhưng chưa được cấp sổ hồng lâu dài. Việc mua bán cũng khó khăn hơn”, chị nói.
Tại các dự án officetel, cơ quan chức năng đã nhiều lần yêu cầu tháo gỡ khó khăn trong việc cấp sổ đỏ, nhưng đến nay hàng chục nghìn căn hộ officetel vẫn phải chờ vô thời hạn. Việc căn hộ officetel không được cấp sổ hồng như căn hộ chung cư khiến giao dịch officetel gặp khó.
Ông Đỗ Thành Nam, một nhà đầu tư căn hộ 50 năm tại dự án ở Thanh Xuân nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng. Do vậy, việc cầm cố thế chấp căn hộ rất khó, chỉ được ngân hàng liên kết với chủ đầu tư cho vay chứ không thể vay ở ngân hàng khác. Ông phải chấp nhận lãi suất cao hơn so với ngân hàng không liên kết. Hơn nữa, muốn chuyển nhượng lại cũng khó và không được giá do không có sổ đỏ.
“Cùng một dự án, những căn hộ được cấp sổ đỏ giá tăng hơn gần gấp đôi so với giá chủ đầu tư bán trước đây, còn căn hộ officetel giá tăng không đáng kể mà bán cũng khó”, ông nói.
Theo CBRE Việt Nam, từ năm 2016 đến 2018, thị trường officetel tăng trưởng cao hơn rất nhiều so với condotel, tỷ lệ hấp thụ lên đến 98%. Tuy nhiên, khung pháp lý của sản phẩm này còn nhiều lấn cấn, khách hàng khi ký hợp đồng mua không có được câu trả lời rõ ràng từ nhà đầu tư. Việc bố trí lối đi riêng của officetel với cư dân, người thuê officetel đòi hỏi lối đi riêng cũng gặp khó khăn. Khả năng cho thuê của officetel bị kém đi.
Một chuyên gia về bất động sản cho hay, hiện có hai luồng quan điểm về condotel, officetel: một, coi đó là một dạng nhà ở, hai là coi như một công trình kinh doanh dạng du lịch, không phải nhà ở. Trong khi đó, theo các quy định pháp luật hiện hành thì cấm sử dụng căn hộ nhà ở cho các mục đích khác, ngoài để ở. Hơn nữa, pháp luật chưa công nhận condotel, officetel là nhà ở.
Với những bất cập như vậy, loại hình căn hộ 50 năm đang gây nhiều hệ luỵ và cần các cơn quan chức năng có những giải pháp nhằm bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà.
Duy Anh
.svg){kind=icon}
