Không quốc gia nào có luật kinh doanh bất động sản như Việt Nam
Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Đầu tư đang bộc lộ những nút thắt đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.
Sáng 12/4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Trình bày tờ trình của Chính phủ, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.
Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, một trong những điểm mới của dự luật này là bổ sung quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch.
Cụ thể, dự thảo luật quy định hai trường hợp kinh doanh phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đó là bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước
Thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả.
Tuy nhiên, đây chỉ là một trong các phương thức để thực hiện giao dịch, vì vậy đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn, để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, sự cần thiết.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho rằng, các quy định tại dự thảo luật chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa quy định rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư khi không thực hiện đúng cam kết.
Ông Vũ Hồng Thanh dẫn chứng quy định về “giấy xác nhận giao dịch qua sàn” tại khoản 5 Điều 61 còn chung chung, chưa rõ giá trị pháp lý. Hay quy định giấy xác nhận giao dịch qua sàn là “cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất theo quy định Luật này và các luật khác có liên quan” chưa thống nhất với Luật Đất đai, các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.
Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin.
Qua sàn sẽ làm thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí
Ông Thanh cho rằng, theo tờ trình của Chính phủ, việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhằm mục tiêu nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.
Tuy nhiên, dự thảo luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về các thông tin thị trường bất động sản nhằm bảo vệ khách hàng, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.
Cùng đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đang quy định theo hướng xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất thông qua việc quy định sử dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân kê khai giá trị mua bán thực tế.
Với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.
Theo ông Thanh, việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.
Các nhận định của báo cáo đánh giá tác động về việc bắt buộc thông qua sàn giao dịch không làm tăng nhiều chi phí của doanh nghiệp và người dân, không có tác động tiêu cực về kinh tế, xã hội là chưa thuyết phục. Một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thể làm tăng chi phí từ 8-10%.
Việc bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.
Thực tế, có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.
Vì vậy, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng, cần quy định rõ hơn các nguyên tắc cơ bản để bảo đảm an toàn pháp lý của các giao dịch, mối quan hệ giữa việc xác nhận giao dịch qua sàn với công chứng và đăng ký đất đai. Các quy định về nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản cũng cần quy định cụ thể hơn.
Thường trực Ủy ban Kinh tế cũng đề nghị nghiên cứu kỹ lưỡng, quy định rõ những yếu tố đặc thù của sàn giao dịch bất động sản điện tử, bảo đảm tính khả thi, bảo đảm tính an ninh, an toàn, bảo mật của sàn giao dịch bất động sản điện tử.
.svg){kind=icon}
