Chung cư nội đô: Thách thức người ‘cầm vàng’

- Việc dừng phát triển mới các dự án nhà ở nội đô Hà Nội khiến cho đất vàng xây chung cư nội đô ngày càng đắt và hiếm. Có được đất vàng nhưng xây được căn hộ tương xứng và phù hợp với thị trường lại là thách thức với các chủ đầu tư.

Khan hiếm nguồn cung

Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến 2030. Điểm gây chú ý nhất là 'cấm cửa' nhà ở thương mại nội thành. Theo đó, khu nội đô lịch sử gồm 4 quận nội thành cũ là Đống Đa, Hoàn Kiếm, Ba Đình, phía Bắc quận Hai Bà Trưng, và một phần phía Nam của quận Tây Hồ sẽ tạm dừng phát triển nhà thương mại.

Mới đây, khi xem xét đồ án quy hoạch phân khu đô thị H1-2 thuộc quận Ba Đình, H1-3 thuộc quận Đống Đa và H1-4 thuộc quận Hai Bà Trưng. Lãnh đạo Hà Nội đã dứt khoát: Không tăng đất ở tại 3 quận nội đô trên đây.

Với xu hướng này, nguồn cung chung cư nội thành cũ Hà Nội dần cạn. Sẽ khó có các dự án lớn mơi nhưng điều này lại tạo ra một lợi thế rất lớn cho một số ít các dự án đã hoàn thành mọi thủ tục hay đang tiến hành đầu tư.

Thực tế, tại các quận trung tâm nội thành như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa hiện rất khó tìm một căn hộ trung hoặc cao cấp có môi trường sống tốt. Khu vực này đa số là các căn hộ tập thể cũ xuống cấp với diện tích nhỏ và cải tạo chắp vá.

Việc dừng phát triển mới các dự án nhà ở nội đô Hà Nội khiến cho đất vàng xây chung cư nội đô ngày càng đắt và hiếm.

Điểm danh các dự án trong khu vực được 'khoanh đỏ' đúng là đếm trên đầu ngón tay. Ở Đống Đa, ngoài một số dự án đã hoàn thành hay bán gần hết như GP - Building hay 102 Trường Chinh còn lại là Hoang Cau - D' Le Pont D'or với khoảng 300 căn hộ.

Ở Hoàn Kiếm, nguồn cung gần như đang ở con số không. Dự án được kỳ vọng nhất đang trong quá trình đầu tư là D'San Raffes ở Hàng Bài với những hé lộ ban đầu thuộc dạng siêu sang

Khu vực Ba Đình, ngoài 1 -2 dự án cải tọa chung cư cũ như D2 hay C7 Giảng Võ; xen kẹt trong khu chung cư cũ như Platinum Residences... thì gần như không còn thêm một nguồn nào đáng kể.

Với diễn biến mới này, chung cư ở quận nội đô trên vốn được ví là đất vàng thì này càng trở nên hiếm như "kim cương".

Vì thế, với DN nào đang có những dự án ở nội đô thì bán hàng không có gì đáng ngại và hơn thế, việc huy động vốn cũng không phải là vấn đề khi chính các NH cũng đang săn tìm những dự án đắt khách nội đô để cho vay hơn là đổ tiền cứu những dự án ở những vùng chưa có hạ tầng.

Khách hàng tìm kiếm giá trị gia tăng

Đất vàng, đất kim cương, nhu cầu lớn và đông khách nhưng đầu tư trên đất vàng nội đô thực tế lại đang là thách thức cho chính các chủ đầu tư khi phải làm sao gia tăng các giá trị và tiện ích cho sản phẩm nhưng có một mức giá phù hợp.

Ông Trần Như Trung, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh: Có đất và triển khai dự án ở nội đô thường đi kèm với chi phí rất cao. Từ giải phóng mặt bằng, thực hiện nghĩa vụ ngân sách...đến khi xây dựng chi phí đều lớn hơn nhiều khu trung tâm. Do đó, chủ đầu tư phải cân nhắc, tỷ mỷ trong thiết kế trên từng mét vuông công năng sử dụng sao cho có hiệu quả kinh tế và tốt nhất người sử dụng.

Thị trường dù đã hồi phục nhưng nhưng dự án ở các quận mới như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai không mấy ai dám đặt giá trên 30 triệu/m2. Các quận Ba Đình, Đống Đa dù hiếm hàng, giá đắt nhưng chủ đầu tư cũng phải đau đầu tính toán đặt giá bán hợp lý. Bài toán để dự án vừa có lãi, vừa đủ sức hấp dẫn khách hàng khó cùng một đáp án.

Một thách thức khác đối với dự án nội đô lại đến từ chính vị trí vàng của mình. Khu vực nội đô, diện tích đất dành cho hạ tầng, các tiện ích dịch vụ khác rất ít ỏi. Khu Trung tâm vốn quá tải, hiếm nơi để xe, vườn hoa, khu sinh hoạt chung hạn chế... khiến các căn hộ dù được chăm chút nội thất cũng khó lòng được đánh giá là cao cấp.

"Một căn hộ nội đô cao cấp mà mỗi gia đình không có một chỗ đỗ xe, dân cư không có những không gian sinh hoạt chung... hay đơn giản cảnh quan quanh tòa nhà chỉ toàn bê tông thật là đáng thất vọng... và khó mà lấy tiền của khách hàng".

Chính vì thế, các chủ đầu tư phải tìm mọi cách để tăng tiện ích. Nếu Discovery Complex có hồ bơi lớn, các khoảng cây xanh hay Lotte sắp được khai trương có diện tích lớn cho thương mại, mua sắm thì Hoang Cau - D' Le Pont D'or cũng có diện tích cho vườn hoa, cây xanh trên tầng mái.

Ông Trần Như Trung phân tích, với các dự án nội đô, một trong những điểm làm nên sự hấp dẫn của dự án nhiều khi lại đang đến từ tầng hầm. Chủ đầu tư hiện nay đang chấp nhận để làm các tầng hầm dù biết rằng, cứ xuống một tầng sâu tốn kém sẽ tăng theo cấp số nhân.

Một tầm nhìn thoáng rộng và cởi mở cũng là yếu tố góp phần giúp dự án gắn mác cao cấp. Nếu như Water mark luôn nói về một góc dự án hướng ra Hồ Tây thì  Hoang Cau - D' Le Pont D'or hướng ra Hồ Hoàng cầu, D. Palais de Louis nhìn ra công viên Nghĩa Tân... hay các dự án cải tạo mới như D2 hay C7 tận dụng được lợi thế cũ khi ăn ké một phần hồ Hồ Giảng Võ.

Các dự án từ trước đến nay quá nặng dồn tiền vào phần kiến trúc nhưng kiến trức mới là cái vỏ. Khách hàng chấp nhận một cái giá cao để ở nội thành chắc hẳn họ không chỉ cần một căn hộ có bao nhiều m2. Nhà rộng là cần thiết nhưng chưa hẳn là điều điều tiên họ tìm kiếm. Khách hàng cần chỗ ở đẹp, tiện ích và nhiều giá trị gia tăng... cho nhiều mục đích khác nhau.

Vì thế, có đất đẹp nội đô đã khó nhưng làm ra sản phẩm để vừa lòng khách hàng không hề dễ. Nhất là khi trong giai đoạn nay không phải cứ có dự án đẹp là tha hồ tăng giá. Đó là cái khó của người ngồi trên đất vàng.

Công Minh