Condotel thành nhà ở, nhồi dân cư vào đất du lịch là tai hoạ quy hoạch

Lao vào “cơn sốt” condotel chủ đầu tư kiếm bội, khách hàng lãnh đủ

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ nhiều cơ quan các Bộ ngành liên quan đến vấn đề căn hộ du lịch (condotel) sau việc Cocobay chính thức thừa nhận “vỡ trận” cam kết lợi nhuận khủng.

Theo HoREA, thời gian qua trên thị trường bất động sản đã phát sinh “cơn sốt” đầu tư kinh doanh các dự án condotel với nhiều hệ lụy cho đến nay cần phải được chấn chỉnh để phát triển bền vững.

Liên tiếp các dự án “vỡ trận” cam kết lợi nhuận khủng từ condotel Bavico Nha Trang đến Cocobay Đà Nẵng trở thành “cú sốc” nặng cũng là “hồi chuông cảnh báo” đối với nhiều dự án.

Thực tế, từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”, nhằm tranh thủ đạt ngay “3 nhanh”: Bán nhanh; Thu hồi vốn nhanh; Chốt lời nhanh.

Cùng với đó, HoREA cũng chỉ ra rằng: Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở)” trái với quy định của Luật Đất đai, thì “thủ thuật” và cũng là “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 08-12 năm. Điều này đẩy rủi ro cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”, vì trong các hợp đồng bán căn hộ condotel, các chủ đầu tư đã không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng.

Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, trong cuộc chơi này đã không có sự fair play, không win-win cho các bên mà rủi ro rơi chủ yếu rơi vào khách hàng, nhà đầu tư.

“Chủ đầu tư bán condotel hình thành trong tương lai cho “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” được 5 cái lợi rất lớn: Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh; Có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng; Lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; Rất có lợi so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp; Được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau” – ông Châu phân tích.

Cũng theo ông Châu, trong khi đó, “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt. Bởi chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá bán rất cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh, nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận. Rủi ro trong kinh doanh condotel về sau, chủ yếu thuộc về “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”.

Bên cạnh đó, trong các hợp đồng mua bán căn hộ condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thuộc về “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”. Hơn nữa, chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8 - 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm, vì mỗi “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” không thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel trong khu du lịch.

Đà Nẵng cho phép chuyển đổi hơn 1.500 căn hộ khách sạn (condotel- không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở) tại dự án Cocobay.

Thực tế cho thấy, từ tháng 8/2019, dự án condotel Bavico Nha Trang “vỡ trận”, không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận 15%/năm và mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư Dự án Cocobay Đà Nẵng đã thông báo không tiếp tục thực hiện chi trả lợi nhuận cho khách hàng.

“Đây là một “cú sốc” nặng và cũng gây thiệt hại rất lớn trực tiếp đối với các “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” tại các dự án condotel Bavico Nha Trang và Cocobay Đà Nẵng, cũng là “hồi chuông cảnh báo” đối với các chủ đầu tư, “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” tại các dự án condotel khác và đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của “khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp” – Hiệp hội nêu kiến nghị.

Nêu tại văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội đã nêu ra hàng loạt những kiến nghị về cơ chế sử dụng “đất du lịch” trong “đất thương mại, dịch vụ” theo quy định của Luật Đất đai; chế độ sử dụng “đất du lịch”; tài chính đất đai đối với “đất du lịch”; cũng như việc cấp sổ đỏ (có thời hạn) cho condotel…

Không thể vì khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch

Được biết, đầu tháng 2/2019, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1:500 đối với dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (tên thương mai là Tổ hợp Du lịch & Giải trí Cocobay) tại phân khu quy hoạch số 1, phía Tây đường Trường Sa, phường Hoà Hải, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng. Trong đó có nội dung chuyển đổi condotel (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).

Theo đó, 1.016 căn condotel trong tổng số 1.856 căn đang xây dựng tại tòa nhà Cổ Cò 1,2,3 được thành căn hộ chung cư và 544 căn condotel trong tổng số 1.657 căn tại công trình chưa xây dựng ở tòa nhà Cocobay Tower cũng được chuyển thành căn hộ chung cư.

Không thể chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch.

Quyết định này cho phép chuyển đổi các công trình condotel cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề, đồng thời bổ sung quy hoạch một số công trình để bố trí văn phòng quản lý, công trình phụ trợ, trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại, nhà xe... đảm bảo đáp ứng nhu cầu của người dân.

Không chỉ ở dự án Cocobay, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Bộ cũng đang tiếp nhận rất nhiều dự án đề nghị điều chỉnh cơ cấu sản phẩm thậm chí điều chỉnh từ condotel sang nhà ở rất lớn lên tới hàng chục nghìn căn.

Đánh giá về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM khẳng định, pháp luật cũng cho phép điều chỉnh quy hoạch, trong đó có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, trong trường hợp quy hoạch không có tính khả thi hoặc không còn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội.

“Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng là quy hoạch rất quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, đã có tình trạng điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu và theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, ảnh hưởng xấu đến lợi ích cộng đồng” – Hiệp hội thẳng thắn đặt vấn đề.

Theo HoREA, việc điều chỉnh giảm quy hoạch sử dụng đất du lịch, làm tăng đất ở, hình thành khu dân cư ngay tại khu vực nhiều tiềm năng phát triển du lịch sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của địa phương.

“Đất du lịch mà nhồi vào đó một khu dân cư thì sẽ làm biến dạng và làm giảm đi giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch. Điều chỉnh quy hoạch từ condotel sang nhà chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn, là bóp méo quy hoạch, là tai họa về quy hoạch. Điều đó sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, tác động tiêu cực đến việc thực hiện chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương. Không thể chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch” – HoREA nhấn mạnh.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đặc biệt lưu ý việc điều chỉnh từ condotel sang chung cư nhà ở bởi các dự án condotel đều chủ yếu nằm ở vị trí ven biển.
Như tại dự án Cocobay Đà Nẵng, ông Châu cho biết khá ngạc nhiên khi nhìn thấy hình ảnh các khu đất tại dự án đã được điều chỉnh qua chung cư đất ở ngay ven biển như vậy.

Từ đó, hiệp hội đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch chỉ đạo các địa phương thực hiện chặt chẽ quy trình xem xét điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, điều chỉnh dự án (một phần dự án) khu du lịch nghỉ dưỡng thành khu nhà ở.

Hồng Khanh

Thị trường có biến, hàng nghìn căn condotel theo Cocobay xin thành chung cư

- Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ đang tiếp nhận rất nhiều dự án đề nghị điều chỉnh cơ cấu sản phẩm thậm chí điều chỉnh từ condotel sang nhà ở lên tới hàng chục nghìn căn.