Đất trồng cây, đất vườn Mộc Châu tăng giá, tiềm ẩn nhiều rủi ro

Những dự án lớn tại Mộc Châu cùng thông tin về hạ tầng giao thông, dự án đường liên kết vùng Hòa Bình - Hà Nội và cao tốc Hòa Bình - Mộc Châu như tiếp tục ‘phả’ hơi nóng vào thị trường nhà đất huyện Mộc Châu.

Nhiều dự án được các nhà đầu tư quan tâm như trung tâm du lịch sinh thái thị trấn Nông trường Mộc Châu 3.800 tỷ đồng; khu đô thị Đồi Chè Mộc Châu hơn 1.400 tỷ đồng; khu phố núi và biệt thự sinh thái Mộc Châu 1.500 tỷ đồng; khu biệt thự và sân golf du lịch Mộc Châu 2.500 tỷ đồng; khu dân cư lân cận trung tâm du lịch trọng điểm Mộc Châu 1.800 tỷ đồng…

Cách đây 2-3 năm, nhà đầu tư từ Hà Nội và nhiều nơi đổ bộ lên vùng đất này khiến thị trường bất động sản Mộc Châu (Sơn La) trở nên sôi động. Tới thời điểm này, dù thị trường bất động sản nói chung trầm lắng, giá đất tại Mộc Châu vẫn tăng cao do nhiều thông tin quy hoạch.

Theo chân môi giới T. (ở Mộc Châu), PV.VietNamNet được giới thiệu mua những mảnh đất trồng cây lâu năm, đất cây hàng năm có kèm vài trăm m2 đất thổ cư. Đây là loại đất dễ chuyển nhượng, được nhiều người tìm mua nhất. Theo giới thiệu, hiện môi giới đang tìm khách cho một số mảnh khá đẹp ở Đông Sang, Mường Sang… Chủ đất có thể xin chuyển đổi, lập dự án làm khu nghỉ dưỡng rất đẹp.

Đơn cử, mảnh đất diện tích 4.400m2 ở Mường Sang, năm 2021 chủ cũ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng với giá 2,1 tỷ đồng, bây giờ đã có giá hơn 13 tỷ đồng, tăng gấp 6 lần.

Môi giới cũng khích lệ khách bằng thông tin ngay sau khi lãi suất giảm, thị trường nhà đất ở Mộc Châu bắt đầu có khách tìm mua.

Tuy nhiên, nếu so với thời điểm cao điểm năm trước, khách Hà Nội lên Mộc Châu mua đất thời điểm hiện tại chỉ đạt khoảng 20%.

Môi giới T. cho biết, hiện có mảnh đất hơn 5.000m2 ở Mường Sang, nhưng trên giấy chứng nhận chỉ có hơn 1.000m2 và có khoảng 400m2 thổ cư. Giá bán môi giới đưa ra là 2,5 tỷ đồng, rất phù hợp với cá nhân đầu tư.

Môi giới cũng hướng sang có thể chọn mảnh nhỏ hơn chỉ trên 700m2 ở Đông Sang. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mảnh này là đất trồng cây hàng năm, hạn sử dụng đất đến năm 2070. Giá chuyển nhượng mảnh đất này là 1,3 tỷ đồng. Nếu ít tiền, khách hàng có thể đầu tư rồi để đó, chờ đợi có thể nâng cấp lên đất thổ cư.

Theo chân một môi giới khác, chị H. cho biết, tùy từng vị trí, đất làm nghỉ dưỡng nếu mảnh nào còn của người dân, giá bán chỉ 1 triệu đồng/m2. Những mảnh đã qua tay nhiều nhà đầu tư, giá bán lên 4-5 triệu đồng/m2.

Theo môi giới này, muốn làm homestay nghỉ dưỡng, tốt nhất nên mua những mảnh đất có thổ cư. Phiêng Luông và Tân Lập là những khu vực có điểm nút giao cao tốc Hòa Bình – Mộc Châu. Trong đó, nếu làm nghỉ dưỡng, đất khu vực xã Tân Lập là đẹp nhất, khi có khí hậu ôn hòa giữa thị trấn Nông trường Mộc Châu và thị trấn Mộc Châu.

Dù dẫn khách đi xem đất nhưng môi giới H. thừa nhận thực tế, vẫn có những khách hàng mua đất trồng cây lâu năm, đầu tư nhiều tỷ đồng làm homestay nghỉ dưỡng đã bị cưỡng chế phá dỡ vì sử dụng đất không đúng quy định.

Theo tìm hiểu, từ giữa năm 2022, huyện Mộc Châu đã thống kê sơ bộ có hàng chục công trình homestay chủ yếu tại xã Mường Sang, Đông Sang, thị trấn Mộc Châu, thị trấn Nông trường Mộc Châu xây dựng không phép trên đất nông nghiệp.

Một số công trình do hộ gia đình, cá nhân quản lý, sử dụng, xây dựng trái phép trên đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm đều bị chính quyền xử lý.

Trao đổi với PV VietNamNet, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định: Việc xây dựng các mô hình kinh doanh như farmstay, homestay nghỉ dưỡng, lưu trú qua đêm đều không được phép làm trên đất trồng cây, đất vườn.

“Thậm chí, kể cả đất trồng cây nhưng có phần đất ở cũng chỉ được phép xây nhà để ở, không được kinh doanh thương mại. Nếu kinh doanh farmstay, homestay nghỉ dưỡng tức là chuyển sang đất dịch vụ, như thế không đúng quy hoạch đất đã được phê duyệt. Người sử dụng đất nếu không sử dụng đúng quy hoạch sẽ bị thu hồi”, bà Nhung lưu ý.

Nói về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bà Nhung cho biết, việc chuyển đổi này sẽ phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm được phê duyệt của cấp huyện, được cấp theo hạn mức cho từng địa phương và phải tuân thủ các quy hoạch liên quan.

Việc nhà đầu tư mua đi bán lại đất nông nghiệp, theo bà Nhung sẽ rất rủi ro.

“Họ tự thổi giá lên mua bán cho nhau, các nhà đầu tư không nắm được quy hoạch, không chuyển đổi mục đích sử dụng đất được hay không thay đổi điều chỉnh quy hoạch được thì chỉ mua để đó, không giải quyết gì. Mà nếu họ cứ mua để đó, không đầu tư cho mục đích nông nghiệp, bỏ hoang thì theo luật sau 24 hay 36 tháng là thu hồi”, bà Nhung nói.

Bên cạnh đó, theo Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đầu tư theo phong trào, theo tin đồn, sợ tiền mất giá đổ xô chuyển sang đất để trở thành kênh an toàn; nhưng rủi ro rất lớn với nhà đầu tư khi mua bán đất nông nghiệp.

"Nếu mảnh đất nông nghiệp đó nằm trong diện giải tỏa thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp rất thấp. Trong khi nhà đầu tư phải bỏ ra một khoản không nhỏ để mua lúc ban đầu", chuyên gia này cảnh báo.