Huy động vốn lãi 40%/năm xây nhà trọ tiền chế có thực sự ‘ngon ăn’?

“Huy động vốn - thuê đất – xây nhà trọ tiền chế” trả lãi từ 36% tới hơn 40%/năm đang rộ lên thời gian gần đây. Nhưng mô hình này được cảnh báo tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Mới đây, một doanh nghiệp quảng bá: “Với 40 triệu đồng, nhà đầu tư sẽ sở hữu 1 phòng trọ trong 2,5 năm mà không phải vận hành quản lý; kết thúc 30 tháng được hoàn vốn 40 triệu; lợi nhuận từ việc cho thuê: 1,2 triệu/tháng/phòng”.

Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư 8 khu nhà trọ với 182 phòng cho thuê ở TP.HCM từ năm 2013 phân tích, với nội dung “mời gọi” này có nghĩa khi giam gia góp vốn, nhà đầu tư sẽ “không phải làm gì” mà vẫn nhận lợi nhuận 36%/năm trong 2,5 năm. Theo Kiên, câu hỏi cần phải đặt ra ở đây là nhà đầu tư góp vốn có thực sự kiếm nhiều tiền mà “không phải làm gì”, hay chính chủ đầu tư mới là người nhận được điều này?

Doanh thu 211 triệu đồng/tháng với 100 phòng

Theo chia sẻ từ phía chủ đầu tư, huy động 40 triệu đồng/phòng, nhưng chi phí xây dựng mỗi phòng tiền chế chỉ hết khoảng 28 triệu. Giả sử chi phí xây dựng này chính xác, và chủ đầu tư huy động đúng 100 suất cho 100 phòng, thì sau khi huy động vốn và xây dựng khu trọ, chủ đầu tư sẽ thặng dư nguồn tiền 1,15 tỷ đồng.

Giá phòng cho thuê ở tầng trệt hiện là 1,7 triệu đồng/tháng, trên lầu là 1,5 triệu/tháng, tính trung bình là 1,6 triệu mỗi tháng. Giả sử 100 phòng cho thuê luôn kín 100%, mô hình sẽ có các nguồn doanh thu từ tiền phòng, tiền cho thuê 1-2 ki-ốt mặt tiền, tiền giữ xe tháng và tiền lãi ngân hàng từ nguồn tiền thặng dư ban đầu sau khi xây dựng.


Do mặt bằng ki-ốt ở những khu xa trung tâm (vì ở gần trung tâm không thể có đất thổ cư 1.100m2 để trống cho thuê), và đối tượng khách thuê của khu trọ hơi phức tạp nên khó thu hút được các thương hiệu lớn thuê giá cao. Tổng cộng hàng tháng mô hình có doanh thu 211 triệu đồng.

{keywords}
 

Với khu trọ 100 phòng, mỗi phòng trung bình 12m2, bố trí 1 trệt 1 lầu, diện tích đất thổ cư cần thuê khoảng 1.100m2 (mật độ xây dựng 60-65% cho diện tích đất lớn).

6-7 năm mới có thể hoàn vốn

Mô hình này hàng tháng sẽ cần các chi phí: thuê đất, thuê nhân viên quản lý, bảo vệ giữ xe, sửa chữa bảo trì, thuế và chi phí trả lãi vay hàng tháng cho người góp vốn… Trong đó, chưa kể việc thuê được 1.100m2 đất thổ cư tại TP.HCM với giá 30 triệu/tháng khá khó.

Hàng tháng, sau khi trả lãi 1,2 triệu/suất cho nhà đầu tư thì dòng tiền chủ đầu tư còn lại 30,7 triệu đồng. Sau 2,5 năm chủ đầu tư sẽ có 921 triệu đồng từ tiền kinh doanh cho thuê. Tuy nhiên, điều này chỉ xảy ra với 3 điều kiện bắt buộc: Xây được 1 phòng chỉ với 28 triệu đồng; 100 phòng cho thuê kín 100% suốt 2,5 năm với giá cho thuê trung bình 1,6 triệu/tháng; thuê được 1.100m2 đất thổ cư chỉ 30 triệu/tháng.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn nguồn tiền 1,15 tỷ đồng thặng dư ban đầu sau khi xây dựng khu trọ. Vậy sau 2,5 năm chủ đầu tư có tổng cộng 2,07 tỷ.

{keywords}
Thời gian hoàn vốn của mô hình nhà trọ tiền chế này có thể lên đến 6-7 năm. Ảnh: Vtcon.

Theo cam kết, sau 2,5 năm (30 tháng) chủ đầu tư sẽ hoàn vốn 40 triệu đồng/suất cho người góp vốn. Đây chính là lúc phát sinh vấn đề vì tổng vốn cần phải hoàn trả là 4 tỷ đồng, tức là chủ đầu tư sẽ bị thiếu 1,9 tỷ đồng để trả cho 100 suất góp vốn. Lúc này chủ đầu tư chỉ còn cách đề nghị nhà đầu tư tiếp tục gia hạn thời gian góp vốn, hoặc phải huy động thêm người mới để trả cho nhóm nhà đầu tư cũ.

Như vậy, để giảm thiểu rủi ro cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư, thời gian hoàn vốn cho nhà đầu tư phải bằng thời gian thu hồi đủ dòng tiền 4 tỷ đồng của chủ đầu tư. Sau khi xây dựng, chủ đầu tư giữ nguồn tiền thặng dư là 1,15 tỷ. Vậy để thu hồi đủ 4 tỷ đồng để hoàn trả nhà đầu tư như cam kết sẽ cần thêm 2,85 tỷ nữa.

Với lợi nhuận 1 năm 368 triệu đồng, để thu hồi đủ 2,85 tỷ, chủ đầu tư cần khoảng 7 năm. Vậy nếu chủ đầu tư đề nghị được nhà đầu tư kéo dài thời gian hoàn vốn lên 6-7 năm, vấn đề rủi ro dòng tiền hoàn vốn sẽ được giải quyết. Nếu không, họ bắt buộc phải huy động vốn nhiều hơn 100 suất, hoặc huy động vốn của nhà đầu tư các khu trọ sau để trả cho nhà đầu tư các khu trọ trước.

Vậy giải pháp tối ưu cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư là gì? Theo Lê Quốc Kiên, đối với nhà đầu tư: Chấp nhận giảm lãi suất còn 20-25%/năm. Đây cũng đã là con số khá tốt vì đã gấp 3-4 lần tiền gửi ngân hàng, đồng thời kéo dài thời gian nhận lại vốn góp lên 6 năm

Đối với chủ đầu tư: Dùng số tiền thặng dư từ việc giảm trả lãi cho nhà đầu tư để tăng chất lượng kết cấu xây dựng công trình lên tối thiểu 35-40 triệu đồng/phòng.

Tuyệt đối không huy động vượt quá số suất đầu tư rồi dùng nguồn tiền huy động dư này đầu tư sai mục đích.

(Theo Zing)

tin nổi bật

Đồng Nai 'lên đời’ khu công nghiệp tồn tại gần 60 năm

Khu công nghiệp lâu đời nhất nước ở Đồng Nai, với diện tích hơn 300ha, sẽ được chuyển đổi công năng với kinh phí khoảng 800 tỷ đồng.

Lên đời tạp hoá, cuộc đua khốc liệt giành khách chung cư

Hàng loạt cửa hàng tạp hoá mô hình mới mở ra tại các chung cư trong cuộc đua chiếm lĩnh thị phần bán lẻ. Cuộc tranh quyết liệt hơn khi các đại gia ngoại cũng đầy tham vọng khi đầu tư vào lĩnh vực này.

Lần đầu lộ diện thông tin phi cơ hãng bay của 'vua hàng hiệu'

Trong tháng 8, một chiếc máy bay của IPP Air Cargo đã được xuất xưởng và đang chờ AOC (chứng chỉ khai thác máy bay) từ Cục Hàng không để được vận chuyển về Việt Nam.

Cạn tiền, giám đốc bán miếng đất 5 tỷ để nuôi doanh nghiệp

Nhiều công ty vận tải đã phải bán xe khi đối mặt với dịch bệnh và giá xăng dầu tăng cao liên tiếp. Đơn vị nào trụ được thì bán đất tiền tỷ duy trì hoạt động, trả lương nhân viên.

Lý do nhiều nơi ở Thanh Hóa bị Hàn Quốc dừng nhận lao động

Năm 2022, tỉnh Thanh Hóa vẫn còn 2 địa phương bị tạm dừng tiếp nhận lao động đi làm việc tại Hàn Quốc. 4 huyện khác cũng từng bị liệt vào danh sách này.

Bộ Tài chính bất ngờ 'tuýt còi' quỹ phát triển đất: Doanh nghiệp khóc ròng

Sau một thời gian dài để các địa phương “tự tung, tự tác” với lượng tiền rất lớn ở Quỹ phát triển đất (QPTĐ), Bộ Tài chính ra thông báo “xiết” vào khuôn khổ, khiến nhiều công trường ngưng trệ, nhà thầu xây dựng khóc ròng vì QPTĐ bị “đóng băng”.

Bắc Kinh ngược dòng thế giới, phát đi tín hiệu lo ngại

Chính quyền Trung Quốc vừa có hành động ngược dòng thế giới khiến các thị trường phản ứng mạnh. Lo ngại về sự bất ổn nhanh chóng lên cao.

'Nóng rực' điện gió: Lo mất phần, 'đại bàng Mỹ' xung đột nhà đầu tư khác

Lạng Sơn đang là điểm đến của rất nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước về điện gió. Dù mới nằm ở dạng thăm dò khảo sát, nhưng 'cuộc chiến' giữa các đại gia đã nóng rực.

50 triệu căn hộ bỏ hoang, thảm họa trên khắp Trung Quốc

Căn hộ bỏ không trên khắp đất nước Trung Quốc đang báo động về thị trường bất động sản nước này.

'Thương vụ' nực cười nhất thời sốt đất: Bãi cỏ sâu trong ngõ cũng có giá 2,5 tỷ

Nghe tin khách chốt mua bãi cỏ với giá 2,5 tỷ đồng, "cò" Trung ngỡ ngàng, cho rằng đây là thương vụ nực cười nhất thời sốt đất.

Tụt hậu 23 năm so với Malaysia, hụt hơi chưa theo kịp Hàn Quốc

Đến năm 2030, thu nhập bình quân đầu người Việt Nam sẽ tăng lên 7.500 USD, nhưng cũng chỉ bằng Malaysia vào năm 2007. Nếu không cải cách mạnh mẽ, nguy cơ Việt Nam sẽ vào “bẫy thu nhập trung bình”.

Bộ trưởng Lê Minh Hoan nói về các 'kho báu' của Việt Nam

“Hơn 120 km từ Hà Nội đến Vườn Quốc gia Cúc Phương, không khí ngay tức khắc trở nên dễ chịu, tươi mát. Tôi cảm nhận được điều đó trên gương mặt tươi tắn của từng đại biểu đang hiện diện tại 'kho báu' của mẹ thiên nhiên ban tặng”.

Cuộc khủng hoảng ở trời Tây, cảnh báo mối lo cận kề với miền Bắc

Cuộc khủng hoảng năng lượng chưa từng có mà châu Âu đang phải đối mặt đặt ra những bài học trong việc phát triển nguồn điện ở Việt Nam, đặc biệt là miền Bắc.

Đừng để 'thiên đường' du lịch Phú Quốc tê liệt, xơ xác

Nói về sự phát triển của Phú Quốc, chuyên gia cho rằng nếu một đô thị chỉ phát triển thuần du lịch thì rất mong manh, đại dịch đã chứng minh điều đó. Ví như Đà Nẵng là thành phố thuần du lịch, sau tác động của đại dịch gần như tê liệt, xơ xác.

Một tỉnh hỗ trợ đến 400 triệu đồng cho người tài mua nhà

Đây là một trong những đãi ngộ theo chính sách thu hút nhân lực chất lượng cao giai đoạn 2022-2025 của tỉnh.