Méo mặt khi mua nhà đất dính tranh chấp đặt cọc

Không ít trường hợp sau khi đặt cọc, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra không suôn sẻ do lỗi của một bên dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Nhà đất là một loại tài sản có giá trị lớn. Trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, hai bên thường thỏa thuận đặt cọc. Theo đó, bên mua đất sẽ giao cho bên bán đất một khoản tiền, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn (thường khoảng 1 tháng) nhằm đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng đặt cọc có thể giao kết bằng văn bản, lời nói hoặc hành vi cụ thể để ghi nhận tài sản đặt cọc và mục đích đặt cọc. Do người mua - người bán không hiểu hết quy định của pháp luật, không đọc kỹ hợp đồng hoặc giao kết bằng miệng hoặc một bên có ý định trục lợi sẽ dẫn tới phát sinh tranh chấp. Dưới đây là những tranh chấp phổ biến khi đặt cọc nhà đất: 

Tranh chấp về mức phạt cọc

Thông thường, sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, nếu việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất diễn ra suôn sẻ thì khoản tiền đặt cọc sẽ được khấu trừ luôn vào tổng số tiền bên mua phải trả cho bên bán. Tuy nhiên, không ít trường hợp việc bán mua không suôn sẻ do lỗi của một bên dẫn đến phát sinh tranh chấp. Khi đó, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, mức phạt cọc khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:

{keywords}
Người mua - người bán không hiểu hết quy định của pháp luật, không đọc kỹ hợp đồng hoặc giao kết bằng miệng hoặc một bên có ý định trục lợi sẽ dẫn tới phát sinh tranh chấp (Ảnh minh hoạ)

- Nếu bên đặt cọc mua đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

- Nếu bên nhận đặt cọc bán đất từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Trường hợp các bên có thỏa thuận khác về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần số tiền đặt cọc thì thực thiện theo thỏa thuận đó.

Các tranh chấp thường gặp do chuyện phạt cọc là: Bên bán có lỗi nhưng không chịu trả lại tiền cọc cho bên mua; bên mua không nhận được tiền phạt cọc theo thỏa thuận đặt cọc dù bên bán thay đổi ý định, không ký kết hợp đồng mua bán đất; bên mua có lỗi nhưng đòi lại tiền đặt cọc, thậm chí kiếm cớ phạt ngược bên bán…

Tranh chấp về quyền - nghĩa vụ giữa các bên

Loại tranh chấp này phát sinh trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc cho đến khi chính thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nguyên nhân thường là do một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, gây thiệt hại đến quyền lợi của bên kia.

Đây thường là những tranh chấp liên quan đến các điều, khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc như:

- Không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất.

- Không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất.

- Bên nhận đặt cọc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào một giao dịch khác

- Thông tin về đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không đúng với thực tế, ví dụ như sai lệch diện tích, mốc giới…

Đất không đủ điều kiện chuyển nhượng

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, khi nhận đặt cọc của bên mua để sau đó tiến hành chuyển nhượng, bên bán phải đáp ứng được những điều kiện pháp lý cụ thể như: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng, sổ đỏ); nhà đất không có tranh chấp; nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; đất còn thời hạn sử dụng.

Tuy nhiên, có những trường hợp bên mua chưa tìm hiểu kỹ thông tin liên quan đến thông tin pháp lý của mảnh đất hoặc bên bán cố tình che giấu thông tin để nhận đặt cọc, trục lợi dù nhà đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất

Thông thường, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ do người có đất thực hiện. Trường hợp là người khác thực hiện thay thì cần phải được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất qua văn bản ủy quyền được công chứng chứng thực.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có những trường hợp người nhận đặt cọc, ký kết hợp đồng đặt cọc lại không có quyền sử dụng đất hoặc chỉ có quyền một phần (đất là tài sản chung của vợ chồng, đất chung sổ…). Hậu quả là sau đó không thể thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng, phát sinh tranh chấp với bên đặt cọc.

Khi phát sinh một trong bốn tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc như đã nêu ở trên, hai bên có thể giải quyết qua 3 phương thức: Thương lượng, hòa giải, khởi kiện tại tòa án.

Thanh Thu  (Tổng hợp)

Dân bất động sản chỉ chiêu đặt cọc mua nhà đất tránh ôm hận mất tiền oan

Dân bất động sản chỉ chiêu đặt cọc mua nhà đất tránh ôm hận mất tiền oan

Không cẩn thận khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, người mua có thể sẽ phải ngậm đắng nuốt cay, thậm chí mất trắng tiền cọc.

tin nổi bật

Nhà hướng tây thì nên đặt bếp hướng nào để hút tài lộc?

Có nhiều cách đặt bếp trong ngôi nhà hướng tây nhưng nếu hướng bếp phù hợp sẽ mang lại cho gia chủ nhiều may mắn, tài lộc.

Hướng giường ngủ trùng hướng nhà là tốt hay xấu theo phong thuỷ?

Đặt hướng giường ngủ trùng hướng nhà được cho là không ảnh hưởng gì tới tài lộc, may mắn của gia chủ trong phong thủy. Tuy vậy, gia chủ cũng cần lưu ý khi chọn hướng giường ngủ.

Cây tùng bồng lai: Ý nghĩa trong phong thủy và cách chăm sóc

Sinh sống tốt trong mọi điều kiện khí hậu, cây tùng bồng lai còn có ý nghĩa phong thuỷ theo hướng mang lại may mắn, tài lộc nên được nhiều người lựa chọn để trang trí nội thất.

Cây hồng môn: Ý nghĩa trong phong thủy và Cách trồng, chăm sóc

Có nhiều ý nghĩa phong thuỷ, dễ trồng và không tốn nhiều công chăm sóc, cây hồng môn hiện được nhiều người lựa chọn để trồng làm cây cảnh trong nhà hoặc nơi làm việc.

Những lưu ý khi đầu tư shophouse

Những năm gần đây, shophouse đang trở thành xu hướng đầu tư mới của giới kinh doanh bất động sản. Cùng tìm hiểu những ưu và nhược điểm của mô hình nhà ở kết hợp kinh doanh này.

Cải tạo nâng tầng nhà, bạn sẽ hối hận nếu không biết những điều này

Để tăng diện tích sử dụng, cải tạo nâng tầng nhà là phương án tiết kiệm chi phí hơn so với việc đập đi xây mới. Tuy nhiên, việc nâng tầng cần được tính toán kỹ càng để đảm bảo yếu tố an toàn và tối ưu chi phí.

Có 5 tỷ khó “chốt” nhà trung tâm: Mua nhà đất hay chung cư?

Câu chuyện mua nhà của vợ chồng bạn đọc Thanh Phượng với tài chính 5 tỷ đồng là chủ đề được nhiều độc giả VietNamNet quan tâm.

Ý nghĩa phong thuỷ và cách treo chuông gió để rước tài lộc vào nhà

Không chỉ là vật trang trí, chuông gió phong thuỷ còn mang nhiều ý nghĩa liên quan đến tài lộc và may mắn. Cùng tìm hiểu ý nghĩa và cách treo chuông gió phong thuỷ trong nhà.

Có 4 tỷ đồng nên mua dự án nào khu vực gần trung tâm Hà Nội?

Với ngân sách 4 tỷ đồng tôi có thể mua nhà hay căn hộ ở khu vực nào Hà Nội?

9 nguyên tắc phong thuỷ cầu thang cần nhớ để tránh ‘tán gia bại sản’

Cầu thang là hạng mục rất quan trọng, được xem là xương sống của ngôi nhà. Để tránh phạm những kiêng kỵ, ảnh hưởng tới tài lộc, sức khỏe và may mắn, gia chủ cần lưu ý những nguyên tắc sau.

Có 5 tỷ đồng, vợ chồng trẻ khó “chốt” mua nhà khu trung tâm HN

Cứ tưởng với số tiền 5 tỷ, vợ chồng tôi có thể dễ dàng mua được ngôi nhà để ra ở riêng, nào ngờ suốt mấy tháng qua chúng tôi chưa thể mua được nhà.

Mẹ chồng nhất quyết không cho mua chung cư vì chỉ được sở hữu 50 năm?

Mấy hôm nay ngày nào mẹ chồng tôi cũng gọi điện lên lo lắng sốt sắng bảo chúng tôi nhất định không được mua nhà chung cư vì chỉ được sở hữu 50 năm.

Đề xuất sửa luật căn hộ chung cư sở hữu 50 năm: Người dân có ủng hộ?

Độc giả của VietNamNet đưa ra nhiều luồng ý kiến khác nhau sau khi bài viết “Bộ Xây dựng đề xuất sửa luật căn hộ chung cư sở hữu 50 năm” được đăng tải.

Cây Bạch Mã Hoàng Tử hợp tuổi gì, mệnh gì? Ý nghĩa trong phong thủy

Ngoài ý nghĩa phong thuỷ mang lại may mắn và tài lộc, cây bạch mã hoàng tử được nhiều người lựa chọn để trang trí trong nhà nhờ tác dụng thanh lọc không khí, giải toả căng thẳng.

Cây kim ngân hợp mệnh gì? Ý nghĩa phong thủy và cách chăm sóc

Cây kim ngân được nhiều người ưa chuộng sử dụng làm vật phong thủy trong phòng làm việc hoặc không gian sống. Đây là loại cây tượng trưng cho tiền tài, may mắn.