Sống trong vùng quy hoạch có được bồi thường?

- Giám đốc Sở Tài chính TP.HCM Đào Thị Hương Lan đề nghị làm rõ nhà, đất đai của các hộ dân sống trong vùng quy hoạch có thuộc trường hợp “bị hạn chế khả năng sử dụng đất” và được bồi thường ra sao.

Đề nghị bỏ khung giá đất

Ngày 22/3, tại hội nghị lấy ý kiến dự thảo luật Đất đai sửa đổi do HĐND TP.HCM tổ chức, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Hữu Tín cho rằng, không nên ban hành khung giá đất tại điều 108 của dự thảo vì giá đất luôn biến động, dự báo khó và chính sách điều tiết để giữ khung giá đất là chưa rõ.

Theo ông Tín, việc ban hành khung đấu giá để Nhà nước quản lý là cần thiết nhưng trên thực tiễn khó mà phù hợp. “Giá đất trên thị trường biến động liên tục, còn muốn áp định nó trong một cái khung thì Nhà nước phải có chính sách điều chỉnh, điều tiết để đưa giá vào trong khung. Đó là bình ổn giá thị trường”, ông Tín nói.

Phó chủ tịch TP cho rằng, điều tiết ở đây bằng các chính sách, kể cả lực lượng vật chất của Nhà nước.

Ông Tín đề nghị, một khi không ban hành khung giá đất thì nên linh hoạt để thông qua bảng giá đất và hàng năm nếu có biến động trên dưới 10-15-20% thì điều chỉnh bảng giá đất giống như dự thảo quy định.

Xung quanh giá bồi thường, ông Nguyễn Hữu Tín cho rằng, quy định giá bồi thường “phù hợp với giá thị trường”, “phù hợp với giá đất phổ biến” được quy định tại điều 107 là đúng, nhưng “phù hợp với đấu giá quyền sử dụng đất thành công” thì phải hết sức cân nhắc, phức tạp và nên xem xét lại, nếu không giá đất sẽ liên tục thay đổi.  

Ông lấy ví dụ, giá đất ở một con đường theo giá thị trường là 10 triệu đồng/m2. Đây là giá được công bố ổn định nhưng bất chợt có một ngôi nhà trong con đường đó đem đấu giá và trúng giá 30 triệu đồng/m2. Từ đó, giá toàn bộ giá đất con đường đó thay đổi, không còn là 10 triệu nữa.

“Nếu chúng ta đưa điều này vào quy định trong dự thảo, ở mặt nào đó thì ta thấy phù hợp nhưng về mặt quy luật thì nó không trúng, bởi giá thị trường và giá đấu giá là hai cái khác nhau. Đấu giá còn có yếu tố khác, kể cả động cơ”, ông Tín nói.

Cũng trăn trở về giá đất, Giám đốc Sở Tài chính Đào Thị Hương Lan cho rằng, bảng giá đất được quy định trong điều 109 với 2 phương án cụ thể nhưng vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế.

Bà Lan khẳng định, phương án 1 thể hiện việc công khai, minh bạch giữa nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên, do áp dụng thống nhất một hệ thống giá đất, không phân biệt hệ số sử dụng đất, các dự án có hệ số sử dụng đất thấp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bằng các dự án có hệ số sử dụng đất cao, dẫn đến tình trạng không công bằng giữa các nhà đầu tư.

“Bảng giá đất được ổn định trong thời hạn 5 năm, trong khi thị trường có thể bị biến động về giá, dẫn đến bảng giá sẽ không phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường”, bà Lan nói.

Còn tại phương án 2, mặc dù đảm bảo được nguyên tắc giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế khi thị trường có biến động về giá, nhưng cơ quan nhà nước phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá để xác định nghĩa vụ tài chính về giá đất, thủ tục hành chính phức tạp và kéo dài. Hơn nữa, nhà đầu tư không biết trước nghĩa vụ tài chính, dẫn đến không xác định được tổng mức đầu tư và hiệu quả của dự án để quyết định đầu tư hay không.

Do đó, bà Lan đề nghị sửa đổi như sau: “Đối với những trường hợp chủ đầu tư dự án đã tự thỏa thuận bồi thường giải phóng mặt bằng với người dân thì áp dụng bảng giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Đối với những trường hợp đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc phải xác định lại cụ thể khi giao đất chỉ định”.

Bồi thường ra sao?

Ngoài ra, Giám đốc Sở Tài chính cũng đề nghị làm rõ những trường hợp “bị hạn chế khả năng sử dụng đất” như quy định tại điều 89 trong dự thảo: “Người đang sử dụng đất hợp pháp mà đất đó bị hạn chế khả năng sử dụng đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất do các công trình công cộng mà Nhà nước đầu tư xây dựng gây ra thì được bồi thường thiệt hại…”.

Theo bà Lan, hiện nay chỉ mới quy định bồi thường đối với công trình về điện. Riêng đối với các trường hợp nhà, đất của các hộ dân bị nằm trong khu vực quy hoạch, lộ giới mở rộng đường hoặc xây dựng cầu đường, trong thời gian Nhà nước chưa thực hiện quy hoạch thì người dân không được phép chuyển nhượng hay xây dựng, cho dù nhà đó đã bị xuống cấp cũng không được phép sửa chữa, xây dựng. Điều này đã ảnh hưởng lớn đến điều kiện, môi trường sống của người dân.

“Vậy những trường hợp này có thuộc trường hợp ‘bị hạn chế khả năng sử dụng đất’ như quy định trong dự thảo hay không? Nếu thuộc thì được bồi thường thiệt hại như thế nào?", bà Lan đề nghị ban soạn thảo bổ sung làm rõ.

Bài và ảnh: Tá Lâm