BĐS cao cấp, đua nhau đưa giá xuống đáy

Giá bất động sản đặc biệt là các dự án cao cấp đã tụt dốc không phanh trong một thời gian dài và hiện nay lại trên đà giảm sâu.

Trong lễ mở bán giai đoạn 3 của dự án Sunrise City (Q.7, TPHCM), Tập đoàn Novaland đã công bố thông tin rất “sốc” khi giảm giá bán khu căn hộ North Towers tới gần 50%, tương đương mức giá bán hiện nay là 27 triệu đồng/m2, so với giá bán giai đoạn 1 là 50 triệu đồng/m2. Dự án Sunrise City đã từng nổi tiếng với giá bán cao ngất, nếu như trước đây, một căn hộ ở đây có giá ít nhất 4 tỷ đồng, thì nay chỉ mất từ 1,8 tỉ đồng.

Cách đó không lâu, CTCP phát triển bất động sản Phát Đạt mạnh tay giảm 50% giá bán Khu biệt thự ven sông và nhà phố thương mại thuộc The EverRich3. Trước đây, giá bán mỗi mét vuông từ 80 -100 triệu đồng tùy vị trí, thì nay chỉ còn 40 triệu đồng/m2. Tổng cộng có 75 căn, diện tích đất mỗi căn từ 144 mét vuông tới 402 mét vuông được giảm giá lần này.

Trước sự kiện 2 chủ đầu tư lớn hạ giá sản phẩm đến 50%, đại diện nhiều sàn giao dịch bất động sản ở khu Nam cho rằng thông tin này sẽ tác động mạnh đến thị trường. Bởi từ trước đến nay chưa có dự án bất động sản cao cấp nào giảm giá mạnh như vậy, nhất là ở khu Nam Sài Gòn. Sau vụ việc này sẽ rất khó cho chủ đầu tư nào giữ giá bán quá cao, không phù hợp.

Phân khúc căn hộ cũng mấy lần điêu đứng bởi tuyên bố gây sốc của Bầu Đức khi mạnh tay giảm giá. Công ty Hoàng Anh Gia Lai tung ra thị trường căn hộ giá gần 20 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn 35-50% so với một số dự án cùng vị trí quận 7, TP HCM. Khách hàng mua căn hộ sẽ đóng trước 30% giá trị căn hộ, 40% tiếp theo sẽ đóng trong thời gian 30 tháng, 25% còn lại sẽ đóng khi giao nhà và 5% sẽ nộp khi hoàn tất giấy chủ quyền.

Tuyên bố “phá giá” của HAGL được đánh giá là cú “sốc” lớn cho thị trường bất động sản. Trong lúc thị trường đang “đóng băng”, đầu ra tắc do tâm lý tiếp tục chờ đợi cho giá xuống tiếp của khách hàng, thì việc giảm tới 50% giá căn hộ của HAGL đã khiến cho thị trường chịu một cú “sốc” thứ 2 không chỉ với TP.HCM, mà với cả thị trường Hà Nội.

Tháng 11/2011, thị trường đã hứng chịu một cú sốc lớn khi Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL) công bố sẽ giảm giá 30% dự án Petro Vietnam Landmark (quận 2, Tp.HCM). Động thái này của PVL dù chưa biết thực hư ra sao nhưng cũng đã làm thị trường bất động sản vốn trầm lắng suốt một thời gian dài trở nên “náo loạn”.

Việc hạ giá bán căn hộ không chỉ ở những đại gia trong ngành đang mắc kẹt vì thiếu vốn, dự án nhà thu nhập thấp cũng bắt đầu hạ giá bán để cạnh tranh. Đi tiên phong cho phân khúc nhà giá rẻ cũng hạ giá là chung cư Đại Thanh của Xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu giảm giá xuống còn 10 triệu đồng/m2 cho các căn hộ diện tích nhỏ. Dự án nằm trên mặt đường Quốc lộ 70 thuộc địa bàn huyện Thanh Trì, Hà Nội. Đây có thể nói là căn hộ "siêu rẻ” trong số những căn hộ giá rẻ vì thấp hơn giá chung cư cho người thu nhập thấp từ 2 đến 3 triệu đồng/m2.

Chủ đầu tư căn hộ cao cấp VP3 Linh Đàm tiếp tục gây xôn xao thị trường khi giảm giá căn hộ thêm 3 triệu đồng/m2. Theo đó, giá bán giảm mức 25 -26 triệu đồng/m2 xuống còn 22-23 triệu đồng/m2. Trước đó, cuối năm 2011, chủ đầu tư dự án này đã công bố mức giảm giá sốc trên thị trường 7 triệu đồng/m2.

Như vậy, tính cả hai lần giảm giá, chung cư VP3 Linh Đàm giảm 10 triệu đồng/m2. "Phát súng" giảm giá mạnh tiên phong của chủ đầu tư này có lẽ sẽ là sự khởi đầu cho làn sóng giảm giá mới đối với các dự án chung cư trên địa bàn Hà Nội.

Tập đoàn Hòa Phát đã chính thức khai trương căn hộ mẫu Mandarin Garden. Với chính sách bán hàng mới, chủ đầu tư giảm giá bán mạnh so với mức giá cũ áp dụng cho người mua nhà đã đăng ký trước đó. Đối với loại căn hộ chưa bao gồm nội thất đầy đủ, giá mới dao động từ 29 triệu đồng/m2, thay vì từ 45 triệu đồng/m2 như lần mở bán ban đầu trong năm 2010. Riêng đối với các căn hộ hoàn thiện, có nội thất đầy đủ, giá cũng được chủ đầu tư giảm xuống chỉ còn khoảng 35 triệu đồng/m2.

Chủ đầu tư xuống nước

Sau đợt giảm giá của nhiều dự án, hàng loạt chủ đầu tư khác cũng buộc lòng phải "xuống nước". Nhiều khả năng cuộc đua giảm giá bất động sản có thể còn tiếp diễn và ngày càng quyết liệt. Những chủ đầu tư giảm giá trước có thể có nhiều lợi thế hơn là những chủ đầu tư khư khư mức giá cũ. Hơn lúc nào hết, giai đoạn này là giai đoạn "cân não” đối với chủ đầu tư và cả những người mua nhà vì chưa biết đâu là đáy.

Xét trong  hoàn cảnh hiện tại việc các chủ đầu tư tiếp tục chính sách giảm giá bán cũng là điều hợp lý, bởi những khó khăn khách quan do thị trường mang tới, nếu bản thân doanh nghiệp không chịu vận động để thích nghi thì những áp lực về tài chính có thể giết chết doanh nghiệp.

Theo báo cáo, đến thời điểm này, thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn tồn kho khoảng 12.447 (trên tổng số 14.490 căn hộ được thống kê), với giá trị tồn kho khoảng 22.246 tỷ đồng.

Trong khi đó, tại Hà Nội, tổng căn hộ nhà ở tồn kho là 9.651 căn, tăng 3.794 căn so với thời điểm cuối tháng 12/2012. Căn hộ chung cư tại các dự án thương mại tồn kho 5.789 căn, tương đương 566.000m2 sàn nhà ở.

Theo số liệu do Sở Xây dựng Hà Nội công bố chỉ số giá giao dịch bất động sản căn hộ chung cư quý 2/2013 của một số khu vực trên địa bàn thành phố Hà Nội thì tất cả các loại căn hộ thuộc các phân khúc đều giảm mạnh so với thời điểm quý 1/2011, đặc biệt là phân khúc chung cư trung cấp. Trong đó, quận Hà Đông là nơi có giá giảm mạnh nhất với 33%, tiếp đến là huyện Từ Liêm giảm 30%, Đống Đa 23%, Thanh Xuân 22% và khu vực giảm ít nhất là Cầu Giấy với 17%. Riêng giá chung cư cao cấp quận Thanh Xuân giảm 17%, trong khi đó quận Cầu Giấy giảm 28%. Bên cạnh đó, quận Hoàng Mai có loại hình chung cư bình dân giảm đến 20%.

Tương tự, báo cáo CBRE về thị trường BĐS Hải Phòng cho thấy, thị trường căn hộ bán ghi nhận không có sự chào bán mới, các chủ đầu tư không tự tin để xây dựng dự án.  Diện tích căn hộ được ưa chuộng dao động từ 56m2 đến 100m2, và mức giá phù hợp dưới 1.000 USD/m2. Hoạt động trên thị trường căn hộ bán diễn biến tương đối chậm trong thời gian gần đây, người mua vẫn tập trung vào giá với tâm lý chờ đợi.

Thực tế, cho dù các doanh nghiệp bất động sản đã hạ giá nhưng người mua nhà tìm mãi mà vẫn không thể mua một căn nhà như nhu cầu và khả năng của mình. Vì nhìn chung, giá nhà đất hiện nay vẫn còn khá cao so với thu nhập thực sự của phần lớn người dân.

Theo nhận định của các chuyên gia, giá BĐS đang hạ và nếu thời gian tới không có sự điều chỉnh từ chính sách cho thị trường  thì giá sẽ còn tiếp tục giảm nữa.