Vượt qua khoảng lặng condotel

Condotel - sức sống và khoảng lặng

Hình thức bất động sản (BĐS) du lịch - nghỉ dưỡng “condotel” được hiểu là “chung cư - khách sạn”, đã được phát triển mạnh tại các nước có tiềm năng du lịch lớn và cũng đã chứng minh được tiềm năng phát triển mạnh trên thị trường BĐS nước ta.

Với thế mạnh về đa công năng sử dụng, hàng hóa BĐS này vừa được coi là căn nhà thứ hai để nghỉ ngơi cuối tuần, vừa là khoản đầu tư sinh lời nhờ kinh doanh lưu trú cho du lịch. Đây chính là hình thức BĐS được hình thành trên nguyên tắc kinh tế chia sẻ, phù hợp với yêu cầu nâng cao hiệu suất sử dụng mọi nguồn lực.

Từ 2014, thị trường BĐS đã bắt đầu hồi phục sau 5 năm ngưng trệ và suy giảm. Phân khúc nhà ở vẫn loay hoay với việc giải quyết kho BĐS cao cấp tồn đọng gắn với nợ xấu do cung nhiều mà cầu ít. Từ đó, sáng kiến của các nhà đầu tư lớn chuyển đầu tư sang phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng (DL-ND) đã làm cho thị trường BĐS có cơ hội phục hồi và phát triển.

Hình thức BĐS đa công năng, trong đó có condotel được du nhập, có cơ hội phát triển mạnh như đã thấy ở các nước khác. Các cơ sở lưu trú ở dạng condotel cũng được khách du lịch cả trong và ngoài nước ưa chuộng. Giá thuê thấp hơn phòng đơn ở khách sạn, tiện nghi tốt hơn nên rất phù hợp với nhu cầu du lịch của một hay một nhóm hộ gia đình.

Tại Việt Nam, sức phát triển còn mạnh hơn do cơ chế bán BĐS hình thành trong tương lai được áp dụng, thu hút được vốn từ dân thông qua nguồn đầu tư thứ cấp vào các dự án đầu tư lớn. Một cá nhân chỉ cần có khoảng một hai tỷ đồng là có thể tham gia đầu tư vào một căn hộ "condotel" tại những vị trí có tiềm năng du lịch. Vì vậy mà nhà đầu tư dự án cũng dễ dàng thu hút vốn đầu tư để phát triển dự án "condotel" tầm cỡ lớn.

Trên thực tế, trong giai đoạn 2016-2018, cả nước đã tạo được nguồn cung khoảng 15.000 - 20.000 căn hộ "condotel" mỗi năm. Nhân dân tham gia đầu tư, nhân dân tham gia làm du lịch quả là đã tạo nên hoàn cảnh lý tưởng để phát triển. Từ ngữ cảnh này, rất nhanh thôi du lịch Việt Nam sẽ trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Tuy nhiên, do ta chưa có khung pháp lý cho các BĐS đa công năng, trong đó có condotel, nên các địa phương đã đưa ra nhiều cách áp dụng pháp luật khác nhau. Nơi mạnh dạn thì giao là đất ở với thời hạn sử dụng đất lâu dài, nơi nhút nhát thì coi là đất kinh doanh, dịch vụ nên chỉ cho thuê 50 năm. Nhà đầu tư dự án luôn hướng tới thuyết minh đất đai của mình được sử dụng lâu dài, có như vậy mới hút được các nhà đầu tư cá nhân vào dự án.

Khi các nhà đầu tư thứ cấp nhận thấy khung pháp lý của condotel còn mờ ảo, rủi ro pháp lý đang tồn tại thì họ quyết định rời xa các condotel. Vậy là các nhà đầu tư dự án cũng tìm cách giải quyết các dự án condotel khi không thu hút được vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp. Tình trạng "bán tháo" hay "hóa kiếp" condotel đã xảy ra ở nhiều nơi như tại Nha Trang hay Đà Nẵng. Dự án lớn Cocobay tại Đà Nẵng với rất nhiều condotel đã được phê duyệt lại quy hoạch với nội dung giảm rất đáng kể dạng thức condotel.

Khung pháp lý nào cho condotel là phù hợp?

Quan niệm về “mảnh đất cắm dùi” khiến cho nhiều người kỳ vọng condotel cũng nên được sử dụng lâu dài, tiền sử dụng đất tính theo đất ở. Một luồng ý kiến khác cho rằng đây phải là khách sạn kinh doanh du lịch, đất đai là đất kinh doanh, dịch vụ nên chỉ được sử dụng 50 năm, trường hợp đặc biệt cũng chỉ được 70 năm, tiền thuê đất được tính theo đất kinh doanh, dịch vụ. Tôi đã đưa ra giải pháp cho phép nhà đầu tư lựa chọn loại hình sử dụng đất cho phù hợp với bài toán đầu tư của mình: hoặc lâu dài như đất ở thì nộp tiền sử dụng đất nhiều hơn, hoặc có thời hạn như đất kinh doanh, dịch vụ thì tiền thuê đất thấp hơn. Đề xuất này cũng vẫn thể hiện tính tiêu cực, chiều theo tư duy thông lệ của người Việt ta, lấy khía cạnh tài sản đất đai làm trọng.

Nhìn vào kinh nghiệm các nước khác, gần như đầu tư vào BĐS không bị ảnh hưởng gì của thời hạn sử dụng đất. Đối với đất cho phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, thời hạn sử dụng tại Thái Lan là 30 năm, tại Hồng Kông và Singapore là 99 năm, tại Indonesia là lâu dài. Nhìn vào hiệu quả du lịch thì Thái Lan lại đạt hiệu quả cao nhất. Giải thích cho điều tưởng như vô lý này rất đơn giản: khi thời hạn sử dụng đất ngắn thì người sử dụng đất phải tìm mọi cách sử dụng để thu lợi nhiều nhất.

Về chính sách của nhà nước, các nước họ có hệ thống thuế và thu tiền sử dụng đất rất hiệu quả. Chi phí sử dụng đất và thuế đất được tính tỷ lệ thuận với thời hạn sử dụng đất. Để được sử dụng đất lâu dài thì giá đất và thuế đất đều rất cao, bất lợi cho đầu tư; thời hạn sử dụng đất càng ngắn thì tiền thuê đất và thuế đất càng thấp. Nếu thuê đất trả tiền hàng năm thì không có thuế đất, mà giá thuê đất cũng rất thấp. Chính vì vậy mà thời hạn sử dụng đất gần như không ảnh hưởng đáng kể tới hiệu quả đầu tư.

Ở Việt Nam, đáng tiếc là tư duy về đất đai vẫn còn luẩn quẩn với việc có đất lâu dài như một tài sản để lại cho các thế hệ sau, không nghĩ gì đến việc làm cách nào để khai thác nguồn lực đất đai sao cho mang lại hiệu quả cao nhất. Cái nỗi luẩn quẩn về tư duy này chắc chắn cũng sẽ phải thay đổi.

Thủ tướng Chính phủ cũng có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Thủ tướng đặc biệt yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel).

Trong thời điểm Nhà nước đang hoàn thiện cơ sở pháp lý cho condotel, các chuyên gia khuyến cáo khách hàng và nhà đầu tư nên tìm đến các chủ đầu tư uy tín để tránh tình trạng “ngã ngửa” khi quyền sở hữu căn hộ condotel bị xáo trộn do đơn vị sở hữu quảng cáo sai sự thật.

Giải pháp vượt qua khoảng lặng condotel

Theo pháp luật đất đai hiện hành, đất để xây dựng một condotel khi chỉ có chức năng cho thuê lưu trú du lịch thì cũng được thuê của Nhà nước với thời hạn 50 năm, cùng lắm tới 70 năm và nhà đầu tư được lựa chọn hoặc trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Nhà đầu tư dự án cũng có quyền bán các căn hộ cho người mua và được cấp Giấy chứng nhận cho từng căn hộ. Không cần sửa đổi gì thì khung pháp luật cũng đã được định hình là như vậy.

Trừ trường hợp pháp luật gây ách tắc đến mức phải chờ đợi sửa luật, còn lại thì giải pháp phát triển hoàn toàn phụ thuộc vào các chủ đầu tư, kể cả chủ đầu tư dự án và các chủ đầu tư thứ cấp trong hoàn cảnh pháp luật hiện hành. Đây chính là cách tiếp cận tích cực.

Đối với phân khúc condotel, để khôi phục và phát triển phân khúc có khả năng sinh lợi rất cao này, cần tính toán bài toán sinh lợi từ đầu tư trên cơ sở thời hạn sử dụng đất 50 năm với quyền lựa chọn phương thức trả tiền hàng năm hay trả tiền một lần. Thời hạn như vậy cũng đã dài hơn thời hạn ở Thái Lan khá nhiều, đủ để tính toán chuyện đầu tư dài hạn theo tiêu chí lợi nhuận kỳ vọng cao hơn đầu tư vào các thị trường khác, ít nhất là cao hơn lợi nhuận gửi tiền vào ngân hàng.

Phương thức trả tiền hàng năm tạo lợi thế giảm khá nhiều chi phí đầu tư xây dựng cơ bản, lúc này chỉ thuần túy là chi phí tạo lập condotel và xây dựng hạ tầng. Tiền thuê đất hàng năm được hạch toán vào chi phí kinh doanh. Lợi nhuận từ đầu tư hoàn toàn phụ thuộc vào mức độ lấp đầy của khách du lịch và hiệu suất quản lý trong quá trình đưa condotel vào kinh doanh du lịch.

Cụ thể hơn những điều nói trên, các nhà đầu tư thứ cấp cần cân nhắc việc bỏ tiền đầu tư vào đâu để lợi nhuận kỳ vọng là lớn nhất. Ngoài việc xem xét tiềm năng hút khách du lịch của địa bàn, lợi ích hoàn toàn phụ thuộc vào nội dung của dự án đầu tư và chủ đầu tư dự án. Trọng tâm của nội dung dự án đầu tư là sự khác biệt tạo nên cho du lịch và phương thức quản lý, khai thác du lịch. Về chủ đầu tư dự án, cần phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp, có trình độ, có tín nhiệm và có liên kết về du lịch quốc tế. Còn lại là phương thức hợp tác giữa chủ đầu tư dự án và chủ đầu tư thứ cấp trong giai đoạn khai thác phải cụ thể, rõ ràng và có đủ cơ chế ngăn ngừa mọi rủi ro kinh doanh.

Hy vọng, những phân tích nói trên sẽ tác động tới tư duy của các nhà đầu tư cá nhân để định hình lại phân khúc condotel, tiếp cận thị trường tích cực hơn để đừng bỏ qua khả năng sinh lợi cao của phân khúc này. Đó là những lợi ích cá nhân nhiều hơn trong bài toán đầu tư của mọi nhà đầu tư, đồng thời cũng là lợi ích nhiều hơn cho du lịch Việt Nam đang trên đường phát triển.

GS TSKH Đặng Hùng Võ