Bộ Xây dựng: Đúng sao phải sửa hay sai còn cố cãi?

Bộ Xây dựng vừa ban hành thông tư hủy bỏ cách tính diện tích chưng cư theo tim tường bao. Như vậy, sau thời gian dài cố bảo vệ quan điểm của mình, Bộ  Xây dựng đã có sự thay đổi.

Lịch sử cuộc tranh cãi?

Trong rất nhiều vấn đề tranh cãi về chung cư thì cách tính diện tích như thế nào đã là câu chuyện nóng suốt thời gian qua. Thậm chí, hàng loạt vụ tranh chấp chung cư đổ máu đã xảy ra giữa chủ đầu tư và người mua nhà cũng chính từ mâu thuẫn cách tính. Có ý kiến cho rằng, hướng dẫn của Bộ Xây dựng chưa phù hợp với Luật Nhà ở và gây thiệt hại cho người mua nhà, có lợi cho chủ đầu tư các dự án.

Theo quy định hiện hành, hiện đang tồn tại 2 cách tính diện tích căn hộ. Một cách theo Nghị định 71, một cách theo Thông tư 16.

Cụ thể, theo quy định trong Luật Nhà ở và Nghị định số 71 năm 2010 quy định hướng dẫn vể Luật Nhà ở: “phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái ...”. Quy định này được hiểu đây là cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc kích thước thông thuỷ. 

Một căn hộ hai cách tính nên gây nhiều tranh cãi

Trong khi đó, Thông tư số 16 của Bộ Xây hướng dẫn Luật Nhà ở quy định diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo hai phương pháp: Phương pháp thứ nhất là tính kích thước thông thủy của căn hộ; Phương pháp thứ hai là tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. 

Nội dung này tiếp tục được hướng dẫn trong Công văn số 124 của Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản: “Về việc tính diện tích sàn căn hộ... Đối với phương thức xác định kích thước tính từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung...”.

Theo tính toán, hai cách tính này diện tích chênh nhau từ 5 - 8% diện tích. Ví dụ, một căn hộ chung cư theo hợp đồng mua bán có diện tích được tính theo Nghị định 71 là 60 m2. Nhưng nếu tính theo Thông tư 16 thì diện tích căn hộ lại là 62 m2.

Việc tính diện tích chênh lệch không những ảnh hưởng đến giá mua bán căn hộ, mà còn liên quan tới tổng tiền nộp thuế để làm giấy chứng nhận sở hữu. Nếu tính theo thông tư 16, diện tích căn hộ tăng thêm vài m2, đồng nghĩa với số tiền mua căn hộ của người dân sẽ phải bỏ ra  nhiều hơn. Con số đó là tư vài chục triệu đến cả trăm triệu.

Các quy định chồng chéo này đã làm nảy sinh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng khi tính diện tích để bàn giao nhà. Mặc dù áp dụng cách tính diện tích từ tim tường bao nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tính các phần diện tích khung, cột, tường vào diện tích căn hộ cho khách hàng.

Trong khi giới chuyên gia cũng như nhiều cơ quan chức năng cho rằng, Bộ Xây dựng cần phải điều chỉnh Thông tư 16 theo hướng tách bạch được những phần diện tích chung và riêng. Cách tính diện tích căn hộ của Bộ Xây dựng là trái với quy định cũng như gây thiệt hại cho người mua nhà.

Thậm chí, có ý kiến cho rằng, Bộ Xây dựng nên chỉ áp dụng một cách tính diện tích duy nhất, nhất quán để giảm thiểu tranh chấp. Mặc dù vậy, phía đơn vị này vẫn một mực bảo vệ quan điểm của mình.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, 2 cách tính diện tích theo tim tường và thông thủy tuy khác nhau, nhưng lại không khiến chủ đầu tư được lợi thêm. Theo đại diện của Bộ Xây dựng, dù tính diện tích cách nào, giá bán căn hộ cũng… ngang nhau. 

Đến ngày 21/12/2013, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản lại ra Văn bản số 124/QLN để giải thích thêm về cách tính diện tích căn hộ theo tim tường. Song, những giải thích của Bộ Xây dựng dường như chưa tách bạch được phần diện tích chung riêng, nên dư luận thêm bức xúc.

Các chủ đầu tư luôn có lợi khi lựa chọn cách tính diện tích theo tim tường

Cục Kiểm tra văn bản - Bộ Tư pháp đã đề nghị Bộ Xây dựng tự kiểm tra, xử lý nội dung chưa phù hợp với pháp luật của các văn bản nêu trên.

Theo Cục Kiểm tra Văn bản, cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán tại Thông tư số 16 dẫn đến việc xác định diện tích sở hữu, sử dụng của chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ cũng như của cộng đồng dân cư tại chung cư hiện nay không rõ ràng. Phần cột, hộp kỹ thuật, tường bao, tường ngăn chia căn hộ ... tính vào sở hữu riêng nhưng có thể phần diện tích này đã được phân bổ vào giá bán chung cho toàn bộ ngôi nhà. 

Tại báo cáo mới nhất do Nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội thực hiện nhằm đánh giá tính pháp lý của các văn bản hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ chung cư do Bộ Xây dựng ban hành, nhóm này đánh giá lập luận như trên của đại diện Bộ Xây dựng là chưa thuyết phục. 

Theo đó, nếu tính theo tim tường, diện tích căn hộ sẽ tăng lên, như vậy, khi tính giá dịch vụ nhà chung cư, chủ căn hộ sẽ phải đóng phí dịch vụ hàng tháng tăng tương ứng cho hàng chục năm sử dụng tiếp theo. Ngoài ra, báo cáo cũng nhấn mạnh, quy định này tạo ra sự thiếu minh bạch cho thị trường bất động sản, làm ảnh hưởng tới lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Tại phiên giải trình của Bộ xây dựng về cách tính diện tích chung cư do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức chiều 25/2, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định bộ này không sai khi ban hành Thông tư 16. 

Theo ông Nam, về nguyên tắc, toàn bộ chi phí xây dựng công trình nhà chung cư, cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung, đều tính vào giá bán. Nếu tính diện tích sàn theo tim tường thì đơn giá bán căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại, nếu tính theo thông thủy thì đơn giá sẽ tăng lên. Tuy nhiên, tổng giá bán căn hộ của 2 cách tính này là không đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào, người mua cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi.  

Mặc dù khẳng định quy định tại thông 16 là đúng với quy định của pháp luật nhưng lãnh đạo Bộ Xây dựng thừa nhận, việc chủ đầu tư bán căn hộ theo diện tích tim tường là chưa hợp lý. Ngày 20/02/2014, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi điều 21 của Thông tư 16 để thống nhất một cách tính theo kích thước thông thủy.

  D.Anh