Lời giải cho bài toán cải tạo chung cư cũ

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nêu rõ: Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. 

Trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Chia sẻ với PV VietNamNet, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế cho rằng, Nghị quyết số 21 có thể góp phần tháo gỡ “điểm nghẽn thể chế” tồn tại nhiều năm trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đây là điều kiện cần, cần thêm 'điều kiện đủ' để giải quyết triệt để những vướng mắc.

Theo ông, nhiều năm qua, việc cải tạo chung cư cũ gặp khó bởi một nghịch lý: nhiều công trình đã hết niên hạn sử dụng, thậm chí được xác định là nguy hiểm, nhưng quyền sử dụng căn hộ lại được hiểu theo nghĩa gần như vô thời hạn. Khi chưa đạt được đồng thuận về bồi thường hoặc tái định cư, việc cải tạo rất khó triển khai.

chung cu cu.jpg
Nghị quyết số 21 được kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ. Ảnh: Nguyễn Lê

“Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều chung cư hết tuổi thọ nhưng không hết vòng đời pháp lý. Đó là nghịch lý mà Nghị quyết số 21 hướng tới tháo gỡ”, ông Nhân nói.

Theo chuyên gia này, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình sẽ giúp xác lập rõ quyền, nghĩa vụ của các bên ngay từ đầu, giảm tranh chấp khi cải tạo, xây dựng lại chung cư. 

Ông cho rằng, bên cạnh sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở, cần xây dựng cơ chế minh bạch về bồi thường, tái định cư, phân chia lợi ích và trách nhiệm tài chính giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Khi quyền tài sản được bảo đảm bằng pháp luật và thực thi theo quy trình rõ ràng, việc cải tạo chung cư cũ sẽ không còn phụ thuộc vào những cuộc thương lượng kéo dài.

Đồng quan điểm, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình là định hướng phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị hiện đại và quản lý vòng đời công trình, đồng thời có thể góp phần tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. 

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, điểm cần được làm rõ là định hướng mới không thay đổi quyền sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao ổn định, lâu dài. Nội dung được điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.

“Đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể ổn định lâu dài thì công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như công tác vận hành, bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của công trình, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn”, bà nói.

VARS IRE cho rằng nếu được cụ thể hóa đầy đủ trong hệ thống pháp luật, quy định mới sẽ góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch cho hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư; giảm tình trạng đàm phán kéo dài, khó đạt được sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu. Đồng thời, nâng cao hiệu quả sử dụng trong bối cảnh quỹ đất đô thị có giá trị ngày càng cao và nhu cầu tái thiết các khu chung cư cũ ngày càng lớn.

Bảo đảm quyền tài sản khi công trình hết niên hạn

Theo TS Lê Bá Chí Nhân, Nghị quyết số 21 nhấn mạnh việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ phải gắn với bảo đảm quyền tài sản, đồng thời chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.

Theo ông Nhân, điều này thể hiện thông điệp rõ ràng: Nhà nước không thu hồi tài sản của người dân mà thiết lập cơ chế để giá trị quyền tài sản của người dân được bảo đảm trong quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư.

W-so huu chung cu.jpg
Định hướng mới bảo đảm quyền tài sản của người dân khi công trình hết niên hạn sử dụng. Ảnh: Hoàng Hà

Vị chuyên gia phân tích, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, điều quan trọng nhất là phải luật hóa minh bạch các cơ chế bảo vệ quyền tài sản để người dân biết trước quyền lợi, phương án bồi thường và tái định cư khi công trình hết niên hạn. Khi quyền lợi được bảo đảm bằng pháp luật, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố và các tranh chấp sẽ giảm đáng kể.

Ông nhấn mạnh: “Hết niên hạn không có nghĩa là hết quyền tài sản. Thứ chấm dứt là vòng đời của công trình; pháp luật bảo vệ giá trị tài sản và quyền lợi kinh tế của người dân”.

Phó Viện trưởng Phạm Thị Miền cũng cho rằng, định hướng ở Nghị quyết số 21 không chỉ quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, mà còn gắn với bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.

Điều này đồng nghĩa, khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ vẫn được bảo đảm thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.

Tuy nhiên, để quy định này thực sự đi vào cuộc sống, cần tiếp tục làm rõ nhiều nội dung quan trọng như: Tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình theo tiêu chuẩn kỹ thuật; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn; cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới; phương án xử lý đối với các trường hợp không thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính để tham gia.

Theo đó, VARS IRE kiến nghị một số giải pháp.

Thứ nhất, cần quy định rõ tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật, bảo đảm minh bạch, thống nhất và dễ áp dụng.

Thứ hai, cần cụ thể hóa cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu căn hộ khi công trình hết niên hạn, đặc biệt là quyền tham gia tái thiết, quyền được bố trí nhà ở sau khi xây dựng lại và cơ chế phân chia quyền, nghĩa vụ tài chính.

Thứ ba, cần xây dựng quy định chuyển tiếp và lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư xây dựng mới nhằm hạn chế tâm lý bất ổn và tránh gây xáo trộn thị trường trong giai đoạn đầu triển khai.

Thứ tư, cần đẩy mạnh công tác truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất của chính sách. Việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không làm thay đổi quyền sử dụng đất lâu dài, mà hướng tới quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn công trình và bảo vệ quyền lợi của người dân khi chung cư hết niên hạn sử dụng.