Đặt cọc rồi mới phát hiện đất chưa có sổ đỏ

Tôi đặt cọc 100.000.000 đồng để mua một mảnh đất trong nội thành Hà Nội. Gần đến ngày giao đất, tôi biết được người bán nói dối. mảnh đất mình mua chưa có sổ đỏ.

 - Tôi đặt cọc 100.000.000 đồng để mua một mảnh đất trong nội thành Hà Nội. Gần đến ngày giao đất, tôi biết được người bán nói dối. mảnh đất mình mua chưa có sổ đỏ. Anh ta chỉ làm một số thủ tục để che mắt tôi.

Vậy trường hợp này tôi có thể đòi lại tiền cọc được không, vì như trong hợp đồng nói nếu một trong hai bên vi phạm về mặt pháp luật sẽ được hoàn cọc?

{keywords}
Người bán giấu tôi chuyện đất chưa có sổ đỏ (Ảnh minh họa)

Trường hợp 1: Nếu việc mua mảnh đất bạn đã tìm hiểu kỹ và vẫn quyết định đặt cọc.

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu Hợp đồng đặt cọc của bạn được đảm bảo về hình thức, cũng như các nội dung không trái với quy định của pháp luật thì có giá trị pháp lý. Theo quy định về đặt cọc nếu từ chối việc giao kết thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, việc bạn đặt cọc để mua căn nhà và mảnh đất nếu bạn từ chối giao kết thì bạn sẽ bị mất tiền đặt cọc như trong hợp đồng đặt cọc đã ghi nhận trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp 2: Nếu bên bán cố ý không thông báo về việc mảnh đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn, khiến bạn không biết nên đã xác lập giao dịch thì đã xuất hiện hành vi lừa dối bạn có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.

Trường hợp này của bạn do bên bán không cung cấp đầy đủ thông tin cho bạn về đối tượng của hợp đồng, làm bạn hiểu sai lệch về đối tượng hợp đồng nên đã giao kết hợp đồng đặt cọc, nên hợp đồng đó có của hai bên có thể bị vô hiệu theo một trong hai căn cứ sau:

Điều 126. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.

Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy định tại Điều 127 của Bộ luật này.

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Trong trường hợp này, bạn có thể đề nghị bên bán về thay đổi hợp đồng đặt cọc, nếu bên bán không chấp nhận thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội.

Bạn đọc muốn gửi các câu hỏi thắc mắc về các vấn đề pháp luật, xin gửi về địa chỉ banbandoc@vietnamnet.vn (Xin ghi rõ địa chỉ, số điện thoại để chúng tôi tiện liên hệ)

Ban Bạn đọc

tin nổi bật

Đất thế chấp bất ngờ bị sang tên, đổi chủ

Tôi vay tiền, thế chấp sổ đỏ nhưng không có giấy tờ. Khi mang tiền đi chuộc thì chủ nợ không chịu.

Sang tên đất cho nhà hàng xóm

Nhà tôi và nhà hàng xóm muốn sang tên đổi đất cho nhau, diện tích trên sổ của hai bên có chênh lệch một ít, bên tôi là 125m2 còn bên kia 122m2. Hai thửa không gần nhau. Vậy hai bên có thể làm chuyển đổi theo hình thức nào?

Đất đã cho cháu trai có đòi lại được không?

Ông nội tôi mất không để lại di chúc. Bà cho anh trai tôi (cháu của bà) đất, anh tôi đã xây nhà ở được 3 năm. Nay bà nghe lời các cô (con gái bà), kiện đòi lại anh tôi đất. Như vậy anh tôi có phải phá nhà không?

Tranh chấp khiếu kiện đất đai vẫn nóng

Nửa cuối tháng 6 tình hình khiếu kiện đất đai, nhà cửa vẫn nóng. Ngoài ra, hiện tượng các cơ quan chức năng chậm giải quyết kiến nghị của người dân vẫn thường xuyên xẩy ra

Thủ tục tách thửa đất tại quận Đống Đa

Xin hỏi Luật sư, thủ tục tách thửa đất tại quận Đống Đa (Hà Nội) như thế nào?

Con đường có nhiều tấm chắn rác bị mất

Báo VietNamNet vừa nhận được phản ánh của bạn đọc Đặng Đức về việc một đoạn đường trên địa bàn phường Linh Trung, TP Thủ Đức bị mất nhiều tấm chắn rác, gây ảnh hưởng đến hệ thống tiêu thoát nước.

Thời hiệu chia thừa kế

Trường hợp hai vợ chồng lần lượt qua đời năm 1987 và 2010 để lại một mảnh đất không có di chúc, con gái cả hiện sống trên mảnh đất đó. Nay 3 người con còn lại muốn khởi kiện để chia đất có được không? Thời hiệu khởi kiện được tính thế nào?

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được nhận tặng cho đất nông nghiệp

Vợ chồng tôi có 1 người con hiện đang định cư ở nước ngoài, cháu hiện tại mang quốc tịch Đức. Chúng tôi muốn tặng cho cháu một mảnh đất vườn thì cần làm thủ tục gì thưa Luật sư?

Một công trình để dân chờ khiếu kiện nhiều lần

Công trình khu cao ốc căn hộ tại phân khu 11 B, Nguyễn Hữu Thọ, xã Phước Kiến, huyện Nhà bè, không thực hiện cam kết để người dân khiếu nại kéo dài…

Mua bán nhà hai giá

Xin hỏi luật sư, mua bán nhà hai giá là gì? Những rủi ro khi tiến hành giao dịch này?

Rủi ro khi mua đất lúa chờ lên thổ

Tôi có 1 miếng đất ONT (đất ở tại nông thôn) có diện tích 260m2 tại Xuân Lộc, Đồng Nai. Trong đó có 100m2 đất thổ cư và 160m2 đất CLN (đất trồng cây lâu năm) đã được cấp giấy chứng nhận QSD.

Con rể tặng cho bố mẹ vợ nhà đất được miễn lệ phí trước bạ

Con rể tặng cho bố mẹ vợ nhà đất thì có phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ hay không?

Thủ tục mua đất đang thế chấp tại ngân hàng

Chủ sử dụng đất nói đến ngày hai bên ra công chứng thì tôi đưa họ hết số tiền còn lại để họ lấy bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra, khi ấy hai bên sẽ ra ngay VPCC để ký hợp đồng chuyển nhượng.

Khiếu kiện đất đai vẫn nóng

Trong tháng, khiếu kiện về đất đai nhà cửa vẫn nổi lên. Có những trường hợp vô cớ cắt đất cho người khác khi gia đình họ có đầy đủ giấy tờ, đất đai hợp pháp không tranh chấp.

Trường hợp tạm hoãn xuất cảnh

Tôi không còn là người đại diện pháp luật cho công ty, tôi có bị cấm xuất cảnh không?